Un formato más pequeño: La recomposición del mercado de oficinas apunta a la clase B y Boutique

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Este cambio en la demanda es para las inmobiliarias la señal de una inminente transformación en el mercado de oficinas que, al asentarse, motivaría una nueva recomposición de la oferta. “La necesidad de metros cuadrados, naturalmente, será menor en la mayoría de segmentos inmobiliarios como el retail o industrial, pero el que tendrá una reconfiguración más drástica es el de oficinas”, sostiene George Limache, jefe de investigación de la consultora Binswanger.

Las grandes corporaciones, que habitualmente hasta antes de la pandemia tomaban edificios completos de oficinas, ya comenzaron a reorganizar sus espacios. Durante el segundo trimestre de este año, se desocuparon total o parcialmente 30 oficinas clase A de las cuales 18 fueron desocupaciones totales de empresas que decidieron consolidarse en otra sede, tal como informó Día1.

Es así que los formatos de clase B y boutique, que ofrecen espacios de menor metraje, se posicionan como una de las alternativas más apropiadas para la nueva normalidad. Se trata, además, de un formato que sin tener un alto stock, está más atomizado en la capital.

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El mercado

Son siete los ejes en los que se distribuye la oferta de oficinas clase A en la capital; pero para el caso de las clase B, hablamos de 19. Callao, el Centro Histórico de Lima y Los Olivos son espacios donde existe oferta desarrollada por las inmobiliarias. Hablamos de espacios que, hasta antes de la pandemia, atendían principalmente a empresas de menor tamaño y trabajadores independientes. “Empresas de ingenieria, estudios contables, de marketing, publicidad, rubro logístico”, según explica Max Medina, analista de mercado de Binswanger.

Naturalmente, con el estado de emergencia, también han visto una caída en sus ocupaciones. Los datos de Binswanger demuestran que, entre enero y setiembre, se desocuparon 50.005 metros cuadrados de oficinas, mientras que solo se ocuparon 11.301 metros cuadrados –principalmente en los meses de enero a marzo–; lo que arroja una demanda efectiva negativa de 38.704 metros.

La vacancia del stock, que al cuarto trimestre del 2019 era de 15,24%, a setiembre de este año se elevó hasta un 19,47%. Con ello, también se redujeron las tarifas de alquiler promedio en un 5,2%.

No obstante, a análisis de la consultora, este segmento podría acomodarse ante la nueva demanda de espacios que requieren las empresas en el mediano plazo. Mientras que una oficina clase A tiene una extensión de 250 a 500 metros cuadrados, una oficina clase B tiene una extensión que va de 50 a 200 metros cuadrados, lo que podría garantizar una recepción y espacios de oficina para una empresa.

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La transformación

Según el gerente general de Granadero Inmobiliaria, Miguel Deustua, la pandemia reforzará aquella transformación de la oferta que, antes de la emergencia sanitaria, era lenta.

“La demanda por menores tamaños de oficinas ya era importante y entendimos que el mercado necesitaba otras soluciones. Fue así que hicimos las modificaciones municipales de las áreas que inicialmente iban a ser para una sola oficina y las fraccionamos para ofrecer espacios más pequeños de 60 a 70 metros cuadrados”, comenta.

Con ello, explica Deustua, Granadero se prepara para atender a aquellas empresas de menor tamaño ofreciendo un menor ticket de venta en ejes tradicionalmente corporativos y también a la necesidad de aquellas empresas corporativas que ahora no requerirán de grandes metros cuadrados.

Oficinas Boutique

Otro formato de menor tamaño que se está desarrollando en el mercado es el de las oficinas boutique. Se trata de oficinas de un tamaño incluso aún menor que las clase B.

Rodrigo Valdez, jefe comercial de Soho Inmobiliaria, explica las principales características de estos espacios: “Son formatos muy pequeños, de 20 a 80 metros cuadrados con mucha eficiencia del área”.

Estos espacios, según comenta, suelen ser destinados a la atención médica de todos los rubros, puesto que son requeridos por aquellos profesionales médicos que deciden abrir su propio consultorio.

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Sin embargo, también son tomados para servicios de asesoría legal y contable, estudios audiovisuales y de marketing, entre otros. Valdez advierte que el stock de este tipo de oficinas que Soho ha desarrollado desde hace más de 10 años no ha sufrido una fuerte desocupación de metraje durante la cuarentena. “Incluso vendimos dos unidades durante la pandemia. Al ser tickets pequeños, también resultan atractivos para aquellos que tienen la necesidad de invertir”, indica.

Otro jugador en el mercado de oficinas Boutique es Marcan Inmobiliaria. Rodrigo Martínez, gerente general de la empresa, comenta que el 75% de uno de sus proyectos inmobiliario para este tipo de oficinas se encuentra ocupado por consultorios médicos. “Es una oportunidad para desarrollar proyectos en importantes puntos de la ciudad”, asevera.

Martínez comenta, por ejemplo, que durante los últimos meses se han registrado empresas que han migrado a este tipo de formatos más pequeños. “Empresas de logística de transporte y un estudio de abogados, por ejemplo, están mudándose a oficinas más pequeñas. Creemos que con la pandemia se empiezan a abrir posibilidades para continuar desarrollando este tipo de producto”, agrega.

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Diferencias entre los formatos

1. Oficina clase A o Prime

Espacios de 250 a 500 metros cuadrados. Plantas completas con pocas divisiones y con áreas comunes como comedor, directorios, área de pago a proveedores entre otros.

2. Oficinas clase B o subprime

Espacios de 50 a 200 metros cuadrados. Por lo general, edificios con 10 años de antigüedad. Puede no tener áreas comunes.

3. Oficinas boutique

Espacios de menos de 20 a 80 metros cuadrados. Con implementaciones (pisos laminados, cerámica, entre otros).

4. B planta grande

Espacios mayores a los 500 metros cuadrados. No destinados necesariamente al uso corporativo, sino también comercial.

En cifras

228 Edificios tipo b, boutique y planta baja en Lima

En dichos proyectos está repartido el total de stock de este tipo de oficinas de menor tamaño en la capital.

19,41% es la tasa de vacancia de las oficinas clase B

Resultado corresponde a los meses entre enero y setiembre de este año, según datos de Binswanger.

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Coworking: Integración y no competencia

El otro gran jugador en el mercado de oficinas son los edificios coworking, donde las empresas alquilan espacios para sus trabajadores dentro de oficinas flexibles.

Sin embargo, en opinión de los entrevistados, no resulta una competencia cercana para el rubro de oficinas tipo B. Desde Soho Inmobiliaria, Rodrigo Valdez considera que son sus características las que le permiten atender a mercados diferentes.

“El tema de ocupar una oficina como tal tiene ciertas características que lo hacen un producto diferencial. Una de las principales consideraciones ahí es la privacidad”, comenta.

Valdez reconoce que, cuando ingresó al país, dicho formato captó a un grupo importante de empresas pequeñas; pero otro cliente muy arraigado en la oferta de oficinas clase B y boutique es aquel que desea invertir en el rubro inmobiliario.

Por su parte, Max Medina, analista de mercado de Binswanger, explica que otro punto fundamental radica en la ubicación. “En Miraflores, San Isidro Empresarial y Surco cercano al Derby, donde sí existe el formato ‘coworking’, las empresas evalúan entre ello o un formato clase B y a veces se decantan por el primero. Pero vemos que en otros ejes corporativos todavía no llega el coworking y ahí es donde una oficina clase B o boutique atienden esa demanda y compite más con la clase A”, señala.

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Cabe precisar que cerca del 51% de la oferta de oficinas coworking que existen en la capital se encuentra en el distrito de San Isidro.

A su turno, George Limache, jefe de investigación de Binswanger, explica que la ventaja del ‘coworking’ se encuentra en la flexibilidad a las necesidades de la empresa, además de que garantiza servicios implementados tales como Internet, telefonía entre otros.

“Sin embargo, el alto costo que aplican por metro cuadrado hace también que lo evalúes. Pensemos que no todos quieren necesariamente los servicios, sino solo el espacio. Todo depende del perfil del público al cual va dirigido”, comenta.

Finalmente, Limache opina que no es muy alejado de la realidad pensar que los servicios podrían complementarse bajo el nuevo escenario de necesidades que nacieron con la pandemia.

“Podría suceder, por ejemplo, que una empresa decida mantener un trabajo parcial en casa, otros en un coworking y si se requiere una reunión de equipo podríamos migrar al espacio de oficina clase B que pueda tener la empresa”, indica.

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