¿Cómo se fija el impuesto predial que cobran los municipios?

Cada año el dueño de un inmueble o terreno deberá cumplir con pagar el impuesto predial a la municipalidad. Aquí les proponemos cinco temas que debe tomar en cuenta para cumplir con este tributo.

1. ¿CÓMO SE CALCULA EL VALOR DEL IMPUESTO PREDIAL?
El pago del impuesto predial toma como base la declaración jurada de autovalúo que presenta el contribuyente al registrar su propiedad (vivienda, oficina, local comercial, depósito, etc.) ante la municipalidad.

Sigue a Portafolio en Facebook

En esta declaración se indican las características físicas del predio: área de terreno, área construida, los acabados, instalaciones, la antigüedad, etc. A partir de estos datos se calcula el autovalúo tomando en cuenta los valores arancelarios de terrenos y precios unitarios de construcción que son aprobados para cada ejercicio fiscal por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Además, se toman en cuenta las tablas fijadas por el ministerio para depreciación por antigüedad y estado de conservación, entre otros criterios técnicos. 

La declaración jurada para el autovalúo se presenta solo una vez, salvo que haya modificaciones en las áreas del inmueble, se construya otro piso, etc. Fiscalizar qué tanto se cumple en lo declarado dependerá de la efectividad o informalidad de cada gestión municipal. 

Víctor Zavala, gerente legal de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), advierte que hay valores de mercado para terrenos y predios que ya están desfasados con la realidad, sin embargo no se han actualizado. Tenga en cuenta que el autovalúo es muy distinto del valor comercial del inmueble o terreno.

2. ¿CÓMO SE EJECUTA EL COBRO?
El cobro se realiza siguiendo una escala de tres tramos según el valor del predio (ver cuadro adjunto). Por las primeras 15 UIT que valga el predio se debe pagar un 0,2%, por el tramo que vaya hasta las 60 UIT la tasa será de 0,6%, y por todo el monto que supera las 60 UIT el cobro será de 1%.Todo ese acumulado es el impuesto predial. De ese modo, mientras mayor sea el autovalúo de la propiedad más alto será el impuesto predial.

Si una persona tiene más de un predio a su nombre en un mismo distrito, recibirá en su cuponera de pago el monto acumulado. Si las propiedades están en lugares distintos, cada una se cancela en su respectivo lugar.

3. ¿QUIÉNES ESTÁN EXONERADOS?
No pagan este impuesto los predios del gobierno, sociedades de beneficencia, entidades religiosas, universidades y centros educativos, Cuerpo General de Bomberos, entre otros.

Además, las personas que sean dueñas de solamente una propiedad (en cualquier distrito) y que además solo vivan de recibir una pensión no mayor de una UIT mensual (S/.3.850) podrán ser exoneradas del pago del impuesto predial. A ellas se les restará 50 UIT del valor del predio.

Para eso deberán tramitar la exoneración ante la municipalidad correspondiente presentando las dos últimas boletas de pago de pensión de jubilación, resolución directoral emitida por la AFP o la ONP, copias de documento de identidad y algún recibo de agua, luz o teléfono.

Por ejemplo, si el autovalúo de la casa del jubilado es de S/.220.000, le corresponde un descuento de S/.192.500 (equivalentes a 50 UIT). A la diferencia (S/.27.500) se la multiplicará por 0,2% (el porcentaje correspondiente a ese valor) y el impuesto predial resultante será de S/.50,5.

Como el impuesto es sobre el predio, mientras el propietario del inmueble sea un pensionista se mantendrá este descuento, aunque la vivienda pueda ser visitada o habitada con regularidad por personas –por ejemplo, sus hijos– que sí cuentan con ingresos mayores.

4. ¿QUÉ PASA SI NO PAGO EL IMPUESTO PREDIAL?
El abogado Julio César Castiglioni, especialista en Derecho Municipal, explica que generalmente si el propietario ha dejado de pagar el predial durante todo un año, la municipalidad puede generar un proceso judicial de cobranza que puede llevar al embargo de bienes, cuentas bancarias o del mismo predio.

Estos casos son extremos, porque los municipios dan facilidades para fraccionar la deuda o suelen lanzar campañas para eliminar multas o moras si el contribuyente cumple con pagar en un nuevo plazo fijado.

Castiglioni dice que las municipalidades están en la obligación de publicar cuánto reciben por este impuesto y cuál es el nivel de morosidad de los vecinos, sin embargo la mayoría prefiere mantener esta información en reserva. Y este es un punto que les juega en contra, porque al no tener detalles sobre este dinero, el propietario duda de su eficiente gasto en el distrito y prefiere no pagar. 

5. ¿QUE ANALIZAR ANTES DE COMPRAR UNA PROPIEDAD?
Si usted adquiere un inmueble de segundo uso, deberá ir a la municipalidad para comprobar si esa propiedad no tiene deudas acumuladas por no pagar impuesto predial o arbitrios. Usualmente en estas transacciones solo se tiene información del año en que se realiza la compra, pero no del historial completo. En la municipalidad deberá declarar su predio para que se dé baja al antiguo dueño y a partir de entonces sea usted el sujeto tributario. Si se compra una propiedad nueva o usada, recién se pagará el impuesto predial a partir del siguiente año.

EN TRES PASOS
Los propietarios de predios deben cumplir con algunos requisitos para no incurrir en faltas que pueden ser sancionadas por la municipalidad.  

► Plazos. Cuando una persona adquiere un predio, tiene como plazo máximo para declararlo ante la municipalidad hasta el último día de febrero del año siguiente en que se realizó la transacción. 

► Cambios. Si una persona amplía o mejora su vivienda, pero no declara los cambios, incurrirá en una falta sancionada con multa. Cada vez que haya mejoras, extensiones de áreas o cambios notorios en la propiedad se deberá declarar para que así varíe también el cálculo del impuesto.

► Pagos. Las personas naturales y jurídicas, que al inicio de cada año sean propietarias de un predio, están obligadas a pagar el impuesto sin importar si lo ocupan o no, o si existe una construcción o solo se trata de un terreno. No hay descuentos por cumplir a tiempo con el pago de este impuesto. Si se tiene más de un predio en un mismo distrito, no se puede elegir pagar solo lo correspondiente a uno de ellos, se debe cumplir con el total. 

CIFRAS
► Cálculo. el 3,5% calculó la CCL que subiría en promedio impuesto predial en la capital el 2015. 

► Vencimiento. Se puede pagar al contado o en cuatro cuotas durantel año. las fechas fijadas son los días finales de febrero, mayo, agosto y noviembre.

► Normas. En octubre el Ministerio de Vivienda publica los nuevos valores unitarios de construcción que sirven para calcular el impuesto predial del año siguiente.

► Diferencias. el aumento del impuesto predial en cada distrito siempre es mayor para los inmuebles con menos de cinco años de antigüedad (categoría a).