Ley de Desarrollo Urbano Sostenible: ¿Qué nos dice el detalle de la norma sobre “un nuevo impuesto a los inmuebles”?

Dentro de esta propuesta de varios capítulos y artículos, uno de los aspectos que se aborda son los “instrumentos para el aprovechamiento del incremento del valor del suelo” y la modificación a la ley de tributación municipal.

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Sobre ambos puntos, expertos han mostrado reparos por la forma en la cual está redactada y advierten que vulneran algunos principios de Estado de Derecho.

Incremento del valor del suelo

Según detalla la norma, los instrumentos para el aprovechamiento sobre este aspecto debe entenderse como “el valor comercial que se origina por externalidades positivas directas o indirectas que generan” una serie de factores.

En diálogo con El Comercio, Elizabeth Añaños, Viceministra de Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), afirmó que “no se ha creado un nuevo impuesto” a los inmuebles. Además, precisó que solo aplicará “cuando hay inversión del Estado”.

“Imaginemos que tengo un departamento y al frente construyen una estación de un tren, lo que me brinda mayor accesibilidad. Entonces, el valor del suelo aumenta. ¿Cómo se aplica este instrumento? Al momento que haga una transacción no va a valer US$100.000, sino US$200.000 porque tengo la estación del tren al frente. En ese momento, si tuve una ganancia importante, hay solo una parte que está establecido en la ley que va a tener que ser un aporte para el Estado (...) Este es un instrumento que no tiene naturaleza tributaria. Es importante precisar que no aplica para [incrementos del valor del suelo producto de] intervenciones privadas. También se ha confundido con un impuesto predial diferenciado”, detalló.

Añaños indicó que, incluso, la ley define que lo recaudado se destina para la construcción de espacios públicos a fin de que se reduzca la brecha de servicios públicos.

“Este instrumento existe en varios países de la región. No solo en Canadá, sino en EE.UU., desde 1960. En Colombia, [funciona] a través de la ley de suelos, que tiene una aplicación continúa. Además, quienes lo impulsan es el sector inmobiliario. También se ve en Uruguay y Brasil”, comentó.

La funcionaria añadió que “este cobro [por parte del municipio] no es inmediato ni de aplicación de cada año”. “Se materializa cuando se vende, se transfiere el terreno”, agregó.

“Luego de la publicación de la ley, hay 60 días para el reglamento. Uno de los principios claves para el sector es la predictibilidad. En el reglamento, se va a definir todo el proceso, los pasos de cómo los gobiernos locales van a poder aplicar eso. No hablamos de un nuevo impuesto, nuevo tributo”, puntualizó.

Sin embargo, María Murillo, socia del estudio Murillo, y Giorgio Balza, asociado principal de Cuatrecasas, coincidieron en criticar que la norma tiene una serie de imprecisiones que terminan contradiciendo lo señalado por la viceministra.

Murillo comentó que la norma no precisa que la “exigibilidad del pago de la participación en el incremento del valor del suelo” solo será producto de inversión pública.

“Sería una maravilla [lo anunciado por la viceministra]. Pero ese es solo un supuesto entre varios que se contemplan”, comentó.

Textualmente, la norma precisa que son los que originan “por las externalidades positivas directas o indirectas que generan proyectos, obras de habilitación urbana, renovación o regeneración urbana, inversión pública en infraestructura, ampliación de redes de servicios públicos y vía ejecutadas por el Estado”.

“No se pueden distinguir donde no hay especificaciones. El derecho tributario es literal. No se puede crear impuestos bajo el concepto de otros [aspectos]”, sostuvo Murillo.

En esta línea, Balza señaló que, en la exposición de motivos de la propuesta, se contempla los cambios de zonificaciones por cualquier motivo.

“Un ejemplo claro es que un tercero puede solicitar un cambio de urbanización o zonificación. Entonces, finalmente, no es la municipalidad quien lo solicita, pero sí quien lo autoriza. Y esto configuraría para la exigibilidad de este pago”, detalló.

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Balza consideró que bajo este contexto se cae en violar el principio de no confiscatoriedad y el de legalidad. Además, se está gravando una ganancia que un contribuyente no ha generado y se configura una excesiva carga tributaria.

“En la norma puede decir que no es impuesto, pero en la realidad sí lo es. Una cosa es cómo lo llamas y otra lo que termina siendo en la práctica”, comentó.

Otro aspecto que observó es que no queda claro cuál es el momento en el que se concreta esta exigibilidad del pago, a quiénes se les grava y otros más.

De otro lado, Guido Valdivia, director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), criticó que se les haya encargado a las autoridades del Fondo MiVivienda la responsabilidad de ser el operador público de suelos.

Otro aspecto que Valdivia observó es que, para el mecanismo de recuperación de la plusvalía, se haya establecido una banda de entre 30% y 50% sobre el valor generado con la externalidad.

“Uno de los primeros problemas es que se fija un rango. No hay criterios respecto a cuándo es uno o el otro. De hecho, fijar un rango ya es un problema”, comentó.

Valdivia añadió que hay un problema sobre cómo se valoriza el terreno.

“La valorización antes de la asignación de la zonificación [con la externalidad] es un elemento central que tiene que ser hecho de manera profesional, tienen que haber técnicos independientes que los hagan antes y después”, precisó.

Al respecto, la viceministra de Vivienda y Urbanismo comentó que varios de los aspectos para respetar el principio de la predictibilidad serán establecidos en el reglamento de la ley, para el cual se tiene un plazo de 60 días desde su publicación.

“En el reglamento se va a definir todo el proceso. Todos los pasos de cómo los gobiernos locales van a poder aplicar eso, además de que ya hay procedimientos en cómo se pueden identificar estos pagos. No son arbitrarios. Tiene que estar en la ley y con el principio de predictibilidad. No hablamos de un nuevo impuesto, nuevo tributo. Tampoco ese cobro no es inmediato ni cada año. Se materializa cuando se vende o transfiere el terreno”, añadió.

Sobre la ley de tributación municipal

La funcionaria precisó que “el impuesto predial diferenciado ya existe” y lo que está ocurriendo es una modificación a la tasas.

“¿Cómo se aplica esto? Si tengo un terreno pequeño y estoy ahorrando para construir una vivienda, ¿me van a aplicar el doble del impuesto predial? La respuesta es no. Este impuesto se aplica, y únicamente habrá una tasa diferenciada, el Congreso determinó que sea 6%, lo cual nos parece adecuado que se usa en otros países de la región, para predios que no están entrando en el mercado inmobiliario”, explicó.

Añaños detalló que esto ocurre frente a un escenario en el que se tiene a la falta del suelo como una de las causas del déficit de viviendas.

“Es un incentivo para generar mayor oferta que no está siendo utilizada. Este instrumento va a estar vigente desde el 2024. Además, no se aplica para terrenos pequeños, sino que este mecanismo va para terrenos con valor en autovalúo mayor a 17 UIT, es decir, terrenos grandes”, comentó.

Murillo consideró que esto termina “castigando” los terrenos sin construir y desincentivando a los inversionistas inmobiliarios.

Balza comentó que termina contradiciéndose con lo que expresó la viceministra de que no se configura un nuevo impuesto, pues sí ocurriría en el ámbito arancelario.

“Para el cálculo y actualización periódica de los valores arancelarios de terrenos se deberá considerar, en cuanto resulte aplicable, el mayor valor del suelo generado por las acciones en la que haya participado total o parcialmente el Estado”, se lee en la primera disposición complementaria.

“Por un lado, se tiene las contribuciones y, por el otro, se tiene el predial actualizado ya por el mayor valor. Entonces, se amplía la base tributaria del predial”, detalló Balza.

“Si desde el MVCS explican que esta participación es por un servicio del Estado no podría ser un impuesto e indirectamente ya se están metiendo para el cálculo del Impuesto Predial”, complementó.

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