Nuevo reglamento de vivienda social

La vivienda es el componente principal de las ciudades. Bajo ciertas condiciones mínimas de habitabilidad, permite el adecuado desarrollo de la vida y, con ello, el ejercicio de los derechos ciudadanos. El Estado Peruano asume el compromiso de facilitar el acceso a una vivienda digna a las familias de menores recursos, para lo que ofrece una serie de subsidios y mecanismos de financiamiento especiales, así como ciertos incentivos urbanísticos y edificatorios que están plasmados en el Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS).

Luego de la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) en la que se señala que las municipalidades provinciales tienen como competencia exclusiva la determinación de la zonificación y de las alturas de edificación, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) ha publicado un nuevo reglamento en el que, si bien se presentan algunos conceptos y propuestas novedosas, se insiste en la promoción de agresivos parámetros a nivel nacional.

El aprovechamiento de estos beneficios no está condicionado a un marco de planificación que garantice las condiciones mínimas de habitabilidad, y se aplican por igual en todas las ciudades del país sin importar el contexto. Se sustituye la propuesta de alturas por la de coeficientes de edificabilidad (CE*), que es también un componente de la zonificación, y se incrementan las densidades máximas alcanzables, triplicando en promedio las vigentes para Lima Metropolitana. Sobre esto, el TC fue claro en su sentencia, indicando que la altura está estrechamente relacionada con la edificabilidad y la densidad, debiendo entenderse que su determinación es una competencia exclusiva de las municipalidades provinciales.

Para agravar la situación, los coeficientes publicados son muy elevados para las ciudades del país, incluso para metrópolis latinoamericanas como San Pablo, Buenos Aires o Bogotá, asemejándose a los de Manhattan (Nueva York). ¿Se imaginan esas torres en ciudades como Chiclayo, Arequipa o Cusco sin los equipamientos, vías y servicios necesarios para atender a la nueva población? Pareciera que el MVCS ha diseñado el nuevo reglamento mirando la avenida Javier Prado o la Vía Expresa Paseo de la República, pero la realidad del Perú es mucho más diversa y compleja.

Para motivar a las municipalidades a que incrementen las alturas, el nuevo reglamento abre la posibilidad de cobrar el 2,5% del valor de la obra generada por dicha modificación. Este magro recaudo deberá invertirse en planificación, infraestructura, equipamientos, VIS y protección del patrimonio. Si bien es un avance importante que se reconozca que el incremento de edificabilidad tiene un impacto directo en el valor del suelo, la manera como se ha propuesto va a generar más conflictos que beneficios. Quienes deben aprobar los cambios de altura son las municipalidades provinciales, pero solo se quedan con el 30% del cobro, mientras que las distritales se quedan con el 70%. Este reparto contradice lo indicado en el artículo 60 de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. ¿Qué incentivo tendrán las primeras para promover los cambios en las normas? ¿Cómo financiarán los equipamientos y servicios que el incremento de densidad demanda?

Es preocupante que, ante el grave déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas, se insista en mecanismos que han sido observados por el TC y que han demostrado solo atender a una fracción de la demanda. Sería importante que el MVCS involucre a las principales municipalidades provinciales, con la finalidad de mejorar la comprensión del problema, planteando los lineamientos generales y delegándoles el diseño de los reglamentos específicos, para que tengan coherencia con sus realidades sociales, ambientales y urbanísticas.

Asimismo, debemos comprender que el sector privado tiene limitaciones para poder actuar sobre la totalidad de la demanda, dada la informalidad y la enorme brecha de infraestructura urbana. Por ello, el Estado debe asumir un rol más activo invirtiendo en la mejora estructural de las ciudades en el marco de la planificación urbana con la finalidad de garantizar un hábitat digno a todos los peruanos.

(*) El CE es un parámetro urbano que determina la cantidad máxima de m2 construibles sobre un terreno con relación a su área. Por ejemplo, si el predio tiene 1.000 m2 y el CE es de 15, el área máxima edificable será de 15.000 m2.