Mi primer ‘depa’: ¿Si compro uno y lo alquilo, realmente se paga solo? Esta y otras dudas acerca del mundo inmobiliario

En el presente artículo, tratamos de responder varias dudas que no dejan de preguntarse aquellos compradores primerizos. Nuestra finalidad es darle la información necesaria para tomar mejores decisiones.

Esta es una de las preguntas recurrentes que se hacen quienes adquieren o están por adquirir un nuevo ‘depa’.

Según Daniel Ortega, fundador de la proptech peruana Decateca, antes que nada, debemos saber bien cuál es el objetivo del departamento, es decir, ¿Para qué lo compro? ¿Para alquilarlo o vivir en él?.

“Hay que tener claro esto porque, por ejemplo, yo puedo comprarme en Pueblo Libre un departamento para vivienda, de 100 metros cuadrados, con todas las comodidades que se me ocurran porque soy de hacer fiestas. En este caso, este no sería un buen producto para inversión. Un buen producto para inversión sería algo de 40 metros con un dormitorio o de 50 metros cuadrados con dos dormitorios”, señala.

Una vez claro esto, es momento de sacar cuentas y saber si, en caso quiera alquilar el departamento, el precio del alquiler realmente cubrirá mi cuota mensual con el Banco.

“Los intereses del Perú son muy altos, no te permiten hacer que tu renta sea mayor que tu cuota mensual”, aclara Ortega.

“Siempre es importante simular las cuotas mensuales y recomiendo que lo hagan incluyendo los seguros. Y te lo explico con un ejemplo. Tengo una lista de departamentos, que van del más rentable al menos rentable, incluido el PER (periodo de recuperación de tu inversión). Mientras más chico el PER, mejor. Y en el mejor de los casos, la renta mensual es de 3.400 soles y la cuota mensual (tu cuota con el Banco) es de 3.700 soles, es decir, hay una diferencia de 300 soles en el caso más rentable y en el siguiente caso, la renta mensual es de 3.700 soles y cuota mensual de 4200 soles, o sea, casi nunca el costo del alquiler de tu departamento superará tu cuota mensual”.

En ese sentido, Jorge Luis Ojeda, docente de la Escuela de Finanzas de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC) opina que si bien el ‘depa’ no se va a pagar solo sino que se tendrá que poner dinero, ese bien va a persistir. “Es decir, finalmente se pagará con una parte del alquiler y con otra lo que yo pague, pero al final quedará el bien y yo lo puedo vender más adelante a un mejor precio”.

En esa misma línea, Ortega señala que sí es rentable comprarse un departamento siempre y cuando, también, lo compres a un buen precio competitivo, lo alquiles tan pronto sea posible y lo puedas vender en un periodo de tres o cinco años.

“Por ejemplo, conozco una persona que compró su departamento en 2021 por 210.000 soles y ahora ese departamento vale 250.000 soles. Es decir, tiene una plusvalía de 40.000 soles. Y si ahora vende ese departamento, tendría una rentabilidad bruta de 195% y una rentabilidad neta de 57%”, señala.

En este punto, es importante aclarar que estos cálculos dependerán también del monto de tu cuota inicial y la tasa de interés que tengas. Si pagaste el 10 o 20% de inicial, no puedes esperar que la renta supere a la cuota mensual.

Esta opción, según Saurré, dependerá de la zona. “Si el departamento está en el Malecón de Miraflores y sé que por su alto precio no voy a poder alquilarlo por un tiempo largo, me conviene ofrecerlo a través de un Airbnb ya que es posible que me paguen 800 dólares por cuatro días”, indica el broker de RE/MAX. Sin embargo, es bueno también contar con algo seguro, es decir, quizás ofrecer algo por 2.000 soles mensuales, un precio que no hay duda que interesará a más de uno. En este caso, mi contrato debe estar bien hecho de tal forma que el agente inmobiliario, antes de que termine el tiempo de alquiler, pueda empezar a ofrecerlo a un siguiente posible inquilino.

Para Paul Saurré, broker de RE/MAX, comprar un departamento usado te da la oportunidad de escoger el tipo de edificio que quieres. “Si hablamos del promedio de departamentos, uno usado termina siendo más valioso por la construcción, sobre todo si este tiene alrededor de 10 años de antigüedad para atrás, ya que cuentan con mejor material, son inmuebles que tienen una inspección técnica mucho más rigurosa, etc”, señala.

Esto no quiere decir que si optamos por un departamento de 5 a 9 años usado, no sea una buena inversión ya que está prácticamente nuevo pero muchos de estos inmuebles no tendrán la calidad de los de antaño.

Otro punto a tener en cuenta al comprar un departamento usado es que puede encontrar uno a buen precio en una zona más cara donde uno nuevo sí puede salir de tu presupuesto.

En ese sentido, Ortega opina, al igual que Saurré, que comprar un departamento usado es una buena opción pero que lamentablemente, por un mal manejo en la búsqueda, no se suele tener en cuenta.

“En lugar de buscar 300 inmuebles buscan 100 y sobre esos 100 descartan inmuebles de segunda, de algún familiar. Yo creo que el proceso puede ser mucho más completo de lo que regularmente es. En ese sentido, considero que los ‘depas’ usados son un poco más complicados de encontrar pero si contratas un buen asesor, creo que puedes encontrar algo muy bueno que puede ser hasta 7% más barato de lo que te costaría un ‘depa’ nuevo”.

Por tanto, siempre es bueno revisar el mercado de departamentos de segundo uso.

Sobre este punto, Ortega opina que no hay un límite de tiempo para vender un departamento. “Dependerá del buen precio de venta. Si existe la posibilidad de una buena oferta y se puede vender ahora, pues rentabilizo mi dinero rápidamente y puedo pensar, de repente, en comprar otro departamento. Ahora uno dice, en tres años, el valor del departamento se revalúa porque cada año los precios por metro cuadrados suben y entonces ya gané algo más de rentabilidad, pero a veces se gana más rápido por alguna cuestión del mercado, y por este beneficio puedo aprovechar y vender. Lo importante es vender obteniendo una ganancia en el tiempo que sea necesario. En ese sentido, creo que hay que estar abierto a todas las opciones, siempre y cuando sean favorables”.

Saurré, por su parte, opina que muchas veces el cuándo dependerá de la inmobiliaria. Algunas te dicen que tienes que esperar dos años antes de venderlo porque deben terminar de colocar todos los inmuebles en el mercado, etc. Pero si ya transcurrieron esos dos años, y ya estás en condiciones de venderlo, lo que tiene que encontrar es a aquel comprador que esté dispuesto a pagar la hipoteca. Si lo encontramos, le tendremos que enseñar, paso a paso, cómo va a ser el proceso, en el cual se pagará la hipoteca y la diferencia.

Esta es otra de las dudas que giran alrededor del mundo inmobiliario: Si puedo o no vender mi departamento así no haya cancelado la deuda con el Banco. La respuesta es sí, sin embargo habrá que esperar a que el inmueble esté independizado.

“Si es así claro que se puede vender teniendo una deuda hipotecaria por pagar”, sostiene Ortega. “No es necesario cancelar la deuda hipotecaria para hacer la venta porque se puede vender con la misma hipoteca. Lo que se hace es lo siguiente. En primer lugar quedas con el comprador en un precio, luego le avisas al banco de la transferencia y en el momento de la compraventa, ya en la Notaría, vamos a suponer que tú vendes el departamento en US$ 100.000 dólares y al banco le debes US$ 80 mil. El cliente va a tener que hacer dos cheques, uno con US$ 80.000 que va a ir al Banco y otro por US$ 20 mil que será para ti”.

Para estos casos, Ortega recomienda contratar con un asesor inmobiliario porque te ahorra tiempo en la búsqueda de un comprador.

-Sobre la independización-

*La independización de un inmueble es un trámite que se debe realizar en Registro Públicos. “El proceso se inicia en una notaría, quien envía luego los documentos a Registros Públicos para, básicamente, buscar la independización. Si se trata de una casa, y yo quiero independizar varias unidades de un inmueble. Por ejemplo, un primer y segundo tercer piso, se puede hacer y finalmente sale una ficha registral para cada una de los pisos”, explica Ojeda.

“Lo mismo sucede en un condominio o en un edificio. Inicialmente solo existe una unidad y lo que se tiene que hacer una vez que se termine de construir el edificio es justamente la independización de cada uno de los departamentos, cocheras, depósitos, etc. Este trámite lo hace la constructora porque es quien tiene que presentar ante la Notaría los planos entre otros aspectos técnicos. Una vez que la constructora haya hecho esto en la Notaría y se suba a Registros Públicos, finalmente se tiene la partida registral. Con este documento recién se puede alquilar, vender o disponer del inmueble como uno quiera”.