Mercado de oficinas ‘boutique’ pisa fuerte el acelerador

En el corazón de Magdalena, Time, un moderno edificio de 15 pisos (construido por Inmobiliaria Marcan en plena Avenida Del Ejército) se ha convertido –desde inicios de este año– en una de las más recientes entregas que ha pasado a engrosar el actual inventario de oficinas ‘boutique’ capitalino.

Ahora, a los cerca de 90 espacios que forman parte del ‘stock’ inicial de Time Magdalena, se han sumado otros 1.800 espacios, distribuidos en alrededor de 16 proyectos en preventa o en construcción, lo que se convierte en una clara muestra del potencial que encierran las oficinas de entre 20 m2 y 100 m2.

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Según un informe de Layseca Asociados, pese a que Miraflores y Surco fueron los distritos pioneros en la construcción de oficinas ‘boutique’, las bondades de este formato le han valido para que su oferta se expanda hacia Barranco, Lince, Pueblo Libre y Magdalena, precisamente, en donde las oficinas equipadas con espacios compartidos han hecho eco.

Para Gino Layseca, gerente general de la consultora, “la oferta de oficinas de menor tamaño tiene mayor aceptación [en el mercado corporativo] como consecuencia de la creciente demanda por parte de emprendedores y trabajadores independientes”.

En esa misma línea, William Ticona, gerente general del Grupo T&C, empresa que está invirtiendo US$40 millones en la construcción de IQ Parodi e IQ Office Lince, asegura que el formato ‘boutique’ sigue en crecimiento porque apunta a un sector que durante años no fue atendido debidamente.

“Este segmento no solo se ve fortalecido por la estabilidad económica, por la formalización del empleo y por la expansión del PBI anual; el crecimiento de la demanda de oficinas ‘boutique’ también se debe al tamaño y al tícket de venta, que aumentan su atractivo como espacios sumamente accesibles”, señala.

INSTRUMENTO DE INVERSIÓN Con cuatro proyectos de oficinas ‘boutique’ en su portafolio, Humberto Martínez, gerente general de Marcan, asegura que esa ‘accesibilidad’ a la que alude William Ticona las convierte, precisamente, en un “producto ideal para los inversionistas”, quienes se perfilan como un “comprador natural” de este tipo de activos.

Por ahora, entre el 60% y 70% de los compradores de oficinas ‘boutique’ –según el también director de Capeco– son inversionistas, pero la intención es que ese interés se incremente hasta un 90%, como ya sucede con las viviendas de un dormitorio, convertidas hoy en día en un importante activo de inversión.

“En Chile, por ejemplo, el 95% de las oficinas ‘boutique’ está en manos de inversionistas y el 5% en propietarios. En cinco años deberíamos estar en esos números porque la gente se está dando cuenta de que es un muy buen activo, no solo porque la morosidad es baja sino porque los contratos de arrendamiento son más largos, porque normalmente las empresas no se mueven tanto como las personas”, explica.

MÁS FINANCIAMIENTO Pero para que el interés por este producto inmobiliario continúe en incremento, Alfonso Vigil, gerente comercial de Edifica, que tiene a la venta tres proyectos ‘boutique’, asegura que aunque las oficinas son entendidas como productos secundarios, se debe seguir impulsando la apertura del sistema financiero hacia este tipo de activos.

Y es que después de que, en el 2016, el BBVA Continental lanzara el préstamo comercial Mi Oficina, solo una entidad financiera le ha seguido los pasos, a pesar del crecimiento “sostenible” logrado, como señala Fernando León, subgerente Producto Hipotecario y Promotor de la entidad financiera.

Por esa razón, el ejecutivo considera que aunque algunos expertos aducen que el Estado debe generar beneficios tributarios que incentiven la compra de oficinas en el sector independiente, la tarea más importante está en el propio sector financiero, que debería contar con más productos para atender esta demanda.

“En el 2017 y 2018 crecimos en colocaciones 27% y 45%, respectivamente, lo que evidencia que el mercado está respondiendo mejor de lo que esperábamos y creemos que seguirá en esa línea, porque existe un crecimiento sostenible de profesionales independientes en busca de oficinas pequeñas”, afirma.

FUTURO PROMISORIO Precisamente, el informe de Layseca Asociados da cuenta de la existencia de 275.000 pymes que podrían demandar una oficina, virtual o física. Por lo que, considerando que este segmento crece a un ritmo anual de 6,1%, dicha cifra se traduce en la necesidad de más de 5 millones de m2 de oficinas de 20 m2, como tamaño promedio.

Sobre ese punto, Humberto Martínez, de Marcan, afirma que aunque no todos los emprendedores se mudan a una oficina, en un buen año se podrían construir entre 200.000 m2 y 250.000 m2 de oficinas ‘boutique’.

“Actualmente, ya se construyen 100.000 m2, pero la idea es que en cinco años se duplique esa cifra”, apunta, convencido de que el inventario llegará a sumar 100 edificios en el 2024.

Por lo pronto, mientras T&C lanzará su proyecto IQ Encalada (US$27 millones de inversión) en junio próximo, durante la segunda mitad del año Marcan hará lo propio en Miraflores con una nueva propuesta, en tanto que Edifica y C&J Inmobiliaria también incrementarían su inventario, pues, como dice William Ticona, de T&C, “aún existe una demanda por satisfacer”.

Frente a ese panorama, Alfonso Vigil, de Edifica, hace hincapié en que el mayor desafío está en impulsar un mayor crecimiento de la infraestructura y en procurar el desarrollo de servicios complementarios para acompañar el desarrollo del sector inmobiliario, que se verá reflejado en una mayor cantidad de m2 de oficinas ‘boutique’.

‘Coworking’, formato sin peligro Inmobiliarias y constructoras coinciden en que este formato no representa competencia ni amenaza para las oficinas ‘boutique’.

• “La gran revolución que se ha dado en el mercado de oficinas en Lima no está en el ‘coworking’, está en las oficinas ‘boutique’, se están haciendo más m2 de ellas y están absorbiendo muchos usuarios reales”. De esta manera, Humberto Martínez, gerente general de Marcan, pone distancia entre ambos formatos.
• Y a pesar de que en los últimos dos años, los espacios ‘coworking’ han comenzado a ganar terreno en varios distritos de Lima, para Daniela Rodríguez–Larraín, gerenta de C&J Inmobiliaria, resulta preciso reparar en que el público objetivo de las oficinas ‘boutique’ no es el mismo que el del ‘coworking’, por lo que no pueden ser considerados “competencia”.