Santiago de Surco: vecinos denuncian que proyectos inmobiliarios exceden cantidad de pisos permitidos y generan tráfico en el distrito

Así como este proyecto, los vecinos denunciaron que al menos existen cuatro proyectos que excederían la altura permitida de acuerdo a la zonificación. En tanto, la Municipalidad de Surco indicó que serían 60 las edificaciones que vulnerarían los parámetros de zona y altura. Respecto a ello, el actual alcalde, Carlos Bruce, responsabilizó a la gestión pasada, liderada por Jean Pierre Combe.

Una parte de los vecinos afectados reside en el sector 5.1 de Surco. La vecina Úrsula Pareja afirmó a este Diario que ha residido en el distrito durante más de 45 años y nunca había experimentado una problemática similar. “El alcalde tiene que ayudarnos. Las redes de agua y desagüe van a colapsar”, expresó. Afirmó que el proyecto en cuestión es de la compañía “Sembra” y constará de 17 pisos (actualmente, ya se han construido 9).

Conforme a los parámetros comunes del Plano de Zonificación de Santiago de Surco, el edificio se encuentra en una “zona de comercio zonal”, donde la altura máxima permitida es de 10 pisos.

Otra de las vecinas, quien prefirió mantenerse anónima por seguridad, explicó que la obra iba a tener 20 pisos, pero, tras las quejas de los residentes, la cantidad se redujo a 17. Añadió que “la normativa de la Vivienda de Interés Social tiene muchas lagunas a nivel jurídico, lo que permitió que las constructoras se aprovecharan y se expandieran por diversas áreas del 5.1″.

El 21 de junio del 2023, el Tribunal Constitucional (TC) dejaba sin efecto la Ordenanza 2361-2021 de la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML), que planteaba disposiciones para el diseño y ejecución de proyectos de Habilitación Urbana y Edificación de Vivienda de Interés Social (VIS).

Con ese fallo del TC, se determinó que la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones son competencias exclusivamente municipales. Sin embargo, el propio Tribunal precisó que el pronunciamiento no tenía efecto sobre los proyectos ya iniciados, bajo la norma de la MML declarada nula. Estos proyectos deben ser revisados individualmente por las autoridades competentes.

De tal forma, los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) que se venían ejecutando o desarrollando quedaron estancados, pues estos ahora deben seguir los parámetros técnicos establecidos por los municipios, como lo son la zonificación y la altura máxima, los cuales no eran necesariamente respetados antes del fallo del TC.

“Se declara infundada dicha pretensión (sobre anular proyectos ya aprobados). Este Tribunal no puede emitir un pronunciamiento al respecto. Una declaración de nulidad podría afectar derechos legítimos. En todo caso, el análisis de validez deberá realizarse ante las instancias correspondientes (las municipalidades distritales), y tomando en consideración los derechos de terceros que se pudieran encontrar involucrados”, se lee en el fallo.

Por otro lado, los vecinos mencionaron que otra estrategia de las inmobiliarias fue hacer uso de ordenanzas distritales, como la 595-MSS (aprobada durante la gestión del exalcalde Jean Pierre Combe). No obstante, esta ordenanza fue derogada por la actual gestión del alcalde Carlos Bruce. Ante esto, el abogado Martín Moscoso señaló que dicha normativa posibilitaba aumentar la cantidad de pisos, bajo la excusa de construir edificios ecológicos.

“Bastaba con colocar algunas macetas para considerarla una zona ecológica. Ante la controversia de esta ordenanza, la gestión actual la derogó. Sin embargo, se ejecutaron proyectos que fueron aprobados en la administración anterior”, afirmó. Agregó que es en este punto donde el TC emitió la resolución indicando la facultad exclusiva de las municipalidades distritales para establecer los parámetros de altura.

De acuerdo con la gestión actual de la Municipalidad de Surco, serían 60 los proyectos de esas características aprobados por la gestión pasada.

El Comercio tuvo acceso a un informe elaborado por el arquitecto José Miguel Victoria, contratado por los vecinos para analizar la obra de “Sembra”. En base a su estudio, el experto llegó a diversas conclusiones acerca de las irregularidades que presentaría la construcción.

“De acuerdo con las normativas, ya no se permiten VIS (de pisos que superen la altura permitida) en la zona, y la cantidad de pisos no es la adecuada. La escalera de evacuación del edificio es extremadamente estrecha y apenas permite el paso de una camilla. Además, la rampa de estacionamiento es de un solo carril. Por otro lado, debido a la disposición de los conductos de luz, la iluminación no llegará de manera adecuada a los pisos inferiores. Algunos departamentos están designados como dormitorios universitarios y ni siquiera cumplen con las dimensiones mínimas de una vivienda social”, se menciona en su informe.

Los residentes han afirmado que existen más construcciones que estarían excediendo la cantidad de pisos y ocasionarían molestias por ruido y congestión en el distrito. “Hay un proyecto de ‘Tribeca’ (en la cuadra 5 de Caminos del Inca), donde se planea construir 16 pisos (lo permitido sería un máximo de 8 por ser una “zona residencial de densidad media”)”, declaró la vecina Carmen Roca. “Imagínate cómo debe estar nuestra salud mental”, agregó.

De igual manera, los vecinos han señalado que en la cuadra 6 del jirón Cosmos se encuentra el proyecto “Instant” de la inmobiliaria “Inmgenio”, que constaría de dos torres, una de 6 pisos y otra de 10; mientras que el proyecto “Málaga” de la compañía “FCM”, ubicado en la cuadra 1 del jirón Málaga, tiene 8 pisos. A pesar de esto, en ambos jirones solo se permitiría construcciones de hasta 5 pisos, de acuerdo con el plano de zonificación de Surco, ya que son “zonas residenciales de densidad baja”.

Carlos Morán, residente del jirón Cosmos, argumentó que las construcciones están generando tráfico y afectan el servicio de agua. “La calle es muy estrecha, apenas hay veredas. No estamos en contra de las construcciones, siempre y cuando cumplan con los parámetros permitidos”, añadió.

Carmen agregó que “es un ataque a todo el distrito. Existe una concentración de edificaciones. Por ende, hay mucho tráfico y resulta difícil circular”.

En una entrevista con El Comercio, el alcalde del distrito, Carlos Bruce, explicó que durante su administración no se ha otorgado ninguna licencia para edificios que excedan la altura permitida. Además, señaló que en febrero del 2023 derogó las ordenanzas que permitían la construcción de edificios con mayor cantidad de pisos. “El problema radica en que algunos proyectos fueron aprobados en la gestión anterior, por lo que ya tienen sus derechos ganados. Resulta difícil suspender sus licencias”, agregó.

Añadió que, como alternativa, ha intentado negociar con los representantes legales de las inmobiliarias. “En el caso de un edificio que iba a tener 22 pisos, logramos reducir esa cifra a 17. Entiendo que algunos vecinos consideran que es insuficiente, pero he logrado reducir 5 pisos de un proyecto que tenía autorización”, afirmó.

El alcalde destacó que “esa sería la solución a la que podemos llegar con aquellos proyectos que fueron aprobados. Es una solución ‘mala’, pero no hay otra alternativa. No podemos violar la ley”, dijo. Además, señaló que ha mantenido reuniones con el personal de Sedapal, y aseguró que los proyectos no afectarán las redes de agua. Sin embargo, en cuanto al impacto en el tránsito, mencionó que está trabajando en mejorar las vías.

“Comparto la visión de que Surco no debería tener edificios de gran altura, ya que las vías no han sido diseñadas para viviendas multifamiliares. No podemos permitir edificios de gran altura hasta que se realicen inversiones en viaductos que mejoren la fluidez del tráfico”, sumó.

Por otro lado, el exalcalde del distrito durante el periodo 2019-2022, Jean Pierre Combe, mencionó a El Comercio que, si una licencia de edificación ha sido obtenida por medio de un informe técnico favorable, la municipalidad distrital no cuenta con competencias para interrumpir o suspender sus efectos, salvo que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) declare la nulidad. “El actual alcalde impulsó esa ley. Los alcaldes están maniatados (...). Me hubiera gustado poder hacer más”, dijo.

Dulmer Malca, asociado senior del área Inmobiliaria del estudio Miguel Mur Abogados, explicó que una Vivienda de Interés Social (VIS) es aquella respaldada por el Estado mediante beneficios a desarrolladores inmobiliarios dirigidos a la venta a familias de bajos ingresos. De acuerdo a la Ordenanza 595, la municipalidad tenía su propio régimen de beneficios para construir en el distrito (que no son exclusivos a VIS). “En ese sentido, los proyectos que se han aprobado son válidos. Pese a estas disposiciones, el actual alcalde de Surco sostiene que las licencias se concedieron sin cumplir los parámetros edificatorios establecidos por la municipalidad”, dijo.

Respecto a las licencias de edificación aprobadas, Malca menciona que no existe norma alguna que las deje sin efecto, por lo que estas son válidas y están vigentes. No obstante, en los últimos meses, se han realizado cambios a la normativa, como, por ejemplo, la derogación de la ordenanza 595-MSS. Sin embargo, estas modificaciones no afectan a los proyectos aprobados antes de la entrada en vigor de dichos cambios.

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Lily Valderrama, jefa del área de Relaciones Sociales y Gubernamentales del mismo estudio, comentó que, si bien para algunas familias puede ser desfavorable el aumento de vecinos en una zona -debido al incremento de vehículos, generación de residuos sólidos y mayor demanda de servicios públicos-, estas nuevas edificaciones podrían significar mejoras para los residentes. “Por ejemplo, se ofrece oportunidades de negocios para los vecinos y se incrementa la recaudación de impuestos. Se mejora también la eficiencia en la prestación de servicios públicos por parte de la autoridad”, agregó.

Valderrama destacó que las autoridades desempeñan un papel crucial para gestionar algunos de estos impactos; por ejemplo, mejorando la planificación de las vías públicas. “Las inmobiliarias deben crear un plan de comunicación estructurado (…). Es importante también establecer mesas de diálogo entre inmobiliarias, autoridades municipales y vecinos para llegar a acuerdos que mitiguen los impactos”, dijo.

Jesús Escate, abogado especializado en derecho inmobiliario, señaló que la problemática de habitar en una zona con más familias de las inicialmente planificadas es más profunda. “La normativa que regula la Vivienda de Interés Social está en el Decreto Legislativo 006-2023, diseñado para sectores de bajos recursos. Sin embargo, en el caso de Surco, existe una discrepancia significativa entre la norma y la realidad, ya que se están desarrollando proyectos en áreas aparentemente residenciales, lo que sugiere un posible uso indebido de la normativa para superar los límites urbanísticos”, adicionó.

Este Diario solicitó comentarios a las inmobiliarias involucradas. En primer lugar, “Sembra” afirmó que “nuestro proyecto inmobiliario fue proyectado desde el 2020. Se obtuvo conformidad en cada especialidad: ‘Arquitectura’, ‘Verificación y Dictamen’, ‘Estructuras’, ‘Instalaciones Sanitarias’ e ‘Instalaciones Eléctricas’. La evaluación demostró que el proyecto cumple con la normativa y la altura permitida para la zonificación del inmueble”.

“Es oportuno manifestar que, durante la evaluación y diseño de nuestro proyecto, estaban en vigencia diversas normativas que determinaban características técnicas. La zona cuenta con una zonificación de comercio zonal, lo que permite la instalación de centros comerciales, supermercados, entre otros”, mencionó.

“La sentencia emitida por el TC fue expedida cuando ya nos encontrábamos realizando la obra. ‘Sembra’ y las demás inmobiliarias no deberían verse afectadas por contar con derechos que, por hechos ajenos, fueron anulados posteriormente (…). Ante los reclamos de los vecinos y con la finalidad de mantener el perfil urbano, se decidió voluntariamente modificar el proyecto, reduciendo la altura del edificio de 20 a 17 pisos”, informó.

Por otra parte, “Tribeca” también se pronunció al respecto. “Luego de intercambiar ideas con la autoridad municipal y los vecinos, decidimos replantear el proyecto a únicamente 16 pisos, el cual ha obtenido las autorizaciones con estricto respeto a los procedimientos exigidos a toda empresa inmobiliaria. El proyecto actual no es de VIS, y ha buscado respetar las normas de altura del distrito. La obra no inicia, por lo que desconocemos el origen de la queja por eventual ruido o tráfico”, indicó.

El Grupo Inmgenio brindó sus descargos en relación al proyecto “Instant”. “La licencia de edificación otorgada por la Gerencia de Desarrollo autorizó a nuestra empresa. Fue otorgada en aplicación de la Ordenanza 595-MSS. Si bien esta ordenanza fue derogada, las licencias de edificación aprobadas durante su vigencia son válidas (…). Es deber y obligación de la municipalidad cumplir su propia normativa en aras de la seguridad jurídica. Del mismo modo, es conveniente que los vecinos aledaños a nuestro proyecto estén informados”, sostuvo.

Finalmente, la inmobiliaria FCM Construcciones brindó sus comentarios en referencia al predio ubicado en Málaga. “A la fecha, la construcción del Edificio Málaga prácticamente ha sido concluida. No tiene sentido afirmar que, con la construcción del edificio, se estén generando ruidos molestos y menos problemas de tráfico vehicular en las inmediaciones (…). El proyecto edificatorio contó, de manera previa, con el Informe Técnico Favorable 2022-0001897, emitido por Revisores Urbanos el 24 de junio del 2022. Además, el proyecto en cuestión no corresponde a uno de VIS”.

Se comunicó también que “nuestro proyecto fue materia de una denuncia vecinal que dio lugar a su revisión por parte de la Gerencia de Desarrollo Urbano. La GDU elevó lo actuado al MVCS para que emita opinión sobre la validez del Informe Técnico Favorable y la licencia de edificación otorgada. Mediante un oficio del MVCS, se concluyó que el edificio no vulnera la altura máxima permitida. En consecuencia, el Informe Técnico Favorable y la licencia de edificación de dicho edificio constituyen actos válidos y eficaces”.

“Los hechos antes relacionados dejan en claro que las presuntas infracciones normativas denunciadas por los vecinos ya han sido objeto de análisis y resolución por parte de las entidades administrativas competentes. El edificio no vulnera la altura máxima de edificación permitida”, culminó.