Entre el 10% y el 20% de quienes compran un inmueble deciden alquilar la vivienda, afirmó Miguel Deústua, director gerente de Tribeca Inmobiliaria. Esto, dijo Deústua, entre compradores de segunda vivienda.
Según el Informe de Mercados de Lima elaborado por Urbania, a mayo de este año los distritos que ofrecen mayor rentabilidad anual se encuentran en el norte de la ciudad, siendo Cercado de Lima, con 6,1% el más atractivo. Le siguen Surquillo, con 5,8%; Chorrillos, con 5,7%; San Miguel, con 5,6% y Lince, con 5,4%.
Urbania: Informe de mercado Lima - mayo 2023
Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania, explicó que el promedio actual para alquilar y recuperar la inversión es de entre 20 y 21 años. Durante la emergencia sanitaria, el indicador se disparó a cerca de los 22 y 23 años. No obstante, las cifras ya comienzan a retroceder. Actualmente, la recuperación tomaba entre 17 y 19 años.
Si bien este año el promedio ha mejorado un poco porque los precios de los inmuebles se han ido acomodando a los prepandemia, aún los créditos hipotecarios altos, por la tasa de interés de referencia, causan que los períodos se alarguen. Las tasas han llegado a picos de 11%, cuando en la prepandemia eran de hasta 4,5% o 4,8%, afirmó Barredo.
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Bryan Meza, gerente general de Danfra Inmobiliaria, señaló que cuando se compra para alquilar, se debe pensar en un rendimiento a largo plazo y así proyectarse a que van a pasar al menos 15 años antes de ver un retorno, tiempo en el que coincide Deústua.
Así, entre las variables que hay que considerar antes de comprar para alquilar, resaltó Meza tres. Primero, se trata de una decisión a largo plazo, ya que no es rentable comprar y vender luego de 2 años. Esto, porque es probable que no se gane nada y, en el peor de los casos, se pierda una pequeña cantidad.
En segundo lugar, utilizar indicadores promedio; es decir, no considerar la inflación que se está viviendo sino un promedio que obedezca a los últimos 10 o 15 años. “Hoy utilizaría la inflación del 2010 hasta ahora, un promedio de más de 4%”, explicó.
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Y, en tercer lugar, no ser tan optimistas con la plusvalía del inmueble. Añadió que muchos cometen el error de pensar que al comprar con US$ 100 mil esta cantidad se duplicará. Y es que en el 2006, con el boom inmobiliario, los precios no solo se duplicaron sino que estuvieron cerca de triplicarse en el 2014.
Características buscadas
Según Barredo, los inversionistas buscan dos tipos de departamentos que podrían ser más rápido de alquilar: los que tienen entre 80m2 y 90m2, y los de 120m2 en adelante. Estos últimos son buscados, sobre todo, por el trabajo híbrido que trajo consigo la pandemia.
Por su parte, Meza anotó que lo más rentable es optar por lo que cueste menos y se alquile más rápido. Sin embargo, hay factores afectan y se deben tener en cuenta, como la vacancia.
“Es erróneo considerar que durante los 15 años siempre va a estar alquilado. Habrá meses de vacancia y eso se debe tener en cuenta a la hora de decidir”, dijo.
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Meza agregó que se deben tener en cuenta también los sectores del distrito donde estén mejorando la infrastructura, pues la plusvalía del inmueble obedece, entre otras cosas, al mejoramiento de los servicios.
Por ejemplo, en la Avenida La Paz en San Miguel hay cada vez más infraestructura, se está remodelando y, si se compra un inmueble por US$ 100 mil, en 10 años este puede valer US$ 160 mil porque el perfil urbano cambiará, explicó Meza.
“Es un sector que está cambiando bastante y, si proyecto que el precio crecerá 50% en 10 años tenemos un 5% anual, lo cual es razonable”, agregó.
Algo que no pasa con, por ejemplo, Miraflores, que se encuentra densificado y los precios no subirían más por la oferta y la demanda, agregó. “No hay nada adicional que se incorpore al centro de Miraflores que haga que el precio se duplique, eso no pasa ya”.
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Para Deústua, todos los distritos terminan teniendo un atractivo; sin embargo, algunos de ellos son más comerciales. Así, al ver el volumen de ventas, Miraflores, Jesús María, San Miguel, Surco, son zonas con mucha oferta y demanda de gente que quiere comprar allí.
Pero, existen otras variables que influyen en el atractivo del inmueble y la posibilidad de rentabilizarlo y venderlo más adelante, como la distribución eficiente y áreas comunes atractivas, que son valores agregados que determinan el éxito para la venta o alquiler.
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Decidir por un inmueble
Los especialistas coinciden en que un inmueble es un activo que muy dificilmente se deprecia y siempre tenderán a mantener su valor.
Barredo, anotó que es una buena inversión siempre y cuando se tenga el dinero y una cuota inicial mayor al 10% (ubicada entre el 25% y el 35%).
Rentabilidad
El retorno se mantiene estable en torno al 4,91% anual
Según Urbania, la relación alquiler anual / precio se mantiene estable y se ubica en 4,89% Se necesitan 20,5 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 4,8% menos que un año atrás.
Los distritos del norte de la ciudad son los que ofrecen los mayores retornos Cercado de Lima es el distrito más atractivo.
San Miguel, Costanera y Breña Norte son las mejores zonas para los inversores que buscan renta.
