Inquilinos morosos en la mira: ¿Cómo aplicar la nueva ley de desalojo notarial?

La expulsión de inquilinos morosos de inmuebles será un procedimiento más ágil con la reciente promulgación de la ley de desalojo notarial 'express' que establece la intervención de un notario y la ejecución judicial para desahuciar a los arrendadores cuyo plazo de contrato ha vencido o han incumplido con el pago de la renta. 

El inmueble para llevar a cabo el procedimiento especial de desalojo deberá encontrarse individualizado de manera inequívoca. Además, la ley aplicará en el alquiler destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines. 

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Se espera que la nueva ley lista para su aplicación podrá reducir los trámites de desalojo de cinco años a un par de meses, en función al actuar de los jueces de paz letrado. En ese sentido, ¿qué pasos debe seguir el propietario de un inmueble en alquiler para desalojar a sus inquilinos?

► LO QUE DEBE INCLUIR EL CONTRATO
El propietario y arrendatario deben establecer un contrato contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) creado por el DL 1177 o en escritura pública-. 

En ese sentido, el contenido del contrato de arrendamiento debe incluir:

a. Una cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la devolución del inmueble ante el vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por adeudar la renta.

b. Una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la presente ley para que el notario constate las razones de vencimiento del contrato o la resolución por adeudar la renta; y así el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo. Es importante que esta cláusula contenga de manera expresa la decisión de ambas partes para que se someten a la competencia del notario para constatar las causales de la solicitud y la del juez de paz letrado para ejecutar el desalojo.

b. El número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una entidad supervisada por la SBS, para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.

► LO QUE DEBE INCLUIR LA SOLICITUD DE DESALOJO
En caso el contrato de alquiler cumpla los requisitos anteriormente explicados y el arrendatario incumpla el pago o se culmine el plazo del contrato, el propietario solicitará el desalojo 'express' por escrito con los siguientes considerados:

a. En el documento se señala el nombre del propietario o aquel con derecho a la restitución del inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como, el nombre del arrendatario, su domicilio contractual de ser el caso, y su número o copia de DNI.

b. Se deberá adjuntar el original o la copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento. También se adjuntará el original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble que será desalojado y a su domicilio contractual de ser el caso; mediante ella se requiere la restitución del inmueble por el vencimiento del plazo o por la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.

¿qué sucede con los contratos anteriores a la ley?

• Los contratos de arrendamiento celebrados en el marco del DL 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, y los anteriores a este, podrán acogerse a la presente ley, siempre y cuando suscriban una adenda que cumpla con las mismas formalidades establecidas en la ley de desalojo 'express'.

► EL NOTARIO ENTRA EN ACCIÓN
Una vez el notario recibe la solicitud de desalojo, este constata el cumplimiento de los requisitos para el trámite, el contenido del contrato y los requisitos de la solicitud.

Tras ello, notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual de ser el caso. Dentro del plazo de cinco días hábiles de recibida la comunicación, el arrendatario podrá acreditar no estar incumpliendo algunas de las causales de desalojo.

Para ello deberá sustentarlo mediante (i) la renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio; (ii) la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada; o (iii) el incumplimiento de las formalidades establecidas por la ley.

Culminados los cinco días hábiles, el notario constatará si se configura alguna de las causales de desalojo previstas y realiza las siguientes acciones:

a. Extiende un acta no contenciosa que deja constancia del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo. El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al "lanzamiento" del inmueble, o el proceso que pone fin a la ocupación arbitraria del mismo. 

b. Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado.

En caso no se configure alguna de las causales de desalojo previstas, el notario finaliza el trámite comunicando de este hecho al solicitante. Asimismo, las partes pueden acordar su finalización, en cualquier momento del procedimiento. En este caso, el notario levanta el acta no contenciosa correspondiente concluyendo el trámite.

►ENTRA EN ACCIÓN EL JUEZ DE PAZ LETRADO
Culminada la etapa notarial, el interesado formula solicitud de "lanzamiento" dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.

a. En el plazo de tres días hábiles de recibidas la solicitud y las copias legalizadas remitidas por el notario, el juez de paz letrado competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la que dispone el "lanzamiento" contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble. Asimismo, dispone la orden de descerraje en caso de resistencia al mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.

b. El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia de la Policía Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, preste asistencia y garantía obligatoria para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.

c. Culminado el trámite de "lanzamiento", el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así como el de los servicios notariales derivados del desalojo.