Sin crédito no hay vivienda digna, por Álvaro Espinoza Benza

Hace unos días, la viceministra de Vivienda y Urbanismo anunció la intención de su ministerio de aprobar en el corto plazo una serie de dispositivos legales que facilitarán la producción de vivienda formal en el país. Dado el enorme déficit habitacional que existe, hay que felicitar este esfuerzo, tantas veces postergado, por promover una mayor oferta de vivienda de interés social (VIS) adecuada y asequible.

Sin embargo, como en todo mercado, para que haya más oferta debe existir más demanda. En principio, la demanda por vivienda existe: en el Perú urbano se forman poco más de 140.000 hogares nuevos al año. El problema es que cerca de 100.000 de estos terminan habitando viviendas producidas informalmente –en su mayoría precarias, sin servicios básicos ni infraestructura urbana adecuada– o simplemente pasan a formar parte de la población que vive en condiciones de hacinamiento.

Solemos asumir que este tipo de “solución habitacional”, que condena a vivir en la precariedad por décadas en ciudades cada vez más caóticas, es casi inevitable debido a la poca capacidad de pago de los hogares de bajos recursos. Sin embargo, según nuevas estimaciones de GRADE, esto no se ajusta a la realidad.

Tomando como referencia el ingreso promedio familiar de los niveles socioeconómicos (NSE) que pueden acceder a los bonos Techo Propio para adquirir una vivienda nueva (C2, D y E); aplicando las condiciones de inicial, plazos y tasas de interés del mercado; y asumiendo que los hogares pueden pagar un tercio de sus ingresos como cuota mensual (como estipula ONU-Habitat), podemos estimar cuál es la capacidad de compra promedio de cada sector. Para el caso de Lima, esta estimación arroja que los hogares en los niveles de ingreso más bajos (C2, D, y E) podrían pagar entre S/ 90.000 y S/107.000 por una vivienda nueva. Los resultados para ciudades de provincias, aunque menores, son bastante similares, lo que significa que la capacidad de compra de vivienda de la mayoría de la población se encuentra por encima de lo que cuesta producir una vivienda de interés social en Sudamérica: entre S/50.000 y S/70.000.

Para que esto ocurra, sin embargo, se requiere que las tres piezas del financiamiento de la vivienda nueva estén presentes: i) el ahorro de los hogares, con el que pagarán la inicial; ii) el bono Techo Propio, que paga parte del valor del inmueble; iii) el crédito hipotecario. Según nuestro estudio, actualmente las familias que optan por adquirir un lote precario informal, sin ningún servicio básico, pagan en promedio más de lo que costaría cancelar una inicial. Por su parte, el bono Techo Propio está ahí, listo para ser utilizado precisamente por las familias en cuestión. El problema se encuentra entonces en el crédito: los sectores con menos recursos suelen trabajar en la economía informal, y en su mayoría no son sujetos de crédito formal –a pesar de que estén en condiciones de pagarlo–. Y dado que el crédito representa al menos el 50% del financiamiento total requerido, sin este la adquisición de vivienda formal se hace imposible.

En suma, los 100.000 hogares que adquieren viviendas informales cada año no lo hacen porque quieren –nadie elige vivir en la precariedad– sino porque la falta de acceso al crédito no les deja ninguna otra opción. Este cuello de botella involucra a todo el sistema financiero nacional. Si no se logran encontrar soluciones integrales para que muchas más familias puedan acceder a un crédito hipotecario, el Perú seguirá pagando los enormes costos del desarrollo urbano informal: pésima calidad de vida, ciudades improductivas y riesgosas, y tantos otros horrores que la actual emergencia sanitaria ha puesto al descubierto.