Mercado inmobiliario del Callao despega con nuevos proyectos y condominios

Solo en el cruce de las avenidas Argentina y Santa Rosa han sido entregadas, en los dos últimos años, alrededor de 140 de las 560 viviendas que forman parte del condominio multifamiliar Los Parques del Callao de la inmobiliaria Viva GyM.

Y, apenas unos pasos más allá, en la misma avenida Santa Rosa, el último jueves Constructora Cumbres comenzó la entrega de los 88 departamentos del tercer edificio de su proyecto Villanova 2, que entre sus 538 unidades (distribuidas en 4 torres de 12 pisos y 2 de 11) y las 486 de Villanova 1 (8 torres de 9 pisos), añadirán más de 1.000 unidades al inventario de viviendas del primer puerto.

Pero, no se trata de las únicas propuestas. Desde hace algún tiempo, sobre todo desde el 2016, son varios los proyectos –muchos de ellos hoy en venta– que han comenzado a cambiarle la cara al Callao.

Así, a Viva GyM y Cumbres, se han sumado inmobiliarias como Besco, Armas Doomo, Los Portales y Paz Centenario, por mencionar algunas, con lo que la oferta de viviendas nuevas en calles chalacas no solo ha empezado a retomar su tendencia creciente, también refleja el interés que existe por seguir haciendo crecer esas cifras.

No en vano Martín Herrera, gerente general de Constructora Cumbres, considera que “el Callao es un distrito con mucho potencial inmobiliario a futuro”, y por eso no duda en reconocer que el primer puerto continuará atrayendo nuevas inversiones inmobiliarias.

POTENCIALIDADES Tratando de explicar el atractivo que despierta el Callao en las inmobiliarias y en los residentes, Eduardo Gonzales-Prada, gerente de Urbania, refiere que, más allá de sus atractivos turísticos, la región chalaca seguirá siendo atractiva por el costo de su metro cuadrado (m2).

“Hoy día, el m2 en el Callao llega a US$906 y lo coloca como el segundo distrito más económico del mercado. Por ello, los condominios residenciales son más buscados por la accesibilidad de sus precios”, asegura.

Y aunque el ejecutivo sostiene que Bellavista y La Punta siguen siendo las zonas de mayor interés para los compradores, también considera que Callao Cercado y La Perla –con el plus que le otorga una vía como la Costanera– se suman a los distritos preferidos.

Con la experiencia ganada, tras poner un proyecto en marcha en plena Costanera chalaca (Costanera Uno), Ivo Tomasevich, gerente de Ventas de Los Portales Vivienda, afirma que aunque los parámetros de altura son fundamentales para una inmobiliaria, en el Callao todavía existen factores a nivel de demanda que faltan resolver.

“Hay muchos factores que pueden ayudar. Culminar las obras de la Costanera sería muy interesante para nosotros. Creo que aún hay grandes oportunidades para La Perla”, añade.

RETOS PENDIENTES Por esa razón, Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers Perú, sostiene que aunque en un contexto de desarrollo de obras de infraestructura, el Callao se vuelve atractivo para desarrollos residenciales y comerciales, todavía “tiene pendiente un plan de cambio de zonificación sobre la avenida Faucett, actualmente con predominancia industrial, que podría atraer inversiones mediante otros usos”.

Pero no sería la única zona susceptible a cambios. Según George Limache, jefe de investigación de Binswanger Perú, otra limitante para el primer puerto es el tamaño de los lotes normativos.

“El área de lote normativo en el Callao, en tramos de la zona en crecimiento, como la avenida Argentina y sus transversales, es de 1.000 m2, pero estos inmuebles son escasos. La mayoría de lotes parten de los 2.000 m2 o 3.000 m2, lo que prácticamente obliga a los residenciales a construir condominios de más de un edificio”, anota.

En ese sentido, Martín Herrera de Cumbres demanda que las autoridades porteñas se concentren en un plan de desarrollo urbano, que considere cambios de uso del suelo, priorizando la naturaleza residencial del distrito.

“Las autoridades municipales deben analizar y actualizar el plan de desarrollo urbano, incorporando mayor suelo residencial. Eso permitirá que el desarrollo inmobiliario en el Callao siga creciendo de forma sostenida”, señala.

BUEN AUGURIO De esta manera, como bien afirma Martín Villanueva, supervisor de Consultoría Research de Tinsa Perú, resulta preciso entender que los parámetros urbanísticos no solo incrementan la densidad del distrito, también permiten aumentar el valor de las zonas residenciales que reemplazan, en algunos casos, a las industriales.

Pero, ¿existe espacio para que la oferta inmobiliaria siga creciendo en el primer puerto? Para Villanueva, avenidas como Argentina, Colonial, Faucett y la Costanera, que destaca frente al resto por su vista al mar, son algunas de las zonas que podrían albergar nuevos proyectos inmobiliarios.

Similar es la opinión de George Limache. A decir del experto, el Callao tiene espacio para seguir consolidándose y encontrará en la Línea 2 del Metro de Lima a su mejor aliado, pues pasará cerca de la zona (la avenida Argentina y sus alrededores) en donde hoy se gesta un ‘boom’ residencial.

Un ‘boom’ que se refleja claramente en los precios. Según la plataforma Anaytics Incoin de Tinsa, el valor promedio de una vivienda nueva en el Callao, al cierre del tercer trimestre, ascendía a S/220.000 y se podía alquilar entre S/1.600 y S/1.800.

Aun así, Sandro Vidal de Colliers, rescata el hecho de que el precio promedio de venta de un departamento en el Callao se encuentra entre los más bajos comparado con otros distritos de Lima.

Y, a pesar de que muchos de los actuales terrenos para uso residencial contaban con zonificación industrial, al obtener la compatibilidad para uso residencial pueden haber duplicado o triplicado su precio de venta.

“Actualmente, los precios de los terrenos se están estabilizando y han dejado de subir, pero el otro factor en la fórmula, la venta de viviendas, está moviéndose después de algunos años complicados, por lo que en este entorno es más visible la oportunidad de negocio”, indica.

En línea con lo señalado por Vidal, George Limache también da cuenta de una disminución en el precio de venta de los terrenos. “Hubo un ‘boom’ hace más de cinco años y eso presionó los precios de la tierra de US$200 por m2 a más de US$1.000 por m2, pero desde el año pasado observamos una tendencia a la baja”, dice.

Tomando en cuenta lo que sucede con los precios (terrenos y viviendas) y las potencialidades que permiten ver al Callao como un distrito atractivo para la edificación de proyectos inmobiliarios, Rolando Ponce de Viva GyM no duda en afirmar que el primer puerto “es susceptible a configurarse como un distrito icónico”.

Por lo pronto, a las 1.024 unidades que Cumbres sumará al inventario chalaco, le seguirán otras más. Antes de fin de año, la empresa inmobiliaria comenzará la preventa de su tercera etapa (Villanova 3) que constará de seis edificios y 484 departamentos.

Mientras que Viva GyM ya inició la construcción de su segunda etapa y cuenta con 5.000 m2 de terrenos aledaños a su condominio Los Parques del Callao que podría destinar a un proyecto mixto similar. Y Paz Centenario, Besco, Los Portales, D’Vivienda y Grupo San José, han empezado la venta de sus nuevas etapas.