Barranco, San Isidro y Lince no solo son los distritos con el alquiler más alto en Lima en enero de este año, sino que han tenido un incremento comparado con enero del 2023, según datos de Urbania.
Así, en enero del año pasado, el precio de alquiler de departamentos en Barranco era de S/ 3.808 y, para 2024, se incrementó en un 2,25%: su promedio ahora es de S/ 3.893. En tanto en San Isidro y Lince, el incremento fue aún mayor. En San Isidro, pasó de S/ 3.289 a S/ 3.487, un incremento de 6,02%; mientras que en Lince, pasó de S/ 3.229 a S/ 3.345, un incremento anual de 3,57%.
Los distritos de Miraflores, Surquillo y Jesús María también se encuentran por encima de los S/ 3.000. El primero tuvo uno de los menores incrementos y pasó de S/ 3.218 a S/ 3.270 de enero 2023 a enero 2024, un incremento de 1,61%; Surquillo, de S/ 2.956 a S/ 3.101, 4,92% más y Jesús María se elevó de S/ 2.762 a S/ 3.063, un incremento de 10,69%. Al igual que Miraflores, Surco también fue uno de los distritos con menor incremento respecto de enero del 2023 pasando de S/ 2.491 a S/ 2.533.
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Bryan Meza, gerente general de Danfra Inmobiliaria, señaló que esto se explica por la oferta y la demanda pues los alquileres se han incrementado por el efecto en las ventas que tuvo el incremento en la tasa de interés de parte del Banco Central de Reserva (BCR).
Si bien la tasa está bajando, la respuesta de los bancos y de los clientes no es inmediata, agregó. “La subida de tasas hizo que mucha gente, sobre todo de un segmento joven de 25 a 35 años que buscaban una primera vivienda, viera con mayor cautela la compra y con mejores ojos el alquiler. Al haber demanda, la oferta responde subiendo los precios para equilibrar el mercado”, explicó.
Según Meza, se espera que al recuperarse la venta en la medida que la tasa de interés siga bajando, las personas que alquilaban se podrán dar cuenta de que pueden acceder a un crédito y decidan comprar; sin embargo, esto no haría necesariamente que los precios de alquiler bajen significativamente.
“Se podría ver un pequeño ajuste en el tema de la renta, no mucho porque, normalmente, cuando algo sube, se estandariza el precio y es difícil que baje. Bajará por un tema de oferta y demanda, de vacancia, pero no a los niveles de años previos”
El director de Nuevos Negocios de Desarrolladora, Antonio Espinosa, coincidió con que la subida en los precios de alquiler se debe a la preferencia de alquilar sobre comprar debido al alza de la tasa de interés; no obstante, afirmó que con la reducción de tasas, se reducirían también los precios de alquileres pues las personas preferirán la compra.
El gerente de Tribeca Inmobiliaria, Miguel Deústua, por su parte, anotó que este incremento se debe a la cercanía de Barranco y Lince a los distritos de Lima Top como San Isidro y Miraflores.
“San Isidro es un distrito que, en efecto, siempre ha sido bastante cotizado en términos de preferencias dentro de Lima Top, pero llama la atención este incremento cuando en realidad, tradicionalmente, Miraflores siempre ha sido el distrito más comercial que tiene incluso mayor ocupación arriba del 70% en términos de alquileres”
Según la información estadística que manejan desde Tribeca, muchos de los departamentos que se alquilan en Miraflores van desde los 65 m2 y son ofrecidos para alquileres de estadías cortas y que tienen un promedio diario que, analizado en el mensual, supera largamente el de otros distritos.
Además, Deústua explicó que el alquiler es consecuencia de los incrementos de los valores de construcción. Con el incremento reciente del precio del dólar, el valor de la construcción sube y, ante esas fluctuaciones, se espera que el precio de alquiler siga subiendo ya sea por escasez de tierra o incremento de costos de materiales, esto sumado a la demanda creciente que experimenta Lima.
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Menores precios
Por otro lado, los menores precios de alquiler lo registraron los distritos de Ate, Los Olivos y San Martín de Porres (SMP), incluso en los dos últimos, hubo un decrecimiento en el precio respecto de enero del 2023.
En Ate, el precio se incrementó un 15,70% pasando de S/ 1.695 a S/ 1.961; mientras que en SMP el precio se redujo de S/ 1.342 a S/ 1.325, un 1,23% menos. Así también Los Olivos, que pasó de promediar S/ 1.549 a S/ 1.475, un 4,78% menos.
| Distrito | 01/01/2023 | 01/01/2024 | Variación |
|---|---|---|---|
| Chorrillos | S/ 2.165 | S/ 2.051 | -5,25% |
| Barranco | S/ 3.808 | S/ 3.893 | 2,25% |
| San Miguel | S/ 2.604 | S/ 2.563 | -1,54% |
| Magdalena del Mar | S/ 2.737 | S/ 2.809 | 2,60% |
| Miraflores | S/ 3.218 | S/ 3.270 | 1,61% |
| Surquillo | S/ 2.956 | S/ 3.101 | 4,92% |
| San Isidro | S/ 3.229 | S/ 3.487 | 6,02% |
| Lince | S/ 3.229 | S/ 3.345 | 3,57% |
| San Borja | S/ 2.375 | S/ 2.650 | 11,57% |
| Pueblo Libre | S/ 2.579 | S/ 2.758 | 6,91% |
| Jesús María | S/ 2.768 | S/ 3.063 | 10,69% |
| Cercado de Lima | S/ 2.660 | S/ 2.650 | -0,39% |
| San Martín de Porres | S/ 1.342 | S/ 1.325 | -1,23% |
| Los Olivos | S/ 1.549 | S/ 1.475 | -4,78% |
| Santiago de Surco | S/ 2.491 | S/ 2.533 | 1,67% |
| La Molina | S/ 2.232 | S/ 2.320 | 3,95% |
| Ate | S/ 1.695 | S/ 1.961 | 15,70% |
Áreas comunes
Según Espinosa, para la toma de un departamento, es fundamental que el edificio cuente con buenas áreas comunes, además de una buena administración y mantenimiento de estas.
Sobre ello, Deústua agregó que las áreas comunes le dan un valor agregado a la propiedad en alquiler pues los departamentos, muchas veces compactos, no permiten reuniones de muchas personas o pueden no contar con áreas de trabajo.
“Ahora, en verano, la gente quiere tener una piscina o zona al aire libre para salir del entorno del departamento. Si necesitas un área de trabajo, hay proyectos que tienen áreas de coworking que son atractivas para los ejecutivos que trabajan y quieren tener una reunión”, comentó.
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Multifamily
Para Meza, los edificios multifamily -construcciones destinadas a la renta que tienen un propietario único- obedecen a un mercado de renta inmobiliaria atractivo. “El proyecto Proyecto Nomad Living de Juan de Arona es el primero que está en funcionamiento y ya hay otros en construcción. Esto quiere decir que muchos desarrolladores, junto con fondos de inversión, han visto atractivo este segmento de desarrollo inmobiliario exclusivamente para renta”, dijo.
Empero, remarcó que si para la venta se enfocan en nichos y vendes el producto, en los multifamily, con la renta, no te deshaces del inmueble por lo que se necesita que el producto sea “transgeneracional”, porque tiene que dirigirse no solo a la generación que te rentará ahora, sino a la que rentará el edificio en 10 años.
En tanto, Deústua remarcó que, tradicionalmente, el Perú nunca tuvo una actividad empresarial de alquiler de metros cuadrados residenciales y siempre ha estado en manos de particulares; es decir, personas naturales que compran un departamento para alquilarlo.
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Ante este “vacío”, los desarrolladores han buscado financiamiento para impulsar el desarrollo de los proyectos multifamily. algo que antes era difícil de encontrar, pero que ahora ha encontrado inversionistas que buscan rentabilidades a un 10% anual.
“Se diseña un producto compacto con opción a recuperar, a partir de la renta, la inversión inmobiliaria en un plazo de 10 años, cubriendo los costos de administración”, dijo.
Finalmente, Espinosa agregó que estos proyectos responden a una tendencia mundial en la que cada día la tierra cuesta más y los precios subirán en el tiempo. Esto, en un proceso gradual, sucederá en el Perú en el tiempo.
“Antes se pensaba en el sueño de la casa propia. Los chicos ahora no quieren tomar compromisos de largo plazo y prefieren alquilar porque, además, se desplazan más fácilmente”
