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El desarrollo del mercado inmobiliario es un factor fundamental para dinamizar la economía, debido a su impacto multisectorial que impacta en rubros como: construcción, industrial, turismo, retail y hotelería. Debido a esto es que guarda estrecha relación con la tendencia en los niveles de inversión, consumo y generación de empleo formal.
A pesar de su alcance, la participación en este mercado estuvo limitada a grandes capitales para inversión directa o mecanismos de inversión indirecta con participación mayoritaria de inversionistas institucionales.
“Actualmente, las expectativas de corto plazo para el mercado inmobiliario no residencial corresponden a una fase de corrección, y dependiendo del tipo de activo, aún con niveles de vacancia altas. Este sector guarda relación con el desarrollo de grandes proyectos con efectos multiplicadores- como la Ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez- que permiten consolidarlo, y así dinamizar las inversiones en terrenos, oficinas, departamentos, entre otros”, comentó Ignacio Mariátegui, socio fundador de Fibra Prime.
En este sentido, Mariátegui menciona algunos de los mecanismos o vehículos de inversión con los que se puede tener exposición al mercado inmobiliario.
►CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES
Es una de las formas más directas de inversión. El inversionista construye los inmuebles para luego venderlos y/o alquilarlos, y así poder recuperar el capital. Factores relevantes para la realización óptima de la inversión serán los niveles de vacancia para alquileres, nivel de demanda y precios correspondientes a la fase del ciclo inmobiliario (dependiendo del tipo de activo).
►COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES
Los inversionistas pueden comprar inmuebles ya constituidos, sin asumir riesgo de construcción y luego venderlos a un mayor precio en el futuro, obteniendo de este modo una ganancia. En este caso también los factores relevantes para la realización óptima de la inversión serán los niveles de demanda y precios correspondientes a la fase del ciclo inmobiliario (dependiendo del tipo de activo).
►FONDOS DE INVERSIÓN
Esta alternativa es un mecanismo de inversión dirigida al público en general, lo cual podrá incluir a potenciales inversionistas institucionales. Asimismo, las inversiones son administradas por una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI).
Por los niveles de precios de suscripción de las cuotas del Fondo, estos vehículos en su mayoría cuentan con una oferta dirigida a inversionistas sofisticados de carácter institucional, que buscan diversificar su asignación de activos con exposición al sector inmobiliario. Estos fondos son de carácter cerrado, con períodos de inversión definidos con mandatos de asignación en activos y desarrollos inmobiliarios.
►PARTICIPACIÓN EN FIBRAS Y FIRBIS
Estos vehículos de inversión son mecanismos para la participación de personas naturales, así como inversionistas institucionales a través de documentos representativos de capital, con la obligación de repartir el 95% de sus utilidades periódicamente y con mandato de inversión exclusivo en rentas de bienes raíces.
Los FIBRAS son Fideicomisos para Inversión en Renta de Bienes y Raíces, cuyas inversiones son administradas por un Gestor Especializado. En tanto, las FIRBIS, son Fondos de Inversión en Rentas de Bienes Inmuebles, gestionados por una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI).
Es importante mencionar que los Fideicomisos de Titulización para la Inversión en Rentas de Bienes Raíces (FIBRA) son un nuevo vehículo de inversión en nuestro mercado, siendo el Perú el segundo país de la región en aprobar y regular este tipo de mecanismos para su plaza bursátil sobre la base de las experiencias exitosas de México (también conocidos como FIBRA) y de Estados Unidos (llamados Real Estate Investment Trust – REIT).
