Densidad y coeficiente

Hace más de 15 años, la Municipalidad Metropolitana de Lima optó por variar la manera como se establecían los parámetros con el propósito de determinar la capacidad constructiva residencial de un terreno dentro de su ámbito de regulación.

Entre las medidas que se dieron, resaltó el cambio en la manera de calificar las zonas residenciales, que antes se denominaban con números (R1, R2, hasta R8), dependiendo la densidad que se le asignara, y que ahora solo se agrupaban en tres tipos de calificación, identificados como: baja, media y alta densidad (RDB, RDM y RDA), con la finalidad, suponemos, de simplificar la asignación de zonificación.

Sumado a este cambio, también se sustituyó el mecanismo para determinar la capacidad máxima de construcción sobre un terreno, basado en el coeficiente de edificación (un factor que define el número de veces que se puede construir el área de un terreno), y la densidad de habitantes por hectárea; estos fueron reemplazados por otros dos indicadores que señalaban la altura máxima del edificio y el tamaño mínimo de las unidades de vivienda.

Sin embargo, tras aplicar por años esta metodología para determinar la capacidad constructiva de un terreno residencial, las deficiencias de todos los procesos han superado sus ventajas.

La altura de la edificación es materia de diversas interpretaciones según cada distrito, y se puede apreciar como la altura de un edificio residencial no depende de lo que indica únicamente el certificado de parámetros, sino de otros factores como la altura de cada piso, o la altura del edificio colindante, por no mencionar signos alarmantes de alturas beneficiosas inexplicables.

Si lo que se pensaba, al realizar los cambios anteriormente mencionados, era edificar una ciudad más homogénea, es evidente que este objetivo no se ha cumplido.

La dimensión mínima ha tenido a su vez, varias derivadas, como aquellas normas distritales que han definido áreas grandes para mantener condiciones preexistentes exclusivas, e impedir que se pueda construir cierto tipo de vivienda, o la curiosidad de definir porcentajes de cada tamaño de acuerdo al número de dormitorios, aventurándose en adivinar que es lo que se necesita en ese lugar específico de la ciudad o lo que el mercado pueda requerir.

La realidad es que, bajo estas fórmulas, en Lima se han construido edificios de alta o muy baja densidad, que no permiten que se puedan estimar los requerimientos de equipamiento y servicios urbanos, que se derivan de esta forma de determinar la capacidad de ocupación del suelo urbano de uso residencial.

Ahora que se está trabajando en el nuevo plan de desarrollo metropolitano, es indispensable que se retorne a la asignación de valores de densidad y coeficiente de edificación como parámetros para determinar la constructibilidad de un terreno residencial y, adicionalmente  ampliar la variedad de zonificaciones, incluyendo aquellas de uso mixto que permitan tener vivienda con comercio, educación inicial, servicios básicos de salud, servicios culturales y recreativos elementales y trabajo en oficinas.

Complementando esto, se debe establecer un índice de usos simple y uniforme para toda la ciudad, diferentes al de la clasificación industrial internacional uniforme (CIIU), cuyo propósito se centra en llevar estadísticas y no en definir el uso particular de una unidad inmobiliaria determinada.

De esta manera podremos ampliar y mejorar la predictibilidad de lo que es posible hacer en cada lote, se facilitará la planeación de los servicios y equipamientos en base a las densidades, y se podrá lograr una ciudad con servicios urbanos a distancias que incrementen la accesibilidad y la calidad de vida de sus habitantes.

Jose Antonio Vallarino
Estudio: PROA2