Coworking, contratos y el COVID-19, por Marco Andrei Torres Maldonado

«En la comisaria me presenté, no como abogado sino como médico, pues quise ser -dijo sonriente- parte de la solución y no del problema» (Mauricio Botero Montoya. Otto, el vendedor de música). Las personas resolvemos problemas en cada momento. Muchos de ellos, debido a su especialidad y/o dificultad, exigen tener como aliado a un abogado. Lastimosamente, eso puede ser fuente de otros problemas.

El Covid-19, escribía alguien por ahí -con una dosis de humor-, ha generado más pronunciamientos de abogados que de médicos. El «Covid-19» se ha convertido en una expresión que, durante las últimas semanas, ha acompañado a un sinfín de temas jurídicos. Las opiniones y discusiones legales han sido abundantes, y ni que decir de los webinar.

MIRA: Fase 2 de la reactivación económica: ¿Qué sectores pueden volver a operar desde este viernes 5 de junio?

Siempre he creído que los abogados, más aún en la actual situación que nos toca vivir, debemos ser agentes de tranquilidad y seguridad para nuestros clientes. El exceso de información puede generar confusión, incertidumbre y frustración para cualquiera.

¿Vivimos un momento único en la Historia? Probablemente, sí.

La Covid-19 viene generando diversas consecuencias, las cuales no solo se limitan a la afectación a la salud o pérdida de la vida de muchas personas, sino que también tiene un importante impacto en nuestra economía, la cual necesita de la ejecución de diversos contratos. Es posible que nuestros contratos también se contagien con la Covid-19, y algunos de ellos fenezcan.

El coworking (cotrabajo) es una forma de trabajo que permite que distintas personas naturales o jurídicas, de diferentes sectores, compartan un mismo espacio de trabajo. Se trata, pues, de ambiente comunitario y multidisciplinario, que promueve el networking. El coworking, como modelo de negocio, ha transformado el tradicional esquema de las relaciones laborales.

MIRA: Comunal: “Son meses duros sí, pero el futuro es promisorio para el ‘coworking’”

Legalmente, el coworking requiere de un contrato. De manera general, sin perjuicio de algún caso distinto, dicho vínculo genera diversas obligaciones de hacer (prestación de servicios), que no son compatibles con el tradicional alquiler o arrendamiento. Con frecuencia, salvo un acuerdo diferente (contrato de arrendamiento), las partes reconocen que la naturaleza del mismo es la de un contrato de prestación de servicios.

¿En qué consisten tales servicios? Por ejemplo, en otorgar acceso a un espacio de trabajo (usualmente, dicha área no es exclusiva, por lo que, incluso de manera unilateral, puede ser variada), cuidado y mantenimiento del espacio de trabajo, recepción de documentos y llamadas, conectividad, seguridad, etc.

De ese modo, dicho contrato no crea derechos de arrendatario, de propiedad arrendada u otros derechos respecto a las oficinas. El contrato, en líneas generales, no genera ningún derecho de arrendamiento ni ningún otro derecho real de propiedad a favor de la empresa locataria. Naturalmente, quien recibe la prestación de coworking queda obligado al pago de una contraprestación (cuota de membresía) por los servicios que se les brindan.

MIRA: ‘Coworking’: ¿entre los menos afectados del sector inmobiliario por el coronavirus?

Ahora bien, con ocasión de la declaratoria de aislamiento social obligatorio, a causa del impacto de la pandemia de la Covid-19, ¿qué ha ocurrido con la ejecución de tales contratos?

Desde la perspectiva de la empresa que brinda el servicio de coworking, debe tenerse en cuenta que, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto Supremo N° 044-2020-PCM, publicado el 16 de marzo del 2020, se declaró el Estado de Emergencia Nacional por un plazo de 15 días calendario, y dispuso el aislamiento social obligatorio (cuarentena).

Dicha medida, que ha sido extendida en diversas ocasiones, estableció que, durante la vigencia del Estado de Emergencia Nacional y la cuarentena, las personas únicamente puedan circular para la prestación y acceso a determinados servicios y bienes esenciales, tales como la adquisición, producción y abastecimiento de alimentos y productos farmacéuticos, asistencia a centros, servicios y establecimientos de salud, entre otros.

Naturalmente, el acceso y los servicios en las oficinas de coworking no se encontrarían permitidos, lo que impediría que se pueda ejecutar dicha prestación a favor de los locatarios. Esa imposibilidad, que resulta ajena a la esfera de dominio de ambas partes, conllevaría a que la empresa que brinda tales servicios eventualmente no sea responsable.

¿Qué implica ello? Supone que los locatarios no podrían exigir el cumplimiento de los servicios de coworking durante la declaratoria de Estado de Emergencia Nacional y el aislamiento social obligatorio. Una exigencia así conllevaría a la transgresión de diversas medidas del Estado. Sin embargo, la misma situación ocurre con el locatario pues los servicios no le están siendo brindados en los términos acordados.

En efecto, en relación a los servicios de coworking, las medidas aprobadas por el Estado peruano, que restringen el derecho a la libertad de tránsito, podrían constituir un supuesto de fuerza mayor. La calificación de si nos encontramos ante un caso de fuerza mayor dependerá de las circunstancias concretas, el tipo contractual involucrado, su causa y la regulación otorgada por las partes en torno a su configuración y sus consecuencias.

De manera general, la fuerza mayor es descrita por el artículo 1315 del Código Civil peruano como un evento extraordinario, imprevisible e irresistible. Resulta extraordinario, pues la declaratoria de cuarentena general supone un quebrantamiento del orden normal y cotidiano de las cosas; no era posible prevenir sus alcances; y, las medidas de aislamiento social obligatorio no pueden ser contrarrestadas por el deudor de la prestación.

La consecuencia de que se acredite que dicho evento constituye un supuesto de fuerza mayor, conlleva a que, salvo algún acuerdo distinto, la empresa que brinda tales servicios no será responsable de la inejecución de sus obligaciones.

Por otro lado, ¿qué ocurre con el locatario? Un ejemplo nos ayudaría a comprender mejor lo que viene sucediendo. Supongamos que una empresa contrata de los servicios de coworking que los recibirá en un edificio. Sin embargo, desde la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional y la inmovilización social obligatoria, no recibe prestación alguna. ¿Estaría obligado al pago de la contraprestación?

MIRA: Proyecto de ley busca impedir desalojos de inquilinos morosos durante estado de emergencia: ¿Sería viable?

Debe tenerse en cuenta que, el locatario está obligado a cumplir con su contraprestación, en la medida que hubiere recibido los servicios en las oficinas de coworking. Se tratan de obligaciones recíprocas o bilaterales. ¿Cómo debería proceder, entonces, ante un requerimiento del pago total de la contraprestación?

Sin perjuicio del análisis del caso concreto, podría invocar lo previsto en el artículo 1426 del Código Civil, el cual legitima al deudor (locatario) a suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo (cuota de membresía), hasta que se satisfaga la contraprestación (servicios de coworking). Debe garantizarse, además, el sinalagma contractual y el principio de la buena fe en la ejecución de los contratos.

Ahora bien, ¿qué sucede si, dada la situación actual, el locatario ya no tiene interés en seguir vinculado al contrato, pues, por ejemplo, entre otros, debido a las medidas sanitarias del Estado, ha implementado el trabajo remoto de sus empleados o, incluso, reducido el número de los mismos? Sobre el particular, el artículo 1316 del Código Civil regula la posibilidad de extinguir el contrato debido a causas que no resultan atribuibles al deudor (empresa que brinda los servicios de coworking).

MIRA: Congreso busca suspender pagos de alquiler de vivienda a población vulnerable: ¿sería viable?

Aun cuando la causa de la imposibilidad sea temporal -pues, la declaratoria de inmovilización social obligatoria durará un determinado periodo de tiempo-, el contrato de servicios de coworking se podría extinguir en caso el locatario «justificadamente pierda interés en su cumplimiento o ya no le sea útil». Puede ocurrir que, dado el contexto actual, el locatario justificadamente haya perdido interés en mantener dicho contrato. Las consecuencias derivadas de dicha terminación deberán analizarse en cada caso concreto, en atención a la asignación de riesgos que las partes puedan haber acordado. Es fundamental que dicho análisis se realice en atención a cada particular situación.

Lo antes mencionado ha generado que algunas compañías que brindan tales servicios, previo acuerdo con sus locatarios, opten por «congelar» sus contratos, lo que ha conllevado a que su facturación, en algunos casos, sea 0%. Como indica Juan Castiglione, el negocio del sector de coworking, y otros giros comerciales, «se sustenta en el movimiento, no en el sosiego puertas adentro». El aislamiento social supone una parálisis a un sector importante de la economía.

En otros casos, estando (i) al interés del locatario de seguir recibiendo los servicios de coworking, una vez termine la situación actual; y, (ii) a la buena predisposición de las empresas que brindan tales servicios, se está acordando la conservación del contrato. De ese modo, a través de adendas, las partes convienen la modificación del alcance inicial del contrato, a fin de adecuarlo a este nuevo contexto. Nuestra economía, en la medida que ello sea viable para el interés de ambas partes, requiere de acuerdos en ese sentido.

Ciertamente, la promoción del trabajo remoto debilita al sector de coworking. El panorama para muchas compañías -que requieren del tránsito de personas- puede ser difícil, pero superable. La habilidad para adaptarse será esencial. Sin lugar a dudas, tal como se ha enfatizado en una reciente nota publicada en Semana Económica, los servicios de coworking deberán recurrir a contratos más flexibles, espacios más privados, plazos más cortos, nuevos modelos de cobranzas, entre otros. Será fundamental que el sector de coworking se adapte a esta nueva normalidad.

Como lo mencionamos al principio, lo que estamos viviendo es único. La situación actual nos obliga a ser previsores y responsables con las soluciones, siempre en el marco del contrato o la ley. Curiosamente, mientras los científicos siguen buscando la vacuna para la Covid-19, los abogados -a través del Derecho- ya tenemos los remedios para los contratos civiles.

Tranquilidad y responsabilidad en la utilización de las dosis, ante todo.

LE PUEDE INTERESAR

• Fase 2 de la reactivación económica: ¿Qué sectores pueden volver a operar desde este viernes 5 de junio?
• Reactivación económica: ¿Qué negocios están a la espera de volver a operar?
• COVID-19: Los comentarios negativos contra las empresas peruanas se triplicaron, ¿qué sectores sufren más?
• Retiro de AFP: ¿Qué entidad financiera te ofrece más dinero por tu depósito a plazo fijo?
• Latina: “El impacto de lo que estamos viviendo será tremendo para los negocios y Latina no será la excepción"
• Alertan que ley del Congreso que sanciona especulación y acaparamiento generaría informalidad y corrupción
• Ministerio de Vivienda: Se han autorizado el reinicio de 630 proyectos inmobiliarios
• ¿Como puedo solucionar los problemas de velocidad de Internet que tengo en casa y en el celular?