Oficinas prime en Lima: ¿Cuál es la estrategia de costos y a qué apuntan las tendencias inmobiliaria ante otro año incierto?

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Ante tal escenario, las inmobiliarias y empresas dedicadas al alquiler de oficinas comienzan a evaluar sus posibilidades en un rubro aún sumido en la incertidumbre. Como en cualquier crisis, son los costos los primeros a reevaluar.

Reducirlos, naturalmente, puede hacer más atractiva la oferta de cara a los actuales y nuevos inquilinos. Más aún cuando, según Alfonso Birimisa, gerente de operaciones de Cushman & Wakefield Perú, hoy existe un incremento de la morosidad en el pago del mantenimiento por parte de los arrendadores. “Una reducción puede dar cierta facilidad para mantenerse al día o aligerar su carga regular”, explica.

Sin embargo, toda reducción tiene un límite y más si se trata de edificios sofisticados. Es por ello que el principal reto para el segmento de oficinas este 2021 es la reingeniería y el fino análisis de los costos de cara a mantener su competitividad.

El escenario

La consultora Cushman & Wakefield detecta que existen hasta cinco categorías de gastos en los que invierten las inmobiliarias y propietarios de metraje para oficinas. De dicho total, la limpieza y la seguridad suponen cerca del 50%. Anularlos por completo no es una opción, pero sí existen algunas alternativas manejables para el año en curso.

Birimisa lo explica: “si normalmente se limpiaba la fachada del edificio -que son de vidrio- cuatro veces al año, en realidad puedo hacerlo una sola vez este año para que no se vea desastroso. Esta limpieza puede costar de 12 mil a 14 mil soles, dependiendo del edificio. Con reducir este gasto ya serían al menos 36 mil soles menos”.

Estos ajustes temporales de presupuestos pueden darse en un rango de entre 5% hasta 30%, pero dependerá de factores tales como las características físicas del edificio, la ocupación, infraestructura, el equipamiento, entre otros. Es por ello que la reducción no sigue un patrón general, sino que cada propietario debe definir cómo hacerlo.

El riesgo, evidentemente, es la devaluación futura del inmueble. “Sin embargo, hablamos de una reducción temporal. Si en adelante se deja de hacer, voy a poner en riesgo los equipos y tendré que hacer correctivos. Sí afectará”, explica Birimisa.

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Los precios

Las empresas que alquilan y ocupan las oficinas pagan una tarifa por alquiler y otra por mantenimiento. Es por ello que una reducción en esta segunda sí suele ser determinante para el inquilino.

Actualmente, la ubicación de estos espacios no tiene injerencia en el costo del mantenimiento por metro cuadrado; los cuales, en diferentes zonas de Lima, se encuentran dentro del rango promedio. Los más altos, por ejemplo, se registran en Chacarilla (S/10,44 por m2) y San Borja (S/10,35 por m2).

Mercado y tendencias

Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria confirma que los costos de mantenimiento, ante la crisis, se han ajustado a la baja.

“Los mantenimientos –en ascensores o aire acondicionado, por ejemplo– son más espaciados, se requiere menos personal para atender recepción y mesa de partes. El ajuste ha sido lo que los clientes también esperaban”, comenta.

Para el gerente, el escenario país ha cambiado las perspectivas del negocio inmobiliario. “Hoy las familias están buscando que la solución a una oficina se encuentre dentro de sus viviendas. Ya sea en el departamento o como un área común. Está siendo muy valorada y, en términos constructivos, no es muy costosa”, explica.

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Todo ello supondría una ralentización en la entrega de nuevo metraje exclusivo para espacios de oficina. A la fecha, el stock de oficinas entregadas entre el 2019 y el 2021 es un 74% menor a lo que fue la entrega de los 3 años anteriores.

De cara a la demanda futura, se espera que la competencia se centre no solo en el alquiler; sino también en la buena conservación de los edificios; los mismos que deberán superar aún un año de incertidumbre.

Carlos Conroy, vicepresidente de renta inmobiliaria de Centenario, cuenta que se ha apostado por invertir en tecnología. “Hoy tenemos reconocimiento facial en los molinetes de ingreso de dos edificios y pensamos implementarlos en resto de lobbies en el corto plazo”, comenta.

Centenario se encuentra enfocado en la remodelación de las tres Torres de Camino Real que representan una inversión de más de S/32 millones. “Esta remodelación icónica logrará integrar los edificios al estándar del Centro Empresarial Real”, comenta Conroy.

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