KM40, el ‘mall’ de Jefferson Farfán y Boulevard Puntamar calientan la competencia en el sur chico: todo lo que debe saber

El desarrollo del sur chico en los últimos años es innegable. No solo están llegando cada vez más proyectos inmobiliarios, sino que en diciembre se reforzará también su oferta comercial con la apertura de dos esperados centros comerciales: KM40, de Alta Visione, en el que el exjugador Jefferson Farfán es inversionista, ubicado en Lurín; y Boulevard Puntamar, del grupo Algeciras, en Punta Hermosa.

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“El sur chico es una zona con potencial de crecimiento desde el punto de vista comercial, dado que el crecimiento de Lima se da hacia el sur”, remarca Sandro Vidal, director de consultoría e investigación de RE Propiedades. De hecho, observa que cada vez más personas están comprando departamentos en Santa María, San Bartolo y Punta Hermosa como primera vivienda. No solo eso, hay proyectos grandes que tienen que ver con la capacidad industrial que se ha generado hacia el sur, que crea una mayor necesidad de viviendas y servicios, y algunos proyectos de conectividad como el tren de cercanías Lima-Ica, que podría aumentar el potencial del sur, agrega Juan José Calle, gerente general de Jockey Plaza, dueña del Boulevard de Asia.

Si bien este es un proceso que se venía dando durante la última década, como explica Vidal, este se aceleró durante la pandemia, cuando notaron que cada vez más personas decidieron vivir en los balnearios todo el año. “Este proceso no va a parar, se va a ir consolidando en el tiempo en la medida que se puedan cubrir servicios como educación, buena vivienda, transporte y comercio”, sostiene.

De acuerdo a RE Propiedades, en los distritos de Pachacamac, Lurin, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar y Pucusana, hay 282.000 habitantes y la proyección es que al 2030 bordeen los 300.000 a un crecimiento de 1% por año, por lo que, agrega Vidal , con ese bolsón poblacional es lógico que se empiece a instalar una mayor oferta comercial de productos y servicios que prácticamente no existía.

A nivel de flujo, José A. Contreras, gerente general de la Asociación de Centros Comerciales del Perú (Accep), comenta que en verano, en la zona del sur chico, se genera un flujo importante de alrededor de 120 mil visitas por mes, que puede llegar a ser de medio millón en todo el verano, por lo que hay una gran oportunidad.

“Es un despertar de una zona que estuvo subatendida”, asegura Calle. “Cuando hay estas proyecciones en la zona, claramente, hay que dotarla de servicios, es un ‘driver’ importante para desarrolladores inmobiliarios y de centros comerciales. El Boulevard de Asia fue el pionero”, acota.

Los dos nuevos centros comerciales inician operaciones en diciembre están listos para la campaña navideña y la de verano. En conjunto se han desembolsado alrededor de S/90 millones y tienen grandes expectativas.

Hoy KM40 se encuentra en la etapa final y con el 90% de locales arrendados. “Estamos proyectando abrir la primera semana de diciembre”, había adelantado a Día1 José Zegarra, CEO de Alta Visione Investments, inmobiliaria que lidera el proyecto KM40, en noviembre. Hoy nos confirman que el centro comercial abrirá oficialmente sus puertas al público en general el jueves 5 de diciembre y mañana será la inauguración.

El ‘mall’ albergará en sus 13 mil m2 de área techada y cerca de 10 mil m2 de área arrendable, a 40 locatarios y más de 20 módulos que estarán repartidos en tres pisos. Dentro de las últimas marcas que se han sumado al ‘mall’ están la Granja Azul, Master Kong, Pancho Fierro, Esika, Bembos, Tai Loy, entre otros convenios que están definiendo.KM40 tendrá un foco importante en el deporte : el 35% de su oferta es deportiva, con marcas como Colliseum, que representa a marcas como New Balance, Fila, Hi Tech, Umbro, Cat, Merrell, entre otras; Footlose, Rip Curl, que trabaja con marcas como Adidas, Nike, Puma; Lab Nutrition y un Smart Fit de 1.500 m2.

El proyecto que tiene como inversionista a la ‘foca’ Farfán, requirió una inversión de S/50 millones y espera recibir más de 300.000 visitantes durante la campaña navideña. “De manera preliminar proyectamos vender por encima de los S/2 millones, ya que tendremos tiendas que empiezan apertura desde la primera semana de diciembre y otras a lo largo de ese mes”, detalla Zegarra.

A futuro, el ejecutivo comenta que saben que todo ‘mall’ tiene un proceso de maduración, por lo que esperan consolidarse en el segundo año y , a nivel de ingresos, proyecta que en los tres primeros años de funcionamiento, el centro comercial podrá generar S/250 millones en ventas.

“El sur chico viene creciendo a doble digito los últimos 5 años y con estos nuevos proyectos y más servicios para quedarse a vivir todo el año, estamos seguros que se generará más valor”, remarca. Como indica a Día1, este ‘mall’ apunta a cubrir los servicios y necesidades de los vecinos de Lurín, quienes trabajan en la zona y de quienes van hacia los balnearios. Es así que hoy apuntan a un público de 120 mil residentes y al público flotante.

Por su parte, Boulevard Puntamar, el que será el primer ‘mall’ de Punta Hermosa, abrió el 1 de diciembre. Actualmente tiene una ocupación de casi el 90% de locatarios y además de Tottus como tienda ancla, tendrá una nueva ancla, Casaideas. A ellas se han sumado marcas de moda, deportes, telefonía, gastronomía y entretenimiento infantil. “Boulevard Puntamar está diseñado como un ‘mall’ ‘lifestyle’ con una oferta comercial y de entretenimiento adecuada al estilo de vida de los balnearios con áreas abiertas y los deportes de aventura como influencia. La inversión proyectada es de US$25 millones y en esta primera etapa ya han sido desembolsados US$10 millones”, Rafael Villanueva, CEO del grupo Algeciras.

El ‘mall’ espera recibir unos 150.000 visitantes por mes, en promedio, con una mayor afluencia en temporada alta, lo que podría llegar hasta 240.000 visitantes por mes. Actualmente están en negociaciones para incluir otras tiendas ancla en futuras etapas, adelanta.

Ambos complejos comerciales abrirán durante todo el año, de manera permanente, y sumarán su oferta comercial al Outlet Arauco de Lurín y –un poco más alejado–, al Boulevard de Asia en esa zona de Lima. “De hecho, el Boulevard de Asia nació con otro perfil, como un centro comercial estacional para el verano y ahora poco a poco está incluyendo oferta que funcione todo el año”, anota Vidal.

Calle comenta que desestacionalizar el Boulevard de Asia para que dé servicio todo el año es uno de sus pilares y ya está dando frutos este año. “Vamos a tener cerca de 60 locales abiertos todo el año, en el invierno 2024 tuvimos casi 50 con muy buenas señales, como es el caso del cine y entretenimiento familiar para la gente de la zona e ir haciendo suyo un espacio que antes identificaban muy dirigido solo al mundo de los balnearios” cuenta.

El otro pilar, detalla, es convertir al Boulevard de Asia en un polo de entretenimiento familiar del sur de Lima, por lo que están trabajando para incorporar dos o tres actividades al aire libre para que sean atractivos no solo para esta zona sino para toda la zona sur de Lima, donde viven 1,3 millones de personas entre Villa El Salvador, Villa María del Triunfo y San Juan de Miraflores, donde hay comerciantes y emprendedores con capacidad adquisitiva que manejan horas para buscar entretenimiento en Huachipa u otros lugares. “Nosotros queremos ofrecerle una alternativa más cercana a su zona de residencia todo el año”, dice el ejecutivo.

Ante ello, también están ajustando el mix de marcas para convertir la oferta en una que sea para todo el año y transversal a todos los segmentos. Aunque prefiere aún no anunciar a las marcas, adelanta que algunas estarán vinculadas al mejoramiento del hogar.

Para la campaña de verano, que irá desde diciembre hasta abril por Semana Santa, lo que la hará un poco más larga, ACCEP tiene buenos augurios. La apertura de los nuevos ‘malls’, incluyendo el Parque La Molina, aportará 2% más en ventas, estima Contreras. “El verano 2025 creemos que va a ser mucho mejor que el del 2024, con una buena campaña escolar, por la recuperación del consumo y porque la recuperación de empleos viene mejorando”, agrega. Las olas vienen bien y los ‘malls’ están listos para surfearlas.

El crecimiento del sur chico abre la puerta a más oportunidades pero, ¿hay espacio para más centros comerciales o formatos más grandes? Sandro Vidal, director de consultoría e investigación de RE Propiedades, comenta que sí por la disponibilidad de terrenos, pero hay un proceso que se debe realizar en el cambio de uso por la zonificación actual, advierte.

“Sí sería posible tener más ‘malls’ pero habría que ver el momento adecuado, creo que a nivel de demanda comercial todavía no es el momento pero queda en manos de los desarrolladores el análisis más detallado”, nos explica. Más allá de los ‘malls’, también se están desarrollando corredores comerciales en distritos como Punta Hermosa, Santa María o Lurín. Por su parte, José Antonio Contreras, gerente general de Accep, comenta que estas noticias de inversiones en la industria de centros comerciales son alentadoras porque ayuda a que más inversionistas miren con atracción al sector, lo que permite una mirada de largo plazo”, anota. Si bien considera que esto podrá sumar a futuros proyectos, por el momento afirma que hay que tener cuidado con generar sobreoferta. Indica, además, que todo va a depender del impacto en la zona.

Para Contreras, es adecuado que ambos ‘malls’(KM40 y Boulevard Puntamar) sean ‘power centers’, formatos que suelen ser de alrededor de 10 mil m2, para ir midiendo el consumo y en base a ello ver si es conveniente crecer, como es el plan del Boulevard Puntamar, que tiene espacio para 25 mil m2 - 30 mil m2 para crecer. “Esto es lo más adecuado, ir midiendo la demanda, sobre todo porque hay que cuidar las finanzas en estas coyunturas difíciles del país y también porque el tiempo de maduración es de tres a cinco años”, asegura.

Además de los cambios de zonificación que requieren algunos terrenos para desarrollar oferta comercial, el sur chico presenta algunos retos que debe trabajar.

Uno fundamental es el acceso al agua potable y al desagüe en varias zonas. Además la falta de algunos servicios como de salud y educación limita también que las personas decidan vivir de manera permanente en estos distritos. Es más, por eso el grupo Algeciras, que además del ‘mall’ construye el proyecto inmobiliario Puntamar, está negociando que allí se ubique un colegio, que espera concretar en el 2025, y también una clínica.