Consecuencias inmobiliarias de las modificaciones a la Ley de Tributación Municipal, Roberto Gutiérrez

El pasado 31 de diciembre, en el marco de la delegación de facultades al Poder Ejecutivo para legislar en materia tributaria, se publicó el Decreto Legislativo 1520 que trajo consigo algunas modificaciones importantes para el sector inmobiliario.

La primera de estas modificaciones está referida al deber de los notarios de requerir, en los casos en los que se transfiera un inmueble, que el vendedor acredite el pago del impuesto predial no sólo del año en el que se realiza la transferencia, sino de todos los años o periodos en los cuales el vendedor mantuvo la condición de contribuyente en la municipalidad. No bastará que se presente al notario los recibos de pago cancelados del impuesto predial del año en curso, sino que se deberán presentar los recibos de todos los años en los cuales el vendedor fue propietario del inmueble.

Sin embargo, no en todos los casos el vendedor contará con los recibos que le permita acreditar que canceló el impuesto predial todos los años en los que fue contribuyente, por lo que, para salvar este problema, el vendedor deberá solicitar una constancia de no adeudo a la municipalidad distrital correspondiente, lo que genera un costo adicional, mínimo, pero al fin y al cabo adicional. Asimismo, no será posible la transferencia de inmuebles mientras que no se haya cumplido con cancelar el impuesto predial de todos los periodos pasados, lo que podría generar algunos problemas prácticos, por ejemplo, qué sucederá en los casos en los que el vendedor deba periodos ya prescritos o en los casos en los que el vendedor mantenga una controversia con la municipalidad respecto al impuesto predial de periodos anteriores.

La segunda de las modificaciones intenta llenar un vacío normativo. Antes, el incremento del impuesto predial ocurría al año siguiente de obtenida la conformidad o recepción de obras, esto generaba que algunos administrados no soliciten esta conformidad para que no se genere el incremento del impuesto predial. Sin embargo, en el 2016 el Tribunal Fiscal emitió una resolución con carácter de observancia obligatoria mediante la que estableció que el incremento del impuesto predial también ocurría al año siguiente en los casos en los que el predio ya no esté en ejecución de obras y no cuenten con recepción o conformidad de obras o cuya licencia no se encuentre vigente.

Esta segunda modificación normativa se aleja de lo señalado por el Tribunal Fiscal y establece que el incremento del impuesto predial será exigible desde el término del plazo de la licencia con sus respectivas ampliaciones, previa constatación de la Municipalidad de que la edificación se encuentra habitada o entregada a sus propietarios finales. El problema es que con esta nueva redacción se abre la discusión sobre si es exigible el incremento del impuesto predial en los siguientes casos: (i) cuando se ha obtenido la conformidad de obra antes del vencimiento de la licencia; (ii) cuando las edificaciones terminadas no estén habitadas, y; (iii) cuando no se haya entregado el 100 % de las unidades inmobiliarias a los propietarios finales.

Sin perjuicio de lo señalado, se debería tener en cuenta que en el Perú la mayor parte de la población construye sin licencia por lo que el incremento del impuesto predial debería estar vinculado a una efectiva fiscalización de la municipalidad de todas las edificaciones ejecutadas en su distrito y no orientada sólo a las edificaciones que solicitaron la licencia correspondiente.

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