¿Qué precios alcanzan los departamentos de lujo y en qué distritos se ubican los más caros de Lima?

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Es dentro de dicho grupo en el que se encuentran las denominadas viviendas de lujo, aquellas que representan una oferta más sofisticada en diseño y acabados, de mayor metraje, con dos y/o tres habitaciones y que bordean un precio total por encima del millón de soles o US$300 mil.

Ascensores con entrada directa a cada departamento, estaciones de carga para vehículos eléctricos, estacionamiento de visitas, fibra óptica, piscina y zonas verdes son algunas de las características de este tipo de viviendas que, complementariamente, pueden contar con terrazas amplias con vista al mar o a los clubes de Golf de San Isidro o Los Inkas.

Actualmente, este tipo de oferta ya concentra el 14% de la venta que registra Lima Top a julio de este año. La cifra mejora frente a lo observado en los dos años previos, cuando la pandemia frenó la dinámica de colocaciones y generación de oferta inmobiliaria top. Sin embargo, la perspectiva de ventas para este mercado en el 2022 resulta –en opinión de las empresas– de un crecimiento continuo.

Sobre la oferta

De las más de 9 mil unidades inmobiliarias con las que hoy cuenta Lima Top, un total de 1.628 corresponden a viviendas de lujo. Según datos de ASEI, a julio del 2022, Miraflores y San Isidro cuentan con un total de 700 unidades de este tipo de departamentos, mientras que Surco, 340. Entre los tres distritos concentran el 90% de la oferta de viviendas de lujo en la capital, según detalla Miguel Díaz, gerente de la división de negocios de ASEI.

“El nivel socioeconómico al que apuntan estas viviendas es el A1. El 80% de estas unidades son de dos a tres dormitorios, y de entre 100 y 200 metros cuadrados”, explica Díaz.

El valor promedio a julio de este tipo de oferta llega a S/1,3 millones, registrando picos según cada distrito y ubicación. En San Isidro, por ejemplo, el precio promedio es de S/1′480.399, mientras que en Miraflores el precio promedio llega a /1′366.962. No obstante, una unidad mayor a 300 metros cuadrados en Miraflores registra un precio promedio de S/3′505.253.

“Existen clientes que compran para vivienda, pero también hay quienes lo compran como inversión. Dado esa segmentación de la demanda, hoy podemos decir que estamos frente a un mercado sólido y que no está siendo afectado por la crisis”, agrega Díaz.

Demanda y ventas

El total de ventas en Lima Top ha venido creciendo incluso frente a lo registrado en distritos de Lima Moderna. Según datos de ASEI, de julio 2021 a julio 2022, Lima Top registró un monto total de ventas de S/2.733 millones, incrementando cada trimestre un 20% frente a Lima Moderna.

Es dentro de Lima Top que las viviendas de lujo, a julio del 2022, representan el 14% de unidades vendidas y el 28% del monto total de venta en soles. En años anteriores, dicha cifra representaba el 15%, lo que evidencia que el mercado de viviendas de lujo se mantiene relativamente estable.

Si bien la dinámica de ventas se mantiene presente, son las exigencias y tendencias en el mercado inmobiliario las que también definen la compra.

Propuesta de valor

Thait Chang-Say, gerente general de la inmobiliaria Armando Paredes, cuenta que son las familias jóvenes el principal público que muestra interés en las viviendas de lujo.

“El 90% de nuestro portafolio está orientado a familias jóvenes. Es por ello que en nuestros proyectos consideramos como ambientes comunes la zona de parrillas, que es de recreación para adultos, y también una zona recreativa para niños”, sostiene.

La inmobiliaria cuenta con ocho proyectos en Lima Top que totalizan 358 departamentos en distritos de San Isidro, Barranco y Miraflores. Asimismo, en el mediano plazo, se sumaran otros cuatro proyectos que sumarían 243 departamentos.

Armando Paredes observa con atención la decisión de compra de los clientes, por lo que ha centrado su propuesta en lo que llama una compra inteligente. “Los clientes se inclinan mucho a comprar porque la cuota hipotecaria no está muy lejos del alquiler de un departamento equivalente. Nosotros apostamos por ello. Por otro lado, el diseño es de calidad. Nos basamos mucho en que a la gente le guste y genere una especie de relación con su departamento”, sostuvo Chang-Say.

El público inversionista

Otro público muy marcado en este tipo de oferta son aquellos que adquieren un inmueble para rentabilizarlo. Pepe Palma, gerente general de la inmobiliaria Illusione explica que este público suele representar hasta un 30% de las ventas por proyecto.

“Nuestra oferta va desde los 65 metros cuadrados hasta los 300 metros cuadrados. Este público inversionista históricamente compra viviendas por debajo de los 120 metros con dos dormitorios”, asevera.

Illusione cuenta con cinco proyectos en venta, todos ubicados en Miraflores con un stock de 160 unidades inmobiliarias. Próximamente, lanzarán un sexto proyecto en el mismo distrito que tendrán departamentos entre 65 y 110 metros cuadrados, según comentó Palma a Día1.

Tome nota

70% de la oferta total de Miraflores, San Isidro y Surco se ubican en las Zonas 1 y 2

Para Miraflores, la zona 1 se ubica a lo largo del malecón, mientras que para San Isidro, ésta bordea el Golf. En tanto, para Surco, la zona se desplega a lo largo de la Panamericana Sur y colinda con La Molina [Ver infografía]. 

Crecimiento en total de inmobiliarias

Observando solo el primer semestre del año, en Lima Top se registraron 316 proyectos inmobiliarios, mientras que en julio del 2021 habían 283 proyectos.

La cifra de inmobiliarias también ha crecido. En el 2021, eran 131 inmobiliarias las que operaban en Lima Top. A julio del 2022, son 143 empresas, lo que refleja un crecimiento de 9%.

Dichas inmobiliarias estarán reunidas en la feria boutique Lima Home este 22 de octubre en el Hotel Country Club.

Mejores normativas para la edificación

Un gran factor para la actividad inmobiliaria en Lima Top y Lima Moderna son las normas y obligaciones de espacios que plantean los municipios.

Miraflores, por ejemplo, planteó en el 2020 una ordenanza de edificaciones, la cual ha permitido el desarrollo de la oferta sostenible en este mercado y posicionar a este distrito como uno de los que registra mayor atractivo inmobiliario. Así lo sostiene Pepe Palma, gerente general de Illusione.

“Ahora se puede tener departamentos desde 60 metros cuadrados. La municipalidad te premia permitiendo un menor espacio y dando más altura siempre que sean proyectos con soluciones sostenibles: paneles solares, áreas verdes en los techos. Cosa que como desarrolladores nos parece positivo”, dijo.

Con ello, según explica Palma, la normativa permite realizar actividad inmobiliaria para un porcentaje más amplio de demanda.

Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria, coincidió en ello.

“La inversión inmobiliaria ha apostado mucho por Miraflores teniendo en cuenta este beneficio. Ello, inevitablemente, ha generado una oferta grande en la zona. El tener un menor metraje permite ajustar las características de la oferta con un ticket acorde con la demanda en momentos donde los valores de las viviendas subieron un 10% en el último año”, recordó.