Viviendas en el Perú: ¿Cuánto más hace falta construir para cubrir el déficit nacional?

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Dicha realidad -sumada a otros factores- termina empujando a las familias a encontrar una solución en el mundo informal, tales como las ocupaciones y la autoconstrucción. En algunos otros casos, simplemente no logran atenderla; lo que conlleva a que más de una familia viva bajo un mismo techo.

Lo descrito anteriormente resume a grandes razgos el problema habitacional en el Perú. Tratándose de uno de los más críticos en el país y estando a puertas del Bicentenario, resulta necesario preguntarnos cuál es el real déficit habitacional de vivienda y qué hacer para atender dicha necesidad.

Los datos

El estudio “Hacia una nueva política de vivienda en el Perú: problemas y posibilidades”, elaborado por Grade, nos aproxima al déficit que existe en el país.

La producción actual en el Perú urbano (67 ciudades) es de 128.000 unidades de vivienda anuales. Sin embargo, cada año se crean 142.000 mil hogares; lo que implica un primer déficit de 14 mil viviendas. Además, al 2017, existían cerca de 500 mil hogares que no tenían vivienda, lo que requeriría construir 50.000 viviendas adicionales al año para cerrar solo esa brecha en una década.

En síntesis, en el Perú se construyen 128 mil viviendas anuales; pero realmente se necesitan 192 mil para cerrar la brecha -incluyendo la acumulada- en el Perú urbano.

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A nivel desagregado, observamos que dicha meta implica un incremento que, en algunas ciudades, requiere un esfuerzo mayor al 50%. Para el caso de Puno, por ejemplo, se necesita duplicar la generación total anual [Ver infografía]. “El sector formal quisiera hacer más casas al año, la demanda existe. Ahí el tema no es que la gente no tiene plata”, explica Álvaro Espinoza, investigador de Grade y autor del estudio.

Dos son los factores que describe Espinoza. El primero de ellos está vinculado al acceso al crédito. En función de ingreso promedio por nivel socioeconómico, el estudio ensaya un monto aproximado que las familias podrían pagar por una vivienda. “Ello nos arrojó que en Lima el sector D tiene la capacidad de pago para una casa de hasta S/110.000 y, en el sector E, de S/90.000. Con ello sí puedes tener un departamento. Chico, pero con todo lo necesario”, agrega.

Entonces, ¿por qué no lo hacen? Debido a su fuerte vinculación al mundo informal y su poca posibilidad de acceder a un crédito. Sin él, no tienen acceso a los bonos del Estado y van al mercado informal.

El segundo factor es la falta de espacios. “En Lima casi ya no hay suelo libre, pero en el resto de ciudades sí. Existe mucho terreno, pero no sirve porque no está habilitado. No hay matriz de agua, no hay conexiones eléctricas ni está saneado”, explica Espinoza. Si lo hiciera el inmobiliario, el costo de la vivienda se eleva y quedaría fuera del rango para los sectores D y E.

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Consecuencias

Antonio Amico, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), advierte que la masiva ocupación informal de los terrenos también eleva el precio del suelo. “Es por eso que hay más proyectos de interés social fuera de Lima, donde se pueden manejar mejor los costos de la tierra”, comenta.

Para ADI, también se requiere reenfocar los programas de vivienda social en el país. “Necesitamos ampliar la penetración del crédito hipotecario. Ello se logra dándole cobertura a la familia a través de un equivalente de seguro de desgravamen para que puedan ser sujeto de crédito”, dijo Amico.

En la misma línea, para atender el tema del suelo en Lima, el presidente de ADI insiste en la masificación de los planes de desarrollo urbano. “Al no existir un plan urbano, muchas veces no están consideradas ni siquiera la llegada de los servicios. Se requieren planes que no demoren tres o cuatro años que luego van a parar en un anaquel”, asevera.

Soluciones

En diálogo con Día1, la viceministra de Vivienda y Urbanismo, Elizabeth Añaños, explica que para lograr las 192 mil viviendas anuales, el Estado tendría que destinar S/7.000 millones en bonos MiVivienda cada año. “Eso es insostenible, es el presupuesto de casi tres ministerios. El año pasado se tuvo S/1.000 millones. Para reducir el déficit, tenemos que ser más creativos”, asevera.

Es en esa línea que el Ministerio de Vivienda ha enviado al Congreso su propuesta para establecer una Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. Para hacer vivienda, se requiere primero planificación urbana, remarca la viceministra.

“No podemos pensar las ciudades sin planes. Tenemos un convenio con la Municipalidad de Lima para que realice el plan de desarrollo urbano y tendrían que terminarlo este año. El plan de desarrollo metropolitano del Callao está hoy en consulta previa”, recalca Añaños. La viceministra también señala que, en el marco de la reconstrucción, se han realizado planes en ciudades del norte del país.

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Recordemos que el proyecto de ley del Ejecutivo plantea que los planes de desarrollo puedan ser también elaborados y actualizados mediante Obras por Impuestos. Una vez resuelto el planeamiento, el problema es el saneamiento de suelos. “Una de las propuestas de ley plantea la creación del operador público del suelo. Lo que hace el operador es que utiliza suelo público, pero también -en asociación con el privado- puede hacer contratos asociativos en zonas de interés. Desarrolla un proyecto, acompaña y gestiona con el gobierno local”, asevera.

Bono en zonas informales

La iniciativa

La Comisión de Vivienda del Congreso ha planteado un predictamen que apunta a que MiVivienda pueda entregar créditos y subsidios a familias que tienen predios en posesión y que, sin ser dueños, reunen las condiciones para serlo debido al tiempo que llevan ocupando el espacio.

Respuesta

Para la viceministra de Vivienda, Elizabeth Añaños, la ley es perjudicial porque fomenta la informalidad. “Confiamos en que esto está en un espacio de debate técnico. Por oficio, lo hemos comentado [a la comisión]”, afirma.

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En cifras

43 mil

de las 128 mil viviendas que se producen son formales. Completan el total la producción informal inadecuada (50 mil) y la informal adecuada (34 mil).

93%

del crecimiento de las ciudades en el último siglo ha sido informal, según estudio elaborado por Grade. Producto de las ocupaciones informales y las posteriores titulaciones.

11,7%

de distritos cuentan con un plan de desarrollo urbano, según cifras del Ministerio de Vivienda al 2019. Ello impide el mayor desarrollo de vivienda formal.

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