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Cada vez más desarrolladores están viendo a los distritos de la periferia al sur de Lima, como Villa el Salvador, Pachacámac, Lurín, San Juan de Miraflores y Chorrillos, como una apuesta para tres tipos de productos, un pequeño porcentaje de Techo Propio, otro para vivienda residencial fuera de los programas sociales, y MiVivienda, con un 60% de la oferta, explicó Cecilia, Lecaros, directora Ejecutiva de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Al primer trimestre del 2024, son 1.990 unidades inmobiliarias como oferta, repartidas en aproximadamente 40 proyectos en estos distritos, afirmó Lecaros, quien agregó que el sur tiene como principal atractivo su accesibilidad.
Las áreas de departamentos de la tipología MiVivienda han fluctuado entre el 2023 y el primer trimestre del 2024 entre los 60 m2 y los 75 m2, una diferencia al producto del 2022 porque la capacidad de ahorro tanto como la capacidad de calificación de los créditos ha disminuido un poco por la recesión vivida en el país, explicó la representante de ADI.
“El apetito por el sector inmobiliario siempre va a ser respaldado por el déficit habitacional. Si vemos esos componentes, el apetito debería ganar mucha oferta”, dice Lecaros.
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En la línea de las viviendas de interés social, se sabe que en Lima los desarrolladores han tenido problemas con las municipalidades para poder construir este tipo de proyectos, por lo que encuentran una oportunidad en el sur, desde Lurín hasta Chilca, explica Rocío Dianderas, CEO de Inversiones Inmobiliarias Global.
“Hay un movimiento interesante llamado ciudades satélites que es lo que se están formando ahora. Hoy en día, con tanto conflicto entre los desarrolladores y los alcaldes de Lima Moderna, muchos han decidido emigran al sur porque hay mucha oportunidad para analizar y comprar tierras”, dice.
Dianderas anota además que Lurín es un foco interesante de crecimiento e, inclusive, está creciendo horizontalmente porque ya se han emitido certificados de RDM (Residencial de Densidad Media).
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Sin embargo, ahora mismo en San Bartolo existen 1.700 casas de vivienda social de S/ 80 mil que no pueden ser entregadas por la falta de acuerdo de los nuevos administradores de los proyectos con el Fondo MiVivienda, dijo.
“Son cosas que, como empresario, frustra, pues apuesta y el fondo [MiVivienda] lo politiza y no entrega la vivienda. Entonces, hay muchos empresarios [inmobiliarios] que prefieren financiar directamente a los compradores”, agregó.
Asimismo, anotó que se necesitan más desarrolladores, pero que ya se ve una tendencia creciente de irse al sur de Lima. “Ya se están evaluando tierras, se han cerrado tierras y ventas muy importantes en el sur. Esto no se va a ver hasta dentro de tres o cuatro años”, agregó.
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Para Dianderas, el metro cuadrado en los distritos del sur de Lima ha subido mucho y en los próximos dos años tendrá un crecimiento mayor. Con ello, un terreno puede valer un 40% más de lo que costaba.
“El promedio sobre la Panamericana cuesta entre US$ 150 y US$ 200 dólares el metro cuadrado, con cambio de zonificación y con habilitación urbana y, dentro de Lurín, puede fluctuar entre US$ 50 y US$ 90. Esto se revalorizaría hasta un 30% o 40% más”, explicó.
Por qué el sur
Pamela Gálvez, directora de Andiamo Inmobiliaria, contó que hace unos años vieron los distritos del sur como una oportunidad de inversión debido al traslado de fábricas, y plantas a la zona de Lurín y Pachacamac.
“Al ver que habría inversión en industria y negocios en la zona, comenzamos a buscar terrenos que nos permitiera ejecutar primera vivienda y llegamos a Chorrillos y Lurín con éxito”, comentó.
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La inmobiliaria ha desarrollado un proyecto en Lurín cerca a la playa Arica (Km. 40 de la Panamericana Sur), zona que está iniciando su desarrollo, con departamentos VIS de 62 metros cuadrados, de dos y tres dormitorios que bordean los S/ 300 mil. Departamentos de playa para primera vivienda, para quienes trabajan en Lurín.
En tanto, en Chorrilos, han desarrollado en los últimos años 10 proyectos, los últimos con precios alrededor de los S/ 330 mil.
“Todo Lima Sur es una zona con altas expectativas porque está empezando a haber bastante inversión. Las personas están viendo la zona como distritos que están relativamente cerca a Lima Top, pero que no implican un nivel de tráfico alto. Estás a media hora de Miraflores”, agregó.
En esto último coincidió Carmen Zapata, gerente comercial de La Muralla Inversiones Inmobiliarias. “Hemos descubierto que había una carencia en este sector que necesitaba ser atendida. Hay mucha gente que es de la misma zona, llámese Chorrillos, Villa el Salvador, Villa María de Triunfo, que quieren estar un poco más cerca a la ciudad ya sea por motivos laborales o cercanía a colegios”, dijo.
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La Muralla apostó por Chorrillos en el 2019 y en el 2020 compró su primer terreno e inició la construcción de un edificio de 149 departamentos de uno, dos y tres dormitorios y, a la fecha, va por su quinto proyecto en el distrito, todos orientados a distintos públicos, incluídos VIS, con un ticket promedio de S/ 270 mil.
“Apostamos por la zona La Campiña de Chorrillos, una zona en expansión en la que, al llegar, había dos o tres inmobiliarias y hoy somos casi seis o siete desarrollando en la zona, lo que ha convertido una zona netamente industrial, en una zona residencial y sea un lugar seguro y bastante familiar, con un público cautivo”, señaló Zapata.
Además, en estas zonas también se ha encontrado compras como inversión; es decir, personas que buscan una segunda vivienda para alquilarla. “Resulta interesante porque, al final, el poco alquiler, es el que paga el crédito y el departamento se paga en un periodo de unos 15 años. Además de la revalorización. El terreno tiene una plusvalía importante, podría decir que hasta del 15%”, dijo.
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Perfil del comprador
Las dos representantes de estas desarrolladoras inmobiliarias, coincidieron en que el perfil de las personas que buscan estos distritos como primera vivienda son jóvenes de entre 28 y 35 años que buscan independizarse, parejas sin hijos o con hijos pequeños.
Según Gálvez, muchos ya tienen un ahorro de entre S/ 30 mil a S/ 50 mil y más los bonos del Fondo MiVivienda a los que aplican, acceden a tasas y cuotas competitivas.
Por su parte, Zapata agregó que han descubierto a un público que tiene la capacidad adquisitiva, independientes o dependientes que no necesariamente están en planilla, y no está bancarizado. Lo que hacen desde La Muralla, es ayudarlos a bancarizarse para, después de un tiempo, acceder a créditos hipotecarios.
“Esto los ayuda a tener un historial crediticio a futuro, no solo para adquirir la vivienda, sino, en algún momento, un vehículo o tener tarjetas de crédito y convertirse en personas financieras, por llamarlos de alguna manera”, comentó.
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Tramitología
Consultadas sobre el grado de dificultad para construir no solo viviendas en los distritos de la periferia sur, sino proyectos VIS, Gálvez anotó que no han encontrado ninguna diferencia frente a otros distritos. En tanto, Zapata, explicó que, si bien enfrentan muchas veces una lucha con las municipalidades, sobre todo de Lima Moderna, que no quieren proyectos VIS en sus zonas, en distritos del sur han tenido mayor apertura, siempre y cuando se cumplan con las normas del Reglamento Nacional de Construcciones en cuanto a alturas y dimensiones.
“Siempre estamos dentro del marco de la ley, las municipalidades no han puesto ninguna traba y se han cumplido todos los procesos. Hay demoras burocráticas en algunos casos, pero nada que pueda interferir con la inversión privada”, agregó.
Además…
Para Lecaros, hay tres temas importantes para la generación de un proyecto:
Una primera es el saneamiento físico legal de los terrenos disponibles.
En segundo lugar, si el promotor suple la infraestructura que debió tener el Estado, muchas veces Sedapal no tiene la capacidad operativa para su mantenimiento.
En tercer lugar, mejorar la permisología a nivel municipal.
