Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios: Ordenanzas municipales pueden perjudicar el desarrollo de las Viviendas de Interés Social

¿Cuáles son los retos que enfrenta el sector y que frenan su crecimiento?

Tenemos varios retos. Un tema importante en todo el sector inmobiliario y que se encuentra en proceso de trabajo es la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS), que cuenta con más de 100 artículos y necesita 3 reglamentos.

Tenemos también los relacionados a las ordenanzas municipales y el desarrollo de reglamentos para las Viviendas de Interés Social (VIS). Para el desarrollo de estas el presupuesto asignado es insuficiente. Así también hablamos de la alta demanda de vivienda que no se está satisfaciendo.

Finalmente, encontramos a las variables que inciden en el desempeño del sector en el valor del ticket, como son el alza de los costos de materiales de construcción y de las tasas de interés.

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Sobre lo que menciona sobre el presupuesto insuficiente para las VIS, ¿A qué se debe, cuál es la brecha que hay que llenar? Asimismo, el año pasado el Fondo Mi Vivienda se quedó sin fondos, ¿Cómo afectó el término del 2022?

Este es uno de los principales problemas porque, como vemos, el presupuesto se queda corto todos los años. Es necesario que en el sector vivienda estos presupuestos tengan un carácter multianual. Actualmente se les asigna un presupuesto anual que se encuentra bajo el rubro del ordenamiento presupuestal del Ministerio de Vivienda de gasto corriente.

Si son gastos corrientes, ¿por qué aumentaría esa partida el Ministerio de Economía? cuando en realidad esas partidas son la representación del presupuesto para lo que es el Fondo Mi Vivienda en sus distintos programas, entre ellos los más importantes serían Techo Propio y Mi Vivienda.

Eso origina que todos los años haya que solicitar ampliación. El año pasado ya ocurrió. Como gremio apoyamos al ministerio porque esa ampliación de presupuesto solo puede salir a través de un proyecto de ley presentado ante el Consejo de Ministros y que luego se aprueba en el Congreso. Entonces, si volvemos a hacer más de lo mismo, el resultado será igual o peor.

Me refiero a que el año pasado se asignó un presupuesto de alrededor de S/ 1.200 millones y para el 2023 se asigna el mismo presupuesto. Si tenemos en cuenta que el incremento de la expansión de las familias es de 2,5% anual, en dos o tres años ya tenemos una proyección negativa de crecimiento y lo vamos a atender con el mismo presupuesto asignado.

Es un tema que tendría que ser manejado de otra forma para que pueda funcionar mejor.

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¿Cómo se puede tratar?

El 2022, y aquí va un poco el complemento positivo de lo que decimos cuando hay un alta demanda insatisfecha, fue un año récord porque se colocaron casi 28 mil bonos. Si este año ya nos estamos quedando cortos, ese objetivo no se va a conseguir.

Ahí, lo que hemos podido ver más a detalle es que se va a necesitar una reasignación de S/ 259 millones para igualar el 2022 que se dividiría S/ 2 millones para el bono del buen pagador, que es el nuevo crédito Mi Vivienda y S/ 257 millones para lo que es adquisición de vivienda nueva como Techo Propio.

El alivio es básico porque cada año se requiere alrededor de 145 mil viviendas y en la práctica se hacen 30 mil. Hay una gran brecha que se va acumulando año a año.

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Algunas municipalidades se han mostrado en contra de proyectos que incluyen Vivienda de Interés Social, ¿Cómo puede perjudicar el desarrollo de estos proyectos?

Efectivamente, han salido algunas ordenanzas municipales que pueden perjudicar el desarrollo de VIS. Hemos visto a la municipalidad de Magdalena que antes era más pro desarrollo de viviendas y, en esta gestión, es todo lo contrario lo cual sorprende. Otras como La Molina, San Isidro, Surco, San Borja, también han hecho comentarios en esa misma línea.

Preocupa que haya tanta normatividad, que no haya un previo aviso y maltraten la predictibilidad. Por ejemplo cuando se empieza un proyecto con una gestión y que tomará 2 años, cuando entra otra y consideran que no se debe desarrollar de cierta manera y cambian las ordenanzas, eso debe hacerse de manera planificada y consensuada para que quienes puedan verse afectados y estén cumpliendo con las normas, no salgan agraviados.

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Comentó como uno de los retos la ley DUS...

Esta ley es necesaria para poner un orden y que pueda existir una mejor y mayor planificación urbana; sin embargo, se quiso sacar e implementar de una manera muy rápida, en unos 6 o 7 meses y ahí coloco como punto de comparación una ley similar en Colombia, donde se tardaron 12 años en sacarla debidamente acotada.

No decimos que hay que demorar 12 años, pero la ley DUS tiene más de 100 artículos, todavía está en evaluación y necesita 3 reglamentos. Este tema de los reglamentos es importante, se trata de un plan de desarrollo urbano que deben tener las municipalidades donde más del 70% no tienen planes de desarrollo urbano actualizados, es un tema que se tiene que arreglar.

Esta ley DUS es necesaria para formalizar, pero hay que hacerlo bien. Hay que considerar también la expansión urbana, de un 100%, el 93% es autoconstrucción informal y del 7% restante, el 6% pertenece a oferta inmobiliaria que hacen los tres gremios inmobiliarios y 1% es lo que hace el Fondo Mi Vivienda.

No nos oponemos a la ley pero sí creemos que necesita algunos ajustes en algunos artículos para que pueda ser viable y el reglamento vaya en línea y pueda funcionar adecuadamente, de otra manera va a ser un obstáculo al desarrollo de la expansión urbana de la ciudad.

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Debido a alza de la tasa de interés el crédito hipotecario se ha visto afectado, ¿es probable que disminuyan las compras? ¿se elevarán los precios? ¿cómo ve el año para el sector?

El sector tiene distintos subsectores. La VIS, que es la más dinámica, por la alta demanda insatisfecha siempre habrá colocación. Como gremio propusimos un plan nacional de vivienda mediante el cual se ofrecía la posibilidad de que pudiera concretarse la entrega de 40 mil o 50 mil unidades inmobiliarias al año.

Eso es fácil, simplemente poniéndose de acuerdo en cosas como que exista un ahorro pactado, el bono del Estado e implementar detalles para que se pueda articular el crédito (porque) sin crédito hipotecario no hay nada y este está apuntalado al nivel socioeconómico C, que es el nivel al que apunta esos bonos que tienen una capacidad de pago determinada.

Eso es muy importante, incluye el alza de los materiales de construcción, en menor medida quizás la mano de obra y el tema de financiamiento a través del incremento de la tasa de interés.

Hoy luchamos con una inflación mundial que podemos ver a través del alza de las tasas referenciales de la Reserva Federal de Estados Unidos que, de alguna manera, tiene un efecto eco en el resto de economías y en el Perú no somos ajenos. La suma de estas variables afecta el valor total del ticket de venta.

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Finalmente, ¿cuál es su visión del nuevo Ministerio de Vivienda? ¿se ha reunido con la nueva ministra?

Sí, hemos tenido la oportunidad de reunirnos hace unas semanas. Hemos ido los presidentes de los tres gremios: ADI, CAPECO y ASEI, porque también tenemos un comité intergremial y una agenda donde se ponen todas estas cosas que menciono para tener una posición consensuada.

En el sector inmobiliario - construcción no existen otros gremios que no sean los mencionados. Si nosotros presentamos, a solicitud del ministerio, opinión sobre la ley DUS o temas de reglamento, son los gremios que tienen una opinión técnica, profesional y con mucha experiencia.

Hay una buena relación. Antes nos reuníamos una vez por semana y esto se planteó con la ministra en esta primera reunión, ha accedido y estamos entendiéndonos porque, con todos los temas que hemos tratado, no puede haber un tratamiento unilateral, se necesita ver cuál es el interés, hacia dónde apunta el Estado.