Repensar la política de vivienda

El acceso a la vivienda es una preocupación permanente para el Estado Peruano, aunque los esfuerzos han sido históricamente insuficientes frente a la creciente y compleja demanda. A partir de la Constitución de 1993, las políticas de vivienda se centraron en la formalización de la propiedad y en facilitar créditos a través de la banca privada para la adquisición y la construcción. Para lo segundo, se creó el Fondo MiVivienda (FMV) en 1998.

El crédito MiVivienda ayudó a que miles de familias puedan comprar un departamento gracias a un producto hipotecario que incluía bonos y tasas fijas, en un contexto de estabilización económica y con un sistema financiero conservador. Esto fue evolucionando con el pasar de los años, tanto en la demanda como en la mayor oferta de créditos. Actualmente, un porcentaje importante de los productos que se ofrecen como “vivienda de interés social” se queda en el tercio de la población de mayores ingresos. Ello, principalmente debido a la relación entre el precio de los inmuebles y la capacidad económica y financiera de las familias.

Como podemos apreciar, mantener un enfoque basado en la compra o construcción de una vivienda propia ha alejado al Estado Peruano de las personas que más necesitan de su apoyo. Mientras tanto, en diversos países de la región, la vivienda de alquiler ha ganado relevancia como alternativa digna y accesible, especialmente para jóvenes y adultos mayores. En el Perú, este mercado es principalmente informal y en muchos casos la oferta es precaria. Investigaciones recientes señalan que el número de inmuebles ofrecidos se ha triplicado en la última década en los distritos populares de Lima, posicionándose como la única alternativa para una demanda creciente (A. García, 2022). En contraste, el mercado formal de alquiler es aún incipiente y está dirigido principalmente a sectores de altos ingresos. Las empresas del sector señalan diversas barreras, entre ellas las cargas tributarias (18% de IGV y 29,5% de Impuesto a la Renta, frente al 5% que pagan las personas naturales), y un marco normativo desactualizado y limitativo para el desarrollo de proyectos de vivienda.

A diferencia de nuestro país, en Chile, Colombia y México no se aplica el IVA (IGV) al alquiler de inmuebles no amoblados y las normas urbanísticas están mucho más avanzadas, estimulando la densificación y permitiendo la innovación en productos residenciales. En el caso de Lima, la mayoría de ordenanzas datan del 2004 y 2006, y algunos distritos tienen normas propias que regulan el tamaño de los departamentos y la cantidad de estacionamientos.

Otro tema importante es analizar y comprender la demanda. La adquisición mediante un crédito hipotecario no siempre es la mejor opción para los jóvenes, quienes valoran la flexibilidad y priorizan la ubicación. Además, el precio mensual de un alquiler en los distritos de Lima Moderna es entre un 20% y un 30% menor que la cuota de un crédito para una propiedad similar, lo que hace del alquiler una opción económica viable. Para atender a este grupo de peruanos, en el 2019 se lanzó el Bono Renta Joven, que ofrece un subsidio en la cuota de alquiler a las familias de dos o más miembros. Sin embargo, la promoción de esta importante ayuda ha sido muy limitada y mantiene un formato familiar conservador.

Esto podría cambiar si, por ejemplo, se redirige el presupuesto destinado a subsidios para la compra de viviendas de mayor valor hacia el Bono Renta Joven, robusteciendo la oferta. Asimismo, se podrían plantear incentivos tributarios y normativos, trabajados con las municipalidades provinciales, para promover proyectos en las zonas donde se concentran las actividades laborales o en los nodos de transporte.

En conclusión, la situación actual del déficit habitacional exige una revisión de las políticas públicas y un enfoque en herramientas que permitan diversificar la oferta de vivienda. La promoción de la vivienda en alquiler formal, con el respaldo de un marco normativo y tributario adecuado, podría ser clave para atender una demanda que se vuelve cada vez más diversa y flexible.