Fondos de inversión, los nuevos aliados del sector inmobiliario

Con más de 1.300 departamentos, Los Parques de Carabayllo, desarrollado por Viva GyM –inmobiliaria del Grupo Graña y Montero–, es uno de los proyectos de vivienda más grandes que se vienen construyendo en nuestra capital.

Y aunque el nombre del holding peruano parezca suficiente para llevar adelante un proyecto que supera los S/.100 millones de inversión, nunca es suficiente, más si se trata de uno de los sectores con mayor demanda de capital.

Entonces, ¿cómo hizo Viva GyM para financiar tamaño proyecto? Si bien el financiamiento bancario habría sido la primera opción años atrás, esta vez el dinero llegó desde otro frente: Fondo de Inversión en Bienes Raíces Larraín Vial – Colliers (Fibra), que aportó el 70% de la inversión requerida, según nos cuenta su gerente general, José Enrique De la Borda.

Y es que desde hace algún tiempo, los fondos de inversión inmobiliaria (FII) se han convertido en el aliado perfecto de los desarrolladores inmobiliarios, quienes han encontrado en ellos al brazo financiero que necesitaban para llevar adelante sus proyectos. Los fondos parecen no haberse equivocado al voltear su mirada hacia este sector, por lo menos hasta ahora.

LOS INICIOS
Creados en 1997 para enfocar sus recursos en el sector inmobiliario, por definición los fondos de inversión siempre han estado en la búsqueda de retornos financieros atractivos (rentabilidad), pero de adecuado perfil de riesgo. Y los proyectos residenciales, de oficinas corporativas, comercio y almacenes se han convertido en la excusa perfecta para garantizar –según los involucrados– la futura calidad de sus resultados económicos.

Según Class & Asociados, la industria de los fondos de inversión se inició con dos FII. En el 2006, la Superintendencia del Mercado de Valores autorizó el funcionamiento de cinco sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI). Hoy son 22 las sociedades activas, entre SAF y SAFI.

Con varias de ellas administrando FII, la relación con los desarrolladores se ha consolidado y años después, como dice Enrique Zevallos, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), su participación se ha vuelto más que importante porque “permite crecer sin los riesgos inherentes al apalancamiento, y la velocidad de reacción al comprar un terreno [el principal activo para un proyecto] aumenta”.

Para corroborarlo, Zevallos resalta que tres de sus 20 asociados son FII; y, de la totalidad de proyectos ejecutados por los 17 desarrolladores que forman parte de ADI, el 50% se financió con algún fondo, local o de afuera.

CUESTIÓN DE DELANTERA
Al igual que en un torneo de fútbol, la industria de FII también tiene sus protagonistas. Lanzado en 1997 y por un plazo de 22 años, el Fondo de Inversión Multirrenta Inmobiliaria (FIMI) no solo es el más antiguo, también es uno de los más activos y de los de mayor volumen con US$316,8 millones de patrimonio.

Administrado por AC Capitales SAFI, subsidiaria de Apoyo Consultoría, el FIMI ha diversificado sus inversiones en distintos segmentos: oficinas, almacenes, estacionamientos, viviendas y locales comerciales. De la totalidad de sus operaciones, más de la mitad –como señala su director de inversiones Sebastián Husni– son rentas inmobiliarias (arriendos), mientras que el resto son inversiones para venta, en proyectos de vivienda o de oficinas, lo que les ha permitido generar interesantes tasas de retorno.

Con el 100% del capital del FIMI invertido, en el 2012 la SAFI lanzó el Fondo de Inversión AC Capitales Fondo Inmobiliario II (ACFI II), valorizado en US$210,8 millones. Según el ejecutivo, entre los dos fondos su SAFI estableció alianzas con tres desarrolladores y, dentro de poco, harán lo propio con tres más, uno de los cuales será Imagina.

Con menos años en la industria, Fibra es otro de los protagonistas. Como el propio De la Borda dice, son uno de los fondos más grandes. No en vano, un año después de haber lanzado su primer fondo de US$81 millones, decidieron apostar por el segundo de US$162 millones.

Tal como sucede con los fondos del exterior, Fibra apunta a que la renta sea parte importante en su portafolio, y del 41% que logrará cuando se culminen dos proyectos de oficinas más, escale hasta llegar a un 60%. Por lo pronto, a los tres proyectos de vivienda que desarrolla con Viva GyM, Grupo Líder y Urbana Perú, y a sus dos edificios de oficinas prime (Platinum Plaza y Fibra WB), también se sumaría el desarrollo de su primer ‘strip center’, idea que barajan desde el inicio pero que hoy –casi dos años después– empieza a tomar más forma, pues su ubicación está garantizada: muy cerca al cruce de las avenidas Tomás Valle y Faucett, en el Callao.

Mientras que con el Fondo II, que por mandato debe invertir 30% de su portafolio en el sector residencial, el foco está puesto en San Miguel y Chiclayo con Viva GyM, y en Jesús María y Barranco con Imagina. “De ese porcentaje ya hemos invertido US$20 millones y nos falta entre US$10 y US$15 millones, gran parte se hará este año y cerca de US$5 millones en el 2015. Ya hemos entregado 600 viviendas, pero nuestra proyección al 2018 es sobrepasar las 5.000”, afirma De la Borda.

Dispuestos a aprovechar la demanda insatisfecha de viviendas, Fibra la tiene clara. Y aunque no hay nada concreto aún, ya sabe que su tercer fondo será de rentas o multipropósitos, mientras que el Fondo IV apuntaría a nichos de desarrollo, es decir, a mercados específicos.

MERCADO APETECIBLE
Con dos claros ejemplos del interés que despierta el sector inmobiliario en los FII, ¿qué es lo que lo hace tan apetecible? Para Class & Asociados, el déficit de viviendas, sobre todo en los sectores C y D, brinda múltiples posibilidades de crecimiento, pero también contribuye la importante expansión de los centros comerciales y los edificios para oficinas.

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