El 93% de nuevos terrenos en el Perú son informales, ¿cómo se puede hacer frente a este problema?

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Lejos de dar con una solución al problema, el actual Congreso aprobó el pasado 14 de setiembre una ley que amplía los plazos para la titulación de terrenos ocupados informalmente; la misma que ya fue promulgada.

Hasta antes de esta ley, dicho trámite estaba permitido solo para quien acreditara obtener un lote hasta antes del 31 de diciembre del 2004. Hoy, dicho margen es mayor e incluye a quienes registran terrenos obtenidos hasta el último día del 2015.

La ampliación –que no se da por primera vez– ha significado un crecimiento exponencial en la brecha que el Estado tenía por cerrar para terminar con la labor de formalización. Es así que un problema sin solución y una brecha que sigue creciendo se convierten en otro problema complejo para el país.

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La labor de Cofopri

Cumplir con la ley del Congreso implica formalizar un total de 2′715.712 lotes en todo el Perú, según datos que brindó Cofopri a Día1. A su vez, la misma ley amplía la facultad de Cofopri para tal labor hasta el 2026.

Saúl Barrera Ayala, director ejecutivo de Cofopri, reconoce que la entidad por sí sola no podrá cumplir el objetivo. “En promedio, a Cofopri se le asigna una meta de 40 mil predios anuales. Si multiplicas dicho monto por los años que faltan hasta el 2026, te darás cuenta que no será posible”, comenta.

Barrera también reconoce que para terminar con esta tarea de formalización, el horizonte debería estar definido. “Saber cuál es mi universo para en función a eso trabajar. Así cierro de una vez por todas [la brecha] y no estoy, como hemos venido haciendo desde hace muchos años, prorrogando la ley”, agrega.

Ciertamente, la ley otorga algunos candados importantes. Primero, la persona que se beneficia con la titulación no va a poder transferir el lote por 5 años. De hacerlo, la propiedad revertirá al Estado. Además, Cofopri hoy tiene un plan piloto con hasta 15 municipalidades para capacitarlos en esta labor. De obtener resultados, empezará a replicarse.

Lo preocupante de este escenario es que la cifra de lotes puede ser aún mayor, puesto que no se cuentan con registros históricos certeros.

“La informalidad predial se ha ido incrementando en los últimos años, pero ya no es la que se veía en décadas pasadas, que responde a una necesidad de vivienda o de gente que migra del campo a la ciudad. Ahora son prácticas al margen de la ley. Acceder al suelo urbano en estas épocas es un negocio”, explica Barrera.

Otros elementos en la formalización

• Cofopri reubicará a aquellas familias que ocupen lotes en zonas declaradas de riesgo por Defensa Civil.
• Es importante recordar que las personas que acceden a un título pueden ser beneficiarios a los bonos de Techo Propio para acceder a una vivienda digna y con los estándares de seguridad.
• Cofopri también realizará campañas de concientización con la población para advertir que la titulación de predios no se dará como en el pasado.

La expansión

Álvaro Espinoza, investigador de GRADE, explica que hoy el 93% del crecimiento de las ciudades en el país es informal [Ver infografía]. Ante tal realidad, la explicación más general es la aparición de nuevas familias quienes, al no tener acceso a vivienda formal, ocupan espacios informalmente.

Sin embargo, Espinoza apunta a un segundo factor más estructural. “La política de vivienda desde los años 60 es promover la expansión informal. Tienes dos formas de producir vivienda: la primera es sacar licencia y un montón de permisos y luego poner la vivienda. La otra es titulizar una invasión y luego preocuparte porque lleguen los servicios de luz y agua”, opina.

Mientras tanto, el tráfico ilegal de terrenos se mantiene sin control. El trabajo para frenar ello está en manos de las municipalidades. “Sin embargo, no lo hacen porque hay problemas de corrupción o no tienen recursos. Peor aún, ¿por qué hacerlo? si prometer agua, luz y titulación es la forma de ganar votantes”, agrega Espinoza.

Por difícil que parezca, todo ello ha hecho que solo el 1% de los nuevos espacios que ha ganado la ciudad sean motivados por vivienda social, mientras que el resto del pastel se reparte -y en grandes proporciones- entre lotizaciones informales y ocupaciones ilegales. Es así que la competencia en el mercado no resulta pareja: el desarrollador inmobiliario enfrenta a una amplia informalidad.

Inversiones del privado

Carlos Montero, vicepresidente de desarrollo urbano del Grupo Centenario, comenta cómo es que los desarrolladores inmobiliarios se ven impedidos de sacar adelante proyectos por problemas de saneamiento.

“Cuando comenzamos a proyectar espacios, nos encontramos con que muchas de las tierras ya han sido invadidas décadas atrás y no son saneadas formalmente. El invasor nunca lo hace. Cuando el desarrollador quiere adquirir estos terrenos, no puede. Los terrenos incluso están superpuestos”, comenta.

Montero explica que sanear dichos terrenos puede tomar de dos a tres años. “Eso afecta la rentabilidad del negocio y terminas trasladando todo al precio final. Quien se afecta es el cliente”, agrega.

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Soluciones

La Cámara Peruana de la Construcción advierte que existen formas de generar crecimiento más ordenado a través de la inversión en vivienda social, pero se requiere generar suelo para ello.

“El Estado tiene más suelo urbanizable en el Perú, pero es mal defensor de su suelo, que termina siendo ocupado informalmente. Nosotros postulamos la creación de una empresa pública de suelos que sea capaz de tomar estos terrenos del Estado y establecer un mecanismo para incorporar formalmente estos suelos al mercado”, explica.

Ello, sumado a la planificación y a masificar el acceso al agua en los terrenos generaría mayor espacio para vivienda social y un terreno menos costoso que, en consecuencia, representaría un menor precio para el usuario final.

“Necesitamos una política de escala que piense en esta intervención. Ya hemos pedido que se haga un espacio de diálogo para estas iniciativas. Lamentablemente, desde hace 7 años que insistimos en esto y no hay respuesta”, agrega Valdivia.

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