La Municipalidad de Miraflores anunció la suspención de licencias y paralización de al menos 65 proyectos inmobiliarios luego de que el 11 de julio publicara una ordenanza para que no tenga que esperar a que el Ministerio de Vivienda se pronuncie sobre observaciones realizadas a los expedientes y pueda suspender directamente licencias y proyectos en ejecución.
Ante ello, desde la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), señalaron su preocupación por la decisión de la comuna miraflorina.
—¿Cuál es la razón de su desacuerdo con los argumentos de la Municipalidad de Miraflores que justifican la paralización de los proyectos inmobiliarios?
Estamos preocupados por la decisión y todo nace a raíz del intento del Ministerio de Vivienda de que exista viviendas de menor precio. Buscando esta alternativa se hace un programa en el cual, un terreno podía tener una mayor altura, departamentos más pequeños y reducir el número de estacionamientos.
Estas tres cosas obligaban al promotor que se quería acoger, a que la mitad del edificio lo venda a menor valor como los precios que hoy en día tiene el Fondo Mi Vivienda que van hasta los S/ 465 mil o US$ 120 mil aproximadamente. Ese es el espíritu de la norma.
Pero hubo un problema de comunicación que la norma llamó de vivienda social y fue muy mal tomado por los distritos de San Isidro, Miraflores, San Borja, Barranco y La Molina.
Esto llegó al Tribunal Constitucional (TC) con una demanda de la Municipalidad de San Isidro y el TC hace pocas semanas sentenció y le dijo a los municipios que ellos determinan la altura y zonificación y al Ministerio de Vivienda las demás características de vivienda social como tamaño, número de cocheras, densidades.
Luego se colocó un artículo en la sentencia que determinó que todos los proyectos que ya habían iniciado o tenían alguna aprobación a la fecha, se mantenían; es decir, la sentencia no es retroactiva. Sin embargo, también señalaba que, si los alcaldes consideraban que si alguno de esos proyectos había incumplido la norma vigente en su momento, podían revisar caso por caso.
Los alcaldes tomaron ese artículo para borrar las licencias anteriores. Se ha generado todo un problema con los proyectos que ya habían iniciado y hoy alcaldes como el de Miraflores, para nuestro punto de vista, incumpliendo lo que había dicho el tribunal, en vez de ver caso por caso, pretende anular todas las licencias y se verán metidos en problemas legales con diferentes promotores.
"Hubo un problema de comunicación que la norma llamó de vivienda social y fue muy mal tomado por los distritos de San Isidro, Miraflores, San Borja, Barranco y La Molina"
—¿Cuántos proyectos son los afectados y qué medidas están tomando los promotores?
En Miraflores hay proyectos antes de la sentencia y después de la sentencia, pero tomaron más de 65 proyectos anteriores a la sentencia. Algunos estaban a la mitad de la construcción, otros iniciando o terminando, otros habían comprado terrenos, pero todos esos proyectos se habían acogido a una norma vigente en ese momento.
Cada uno de los promotores, dependiendo del estado de sus operaciones, se está defendiendo porque sí es claro que lo que ha hecho la alcaldía de Miraflores va en contra de la sentencia del TC.
Han acudido al Ministerio de Vivienda y el ministerio ha pedido una aclaración al TC para que declare si lo que está haciendo el alcalde de Miraflores está bien. Estamos seguros de que la respuesta será que no.
"Son muchísimos proyectos enviados al Ministerio de Vivienda solo porque son de vivienda social. El distrito tendrá que ver en qué zonas va a permitir que sigan estos proyectos"
—¿Cómo afecta al distrito la paralización de estos proyectos?
Son muchísimos proyectos enviados al Ministerio de Vivienda solo porque son de vivienda social. El distrito tendrá que ver en qué zonas va a permitir que sigan estos proyectos y lo que lamentamos es que se está perjudicando a los vecinos porque lo único que logran es que sus viviendas pierdan valor.
Se habla de muchas ofertas de compra de propiedades en Miraflores para hacer nuevos edificios que hoy se ven anuladas porque ningún inversionista con dos dedos de frente va a seguir con la operación de comprar una casa para demolerla y hacer un edificio cuando corren el riesgo de que, a la mitad, le quiten la licencia.
—¿Cómo afecta al stock de viviendas?
Es un problema que vamos a ir viendo en el tiempo. Primero, hoy día, va a haber un problema serio por los proyectos paralizados porque hay familias que ya han comprado ahí, que han desembolsado y ven truncada la culminación de sus viviendas.
Luego, si los alcaldes dicen que no quieren viviendas de menor área, lo único que van a lograr es que o no se hagan más proyectos o que la oferta de departamentos sea muy costosa y no compre nadie.
—¿A cuánto asciende el perjuicio generado?
Lo estamos calculando porque estamos haciendo un estadio de en qué estado se encuentra cada proyecto. Es muy diferente el proyecto que solamente ha comprado el suelo y tendrás un mayor daño porque él pagó por hacer 10 pisos y ahora solo puede hacer cinco.
Hay otros proyectos cuya obra ya arrancó y han vendido en planos un grupo de departamentos. El daño aumenta muchísimo sobre la inversión hecha en el edificio y sobre las ventas que tendrían que devolver si esto no se soluciona.
—Mencionó que estas acciones devaluarían los precios de las viviendas...
Porque un distrito vale según lo que uno pueda edificar en él, pero una norma como esta, espanta a los inversores que son los que compran los terrenos y las casas para la renovación urbana.
Con normas como esta, definitivamente yo creo que la caída ya podría estar cercana al 30% y una caída de ese tipo demora mucho en ejecutarse porque quien pensaba vender en un millón de dólares no es que al día siguiente venda a US$ 700 mil, la persona va a esperar a que cambie la norma, se va a quedar con el terreno, pero la inversión en el distrito se va a ver detenida.
