Expropiación de casonas del Centro Histórico de Lima: ¿Cuáles se buscan poner en valor y qué tan factible sería?

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El documento presentado (“Ley que declara la expropiación de inmuebles, por necesidad pública, en el marco de la implementación del Plan Maestro del Centro Histórico de Lima al 2029, con visión al 2035″) señala que estas casonas se encuentran en estado crítico debido a la falta de mantenimiento por parte de sus propietarios, quienes han desatendido sus responsabilidades por décadas.

El alcalde de Lima, Rafael López Aliaga, sostuvo que la expropiación permitirá intervenir estos inmuebles para preservar el patrimonio arquitectónico, restaurarlos y destinarlos a usos que beneficien a la ciudad. Asimismo, destacó que el deterioro de los predios representa no solo una pérdida patrimonial, sino también un peligro para la seguridad pública.

La propuesta legislativa se encuentra actualmente siendo evaluada por la Comisión de Vivienda y Construcción del Congreso, aunque también pasará por otras como la De Cultura, para analizar los detalles y las implicaciones del proyecto. El proyecto también incluye un plan de recuperación liderado por Prolima, organismo descentralizado de la Municipalidad de Lima, encargado de la restauración y rehabilitación de los predios expropiados.

Según el documento presentado ante el Parlamento, la Municipalidad de Lima busca expropiar esta cantidad inmuebles del Cercado de Lima y pagar una indemnización acorde a los propietarios de estos luego de que se realice una tasación por parte de la Dirección de Construcción de la Dirección General de Políticas y Regulación del Ministerio de Vivienda.

En tanto, la iniciativa también propone un plazo de 5 años para que, tras entrar en vigencia la norma, la Municipalidad Metropolitana de Lima se encargue de iniciar con los procesos de expropiación necesarios para la “ejecución de obras de recuperación y rehabilitación”.

Casa Echenique

Ubicada en la cuadra 2 del jirón Emancipación, esa casa fue la morada de personajes importantes de la historia del Perú como Don Francisco Carvajal, conocido como ‘el Demonio de los Andes’; José Rufino Echenique, expresidente de la Nación entre 1851 y 1855; y Pío Tristán, último virrey del Perú y suegro de Echenique. Así también, Paul Gauguin, afamado pintor postimpresionista, quien vivió en dicho inmueble hasta los siete años.

El 15 de febrero de 1983, la casa fue declarada parte del Patrimonio Cultural de la Nación. Si bien conserva vestigios de su arquitectura republicana, actualmente se encuentra en ruinas. Los últimos dueños destruyeron parte de la estructura para convertirla en un galería comercial.

El proyecto para su restauración consiste en la consolidación estructural del inmueble y la restitución de la volumetría original de la casa, así como la restauración de todos sus elementos arquitectónicos. Se propone restaurar el edificio para brindar más de 800 metros cuadrados de un nuevo centro cultural para la ciudad, dedicado a la vida y obra de Flora Tristán y Paul Gauguin, además de talleres de arte y galerías.

Quinta Hereen

Este lugar se distingue por su inmenso tamaño y estilo neoclásico. La propiedad abarca un terreno de 40 mil m², casi cuatro veces la plaza de Armas, entre los jirones Junín, Huánuco, Áncash y Maynas, en Barrios Altos.

La Quinta Heeren data de finales del siglo XIX y fue diseñada por Óscar Heeren, ingeniero alemán y primer propietario. Fue uno de los primeros condominios lujosos de Lima con edificaciones unifamiliares y conjuntos para familias, así como extensas áreas libres y jardines. Además, posee calles empedradas, una plazuela y jardines ornamentales decorados con jarrones y esculturas de mármol.

Entre 1901 y 1940, fue sede de las embajadas de Francia, Bélgica, Alemania, Estados Unidos y Japón. Asimismo, la sociedad Filarmónica de Lima se originó en 1907 a partir de las reuniones de músicos en la casa que el ciudadano alemán Carlos Einfeldt tenía en la quinta. En la actualidad este sitio permanece inhabitado y descuidado.

Con el proyecto se busca preservar su autenticidad e integridad arquitectónica y paisajística. Se plantea la consolidación estructural y restauración arquitectónica de los 13 bloques históricos que la conforman, para adecuarlos a museos, galerías y espacios de talleres. La idea es convertir este sitio en el nuevo gran pulmón de Barrios Altos, cubriendo su déficit de áreas verdes; y el epicentro turístico que impulsará su recuperación progresiva.

Casona ‘El Buque’

Ubicado en Barrios Altos, su forma se asemeja a la proa de una embarcación. Es un edificio de tres pisos construido sobre un terreno de 1.131 m² en el cruce de los jirones Junín y Cangallo. Fue construido aproximadamente a mediados del siglo XIX y originalmente contaba con escaleras de mármol, barandas de bronce y balcones de madera. Se edificó con la finalidad de ser el primer complejo habitacional de la Lima republicana. Está reconocido como parte del Patrimonio Cultural de la Nación.

Pasó de ser una vivienda de intelectuales limeños y escenario de jaranas criollas, a un depósito de desmonte y basura declarado como inmueble inhabitable. En los últimos años, su estructura ha sido gravemente afectada por incendios en el 2012, 2014, 2016 y 2022. Los vecinos del edificio culpan de los siniestros a personas que fuman en el interior de ‘El Buque’, a donde ingresaron luego de realizar un forado en una de sus paredes.

El proyecto para la restauración integral del edificio El Buque plantea recuperar más de 3 mil metros cuadrados para Barrios Altos y toda la ciudad. Se contempla la consolidación estructural y la recuperación de la volumetría original del inmueble, dotándolo de componentes modernos sin perder su esencia arquitectónica. Entre sus usos está el de un centro cultural dedicado a brindar servicios comunitarios y turísticos para la comunidad.

Para el urbanista Aldo Facho es importante que la Municipalidad de Lima asuma un rol activo en la preservación del patrimonio, en este caso destinando recursos para poder adquirir bienes inmuebles que requieren un importante esfuerzo económico para su restauración. Sostuvo que el abandono de estas casonas se da en parte por la incompatibilidad de lo que el mercado demanda para este espacio en el Cercado de Lima y la realidad arquitectónica y urbanística.

“Con el abandono de estas casonas se busca más bien acelerar su degradación, justamente para acabar de demolerlos y construir luego edificios para uso comerciales o que terminan siendo depósitos. En las últimas décadas se han levantado de manera escandalosa muchos edificios con fines de almacén”, detalló a El Comercio .

Por otro lado, comentó que existen situaciones de altísima vulnerabilidad social en estos edificios abandonados por sus propietarios, un enorme riesgo a la vida de estas persona. Se trata de familias que viven en condiciones precarias, que obviamente no tienen posibilidad de adquirir una vivienda de manera formal, con lo cual no hay una oferta real. A esto, agregó, se suma la ola migratoria, personas que buscan viviendas de alquiler, espacios casi inhabitables, tugurizando aun mas estos inmuebles. “Son edificaciones al borde del colapso”, manifestó.

En ese sentido, Facho indicó que sería importante también saber qué se está pensando hacer para estos sectores. “Buscar que esta iniciativa del municipio vaya a acompañada de políticas que busquen poder generar otro tipo de valores o incentivos económicos que compensen o desanimen estos usos agresivos e intensivos y a su vez generen una oferta de vivienda digna y formal para todas estas familias que habitan de manera precaria el Centro de Lima”, expresó.

Por su parte, Carlos Torres, arquitecto del Grupo de Investigación Patrimonio Arquitectónico PUCP, resaltó la importancia de los tres inmuebles a intervenir, sobre todo los que están en el jirón Junín, en Barrios Altos, que son los que en peor estado se encuentran. Al igual que Facho, dijo que debe haber objetivos claros en cuanto a cuál será el propósito final de cada espacio.

“En el caso del “Edificio El Buque” es el resultado del desinterés y descuido de sus propietarios. Se han ido partiendo las propiedades. Me parece mu interesante y muy bueno la intención de la municipalidad de recuperar estos espacios, pero hay que evaluar cada caso. Todos no son iguales. Hay que pensar también para qué se están expropiando, el objetivo final”, señaló.

Facho explicó que la expropiación es un mecanismo que ya tiene un marco legal y un reglamento establecido en el Perú. Primero, se identifica el bien inmueble y se presentan tasaciones externas para poder negociar un valor justo de mercado. Se intenta acordar con el propietario un justiprecio. Incluso, destacó que la ley faculta al Estado pagar hasta un 20% por encima del valor comercial establecido. En caso no se llegue a un acuerdo entre las partes, ahí sí se faculta la expropiación.

Agregó que en una ciudad llena de bienes inmuebles y casonas antiguas debería haber mayor variedad de incentivos para que sean los propietarios o el sector privado quienes se encarguen del proyecto de restauración de algunos de estos espacios.

“Nos debería llamar la atención que Lima tenga que expropiar los bienes para poder invertir en su recuperación y que no sean los propietarios o el sector privado quienes ejecuten estos procesos. La realidad es que la mayor parte de inmuebles en el Centro de Lima están en una situación muy vulnerable e incluso ruinosas producto del abandono de sus propietarios porque los costos de restauración son sumamente altos y las limitaciones al uso y a la edificación son bastante importantes, no hay incentivos que promuevan una inversión en la magnitud que ello demanda para poder recuperarlos en un mediano plazo”, sostuvo.

A su turno, Torres precisó que ya existe una norma en el país que otorga una ventana para la restauración de inmuebles por parte de privados y propietarios a través de la reducción de impuestos, la exoneración de ciertos pagos. Sin embargo, reiteró que cada caso es distinto y se debe evaluar por separado. Por otro lado, detalló que lo bueno de que intervenga el Estado es que va a contar (o debería) con más capacidad técnica para poder llevara a cabo el proyecto.

“Eso es bueno, considerando la conservación y restauración del inmueble. Desarrollar el proyecto desde cero y que el propietario financie el proyecto termina siendo más costoso y difícil, y por eso es que muchas veces no se llevan a cabo. Además, tendría que tener un inversionista privado interesado en hacerlo”, comentó.

Respecto al proceso de determinar el valor del inmueble, Torres detalló que este se debe tasar. Para ello, se tiene que evaluar la ubicación, los metros cuadrados de superficie, los metros cuadrados construidos, el sistema constructivo, si es de adobe, quincha o concreto, entre otros factores. El valor dependerá mucho del estado de conservación. A veces el terreno vale más que el inmueble cuando este último se encuentra muy deteriorado.

“Son muchos factores, y me parece muy bien que el Ministerio de Vivienda lo haga, creo que ha debido de empezar así. Con una evaluación propia del ministerio. Yo sé que la municipalidad se acercó a los propietarios a intentar comprar los precios y no pudo”, dijo.

Torres indicó que este proceso se hace mucho más rápido cuando se tiene la menor cantidad de actores involucrados; tratar con uno es mucho más fácil que con 67, por ejemplo. “En el caso de que el inmueble está abandonado por muchos años, invadido, de manera que está perjudicando también su propio valor patrimonial, me parece una salida muy adecuada la expropiación”, opinó.

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Torres precisó que expropiar significa quitar la propiedad y dar el pago correspondiente, el cual suele estar un poco por debajo de lo real, aunque no deja de ser lo justo. Eso sí, no le genera un agencia al propietario. “En el caso de estos tres inmuebles cada uno es independiente y no podemos evaluarlos por igual. Me parece más que justificada la expropiación, por ejemplo, en el caso de El Buque, más por la cantidad de propietarios”, añadió.

Respecto a la Quinta Hereen, dijo que de alguna forma se ha mantenido porque ha sido escenario de novelas, filmes, etc. Sin embargo, el paso del tiempo ha dejado en evidencia que el propietario no se da abasto para poder mantenerla, pues es un inmueble muy grande. “Ahí quizá la justificación de la expropiación sería distinta. En el caso de la Casa Echenique sería similar, pero a mucho menor escala. La mitad del inmueble en adelante se mantiene, pero atrás ya es un pampón perdido. El propietario tranquilamente podría aceptar esa compra”, acotó.