San Isidro: Centro ejecutivo de Lima moderna

“Casi un millón de personas visitan San Isidro todos los días. Sin embargo, la población del distrito es solo de 50 mil vecinos”, estima el urbanista Angus Laurie, director de Llama Urban Design. Y es que, a pesar de su innegable nivel de residencialidad, San Isidro es también el centro financiero de Lima moderna. 

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Para el urbanista, la apuesta por oficinas boutique (entre 30 y 40 m2) daría variabilidad a la oferta ya existente. En esa misma línea, Maritza Gonzales, gerenta de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Lima, sugiere explorar los formatos mixtos. 

—Residencialidad—

“Tradicionalmente, San Isidro ha tenido parámetros algo restrictivos en cuanto a las áreas mínimas. Requiere departamentos más grandes que en otros distritos”, asegura Martín Bedoya, director de Edifica. Sin embargo, habría un proyecto de la comuna para cambiar dichos parámetros cerca de las zonas comerciales de Javier Prado, Canaval y Moreyra y Rivera Navarrete. 

“Se busca hacer departamentos más pequeños para que las personas vivan más cerca de sus trabajos [...]. Hay también una intención de bajar la exigencia de los estacionamientos”, explica el ejecutivo. Esto, continúa, podría atraer a gente joven al distrito que, actualmente, prefiere Miraflores o Barranco. 

“Quienes compran viviendas [en San Isidro] son principalmente jóvenes y nuevas familias con ingresos familiares netos mensuales por encima de los S/12 mil”, estima Eduardo González-Prada, gerente de producto de Urbania. 

Coincide Miguel Deustua, gerente de Finanzas del Grupo T&C, quien asegura que por lo general este distrito llama la atención de ejecutivos mayores de 35 años. Además, como un tercer segmento, Deustua identifica a los inversionistas, que terminan alquilando las propiedades que adquieren.  

En cuanto a venta de departamentos, según González-Prada, San Isidro es el distrito con el mayor precio por m2 –alcanza los S/6.178–, seguido por Miraflores con S/5.946 por m2. El alquiler de departamentos registra S/29 por m2 (igual que en Miraflores). En cuanto a casas, la venta por m2 registra S/7.809, mientras que el alquiler, S/26.

“Definitivamente se anuncian más departamentos que casas. En los últimos tres años la proporción es de tres a uno para la operación venta. Para el alquiler, es de seis a uno”, cuenta. 
 

—Colegios—                                                                                                    

Todo crecimiento inmobiliario residencial debe ir de la mano con la expansión de espacios de esparcimiento y áreas verdes, advierten Laurie y Deustua. Ambos consideran que no existe un número de colegios que permita absorber toda la demanda existente. 

“El ‘boom’ de colegios se encuentra al sur de Lima, lo que genera que existan más viajes en auto”, indica Laurie. “El vecino que busca educar a sus hijos, necesita trasladarse a Camacho, Surco o Miraflores”,dice Deustua.

—Crecimiento comercial—    

Los dos especialistas coinciden en que, además del desarrollo de oficinas, el crecimiento del comercio en San Isidro también ha ido en aumento en los últimos años, sobre todo el sector restaurantes.

“Quizá sería ideal concentrarlos en una calle gastronómica, no necesariamente en un mall”, sugiere Gonzáles. Sin embargo, para Deustua, ya existe un boulevard gastronómico, ubicado en la avenida 2 de Mayo. 

Según Laurie, en la medida que haya más construcción de departamentos, aumentará la demanda de restaurantes, cafés o espacios en los que la gente pueda salir a entretenerse y hacer negocios. “Los espacios no tan formales como los que existen en Miguel Dasso son ideales”, agrega el urbanista. 

Con respecto a Paseo de la República, la arquitecta mencionó que es una zona comercial no integrada y que tiene un grave problema de falta de estacionamientos.  Algo similar pasaría con la Avenida Conquistadores. 

“Conquistadores está un poco en riesgo, pues tiene un conflicto entre ser una avenida distrital o la calle de la moda. Hay varias boutiques, pero al mismo tiempo tiene tránsito de buses y contaminación sonora. Las  veredas son muy delgadas, porque la mayoría del espacio está comido por el estacionamiento”, evalúa Laurie. 

Sobre el desarrollo de supermercados, Gonzáles estima que ya no hay mucho más espacio para ellos, salvo se modifique la zonificación de algunas zonas. Laurie, por su parte, asegura que es necesario introducir más variabilidad a las zonas comerciales en las que existan negocios pequeños como panaderías, a las que los vecinos puedan llegar caminando. 

“Para que realmente se ponga atractivo el distrito se tiene que generar mayor oferta comercial. Hay que relajar de cierta forma los parámetros para hacer colegios, restaurantes y espacios de entretenimiento”, finaliza Bedoya. 

Entre los proyectos comerciales del distrito, Deustua explica que T&C prepara un hotel cercano a la zona de oficinas del distrito.