Dos episodios recientes exponen la indefensión de los propietarios frente a inquilinos violentos. En San Borja, una mujer es arrastrada y golpeada hasta quedar inconsciente por reclamar una deuda de S/11.000. En el Callao, una anciana, acuchillada por su arrendatario, solo sobrevive porque finge estar muerta. ¿Qué tienen en común estas historias? Los riesgos de alquilar sin protección legal y la necesidad de conocer los antecedentes de los inquilinos que permita alquilar con una garantía segura. Mientras la legislación peruana no ofrece amparo, los propietarios viven entre la necesidad y la incertidumbre.
En detalle
Los últimos casos de inquilinos que se resisten a dejar los departamentos o viviendas que han alquilado pese a estar retrasados en los pagos, incluso con actos de violencia contra los propietarios, han puesto sobre la mesa el debate si las normas emitidas y las autoridades garantizan una adecuada solución a estos temas. Es usual ver denuncias contra personas que deben hasta cinco años de alquiler debido a la larga duración de los procesos judiciales. Otro aspecto a tomar en cuenta es que los dueños gastan miles de soles en abogados y documentos para recuperar su casa, a lo que se suma la pérdida de dinero que significa no recibir la renta y volver a destinar recursos para refaccionar la casa.
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Uno de los recientes casos es el de Margarita Falcón, propietaria de un departamento en San Borja, quien fue golpeada por dos de sus inquilinos. Ellos le adeudan 11.000 soles por el alquiler de dos años, así como por el consumo del fluido eléctrico. En el Callao, una mujer resultó con graves cortes en el cuerpo producto del ataque de uno de sus inquilinos al que había pedido que abandone el inmueble ante los problemas que tenía con sus vecinos.
Los propietarios deben tomar sus previsiones cuando alquilen sus inmuebles. (Foto: El Comercio)
La legislación peruana contempla varios tipos de desalojo, siendo los más comunes el desalojo por ocupante precario, el desalojo notarial exprés, entre otros. En el 2014 se promulgó la Ley 30201, la cual tuvo como finalidad proteger las propiedades de las personas que deciden ponerlas en alquiler. La referida norma determina que todo contrato de alquiler incluya la cláusula de allanamiento a futuro. Años después, en abril del 2019, el pleno del Congreso aprobó la Ley de desalojo notarial exprés, Ley N°30933, lo que permite a los propietarios podrán retirar a los inquilinos morosos que deban como mínimo dos meses de renta a través de una carta notarial.
“Hay que endurecer la norma”
El abogado Carlos Chueca, gerente general de la empresa Inquilinos Morosos SAC, consideró que se debe endurecer la normas para evitar que las personas permanezcan de manera indefinida sin pagar en un inmueble alquilado y así acelerar los procesos de desalojo.
En diálogo con El Comercio, el especialista señaló que actualmente existen normas -como la ley del desalojo notarial- para desalojar a un inquilino moroso, pero remarcó que los plazos de los procedimientos no bajan de los seis meses.
“Al existir un proceso de desalojo largo se beneficia al inquilino. Obviamente sí hay que mejorar las leyes de arrendamiento porque un proceso de desalojo hoy no baja de seis meses y es mucho tiempo. Sí se debería endurecer (la norma), sin lugar a duda”, expresó Chueca.
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Además, cuestionó que el Poder Judicial insista en desarrollar, con notificaciones físicas, los casos de pedido de desalojo, ya que eso demora hasta tres meses, pues el juez se toma un mes o mes y medio para recibir la demanda y calificarla, y similar plazo emplea para notificar la demanda.
Incluso, recordó que los inquilinos morosos ‘juegan’ con los requisitos que establece la norma para desalojarlos, ya que dejan que transcurra dos meses de alquiler sin pagar y abonan solo medio mes, ya que saben que la ley señala que solo pueden ser retirados cuando deban dos meses y medio. Afirmó que esa situación afecta a personas de la tercera edad, quienes son los que mayormente alquilan sus inmuebles.
Los casos de inquilinos morosos se pueden resolver a través del Poder Judicial (foto: Andina)
“No se puede desalojar a un inquilino que debe dos meses de renta, tiene que esperar a que sean dos meses y medio, es un plazo muy extenso, debería ser menos”, argumentó.
“Lo que los inquilinos muchas veces hacen es que juegan (con el tema de la deuda), deben un mes, deben dos y pagan medio mes, al final están debiendo un mes y medio, y con esa causal no se puede demandar, hay que esperar que deban dos meses y medio de renta”, agregó.
Chueca explicó que el proceso de desalojo por la vía notarial resulta más costoso que el trámite que se hace por el conducto judicial, ya que el notario cobra por gestionar el proceso en sí y por inscribirlo en el Registro de Notarios, incluso, cuando el notario emite el acta de desalojo hay que acudir al Poder Judicial para ejecutarlo. En el caso del proceso judicial, detalló que se pagar la cédula de identificación y las tasas. En ambos escenarios es necesaria la contratación de un abogado.
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En el caso de los arrendadores, el especialista pidió tomar en cuenta que, en el 2024, se emitió un decreto supremo que establece que, en caso el inquilino cometa delito de trata de personas, lavado de activos o secuestro, el propietario podría ser declarado cómplice si no fue diligente durante el proceso de alquiler.
En ese contexto, enfatizó que el propietario del inmueble tiene que pedir al arrendatario antecedentes policiales para verificar que no tenga problemas con la ley, indicar en el contrato que el arrendamiento no está hecho para fines ilícitos, sino para fines ilícitos, y colocar en el contrato que se va a inspeccionar el inmueble.
“Procesos de desalojo de inquilinos morosos pueden durar hasta 7 años”
Mario Solís Córdova, abogado experto en Derecho Civil, señaló a El Comercio que los casos de inquilinos morosos han aumentado por la coyuntura económica del país en los últimos años y que en dicho tema existen muchas normas que lo regulan, por lo que enfatizó que se debe contar con una sola ley, a fin de hacer más céleres los procesos y menos engorrosos. Aseguró que no existe una data respecto a la cantidad de arrendatarios que no cumplen con los pagos debido a que los alquileres son, en su mayoría, informales.
El especialista indicó que en el Perú los procesos de desalojo pueden durar hasta siete años debido a que el Poder Judicial desarrolla audiencias, concede apelaciones a los demandados y hay contestación de demandas. Incluso algunos inquilinos se acogen al concepto de inquilino precario para alargar el proceso.
Una vecina de San Miguel, que prefirió el anonimato, contó a El Comercio la experiencia que tuvo con un inquilina morosa. Detalló que gastó cerca de 5 mil soles para lograr recuperar su bien, ya que tuvo que abonar unos 3 mil soles al abogado por sus servicios y 2 mil soles para pagar los trámites y documentos del proceso. Además. indicó que volvió a su inmueble luego de seis meses debido a que la arrendataria decidió marcharse por su propia voluntad.
“El problema con los desalojos es que hay demasiadas normas al respecto, hay por lo menos cuatro a cinco tipos de desalojo. A parte que hay una serie de conceptos muy engorrosos que hacen que los procesos demoren mucho”, expresó Solís.
“En el Perú, un desalojo puede durar seis o siete años. La salida es la simplificación en un solo proceso de desalojo, que hace bastante tiempo se viene reclamando, un proceso de desalojo simple. Lo que pasa es que al existir varios procesos con conceptos muy complicados, como el concepto del precario, que es uno de los más tortuosos que existe en el sistema jurídico peruano, esto hace que las partes demandadas se prendan de estos conceptos y estiran los procesos lo más que puedan”, agregó.
Aprenda cómo desalojar a inquilinos morosos
“El problema es que usted hoy demanda el desalojo y el juez, como no tiene espacio en su agenda, le pone la audiencia dentro de un año. Y cuando el juez le dé la razón y diga efectivamente no le pagan, vuelven a apelar y esa apelación demorará otro año más”, aseveró.
Solís apostó por la creación en el Código Procesal Civil de una norma que contemple un solo proceso de desalojo para la reposición del bien, pues consideró que no se trata de un tema de fondo de la norma, sino de procedimiento.
“No es un tema de las normas de fondo, se trata del procedimiento, mientras no se simplifique el procedimiento al nivel del Poder Judicial sin necesidad de tantas audiencias ahí el problema va a persistir”, afirmó.
Solís señaló que los casos de pedido de desalojo de inquilinos morosos no deben llegar a la Corte Suprema y que solo tienen que ser vistos por un juez de paz y, en caso haya apelación, ante un juez especializado. Por ello, remarcó que el proceso tendría que durar seis meses.
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“Basta que solo exista un proceso de desalojo en donde se demuestre que no se ha pagado la renta o que el contrato de arrendamiento ya venció, con esos dos requisitos el juez puede emitir su fallo, incluso sin necesidad de una audiencia”, manifestó.
“Uno de los problemas es que los procesos de desalojo llegan a la Corte Suprema, es inconcebible, porque en la Corte Suprema para que se vea un recurso pasan dos años y para que se resuelva pasan dos más, estamos hablando de cuatro años”, añadió.
¿Cómo actuar legalmente ante inquilinos morosos?
Flor de María Arroyo Alfaro, la defensora pública del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos (Minjusdh), explicó que se considera inquilino moroso a la persona que deja de pagar el alquiler pactado en el contrato de arrendamiento. Remarcó que, para poder desalojarlo, existen dos vías, una de ellas es con intervención notarial, mediante la cual se presenta una solicitud ante el notario adjuntando los documentos y el notario, tras revisar dichos documentos, podrá realizar un acta de constatación, con la cual se podrá acudir al juzgado para solicitar la ejecución del desalojo.
La otra vía es la judicial, en la que previamente deben asistir las partes a una audiencia de conciliación y, de no llegar a un acuerdo, se presenta la demanda de desalojo ante el Poder Judicial.
La defensora pública resaltó la importancia de tener un contrato de alquiler, el cual debe ser legalizado por un notario e incluir cláusulas referidas a las fechas de pago del alquiler, tiempo de alquiler del predio, cláusula de allanamiento, así como las causales para resolver el contrato. De esta manera, se protegerá el derecho de propiedad, así como la posesión temporal sujeta al contrato.
El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos cuenta con centros de conciliación extrajudicial
La especialista también recomendó que, para asegurar el cumplimiento puntual del pago del alquiler, se debe solicitar al posible arrendatario un reporte de Infocorp en el que figure su situación crediticia y posibles deudas. Asimismo, sugirió pedir referencias de arrendatarios previos y antecedentes del arrendatario.
Recordó que la Defensa Pública del Minjusdh cuenta con el servicio de conciliación extrajudicial, al cual pueden acceder los ciudadanos y así solucionar el conflicto antes de acudir a un proceso judicial. Cabe recordar se puede conciliar en cualquier etapa del proceso, hasta antes de la sentencia.
Por su parte, Elsa Puelles, defensora pública de la Dirección Distrital del Callao, también resaltó, al igual que Arroyo Alfaro, la importancia de un contrato de arrendamiento que incluya cláusulas específicas tanto para arrendatario como arrendador, entre las cuales se encuentran las fechas del pago estipulado del alquiler, tiempo de alquiler del predio, así como las causales para resolver el contrato. “El contrato de arrendamiento es vital porque con ello resguardamos nuestro derecho de propiedad, así como la posesión temporal sujeta al contrato”.
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Asimismo, Puelles indicó que los defensores públicos del Minjusdh brindan asesoría legal gratuita en esta materia y que es preferible que el contrato se realice con la guía de un abogado o notario. Este último puede legalizar el documento, protegiendo a las partes.
Respecto a la intención de los propietarios de ingresar a la fuerza y por su propia cuenta al inmueble alquilado, la especialista recordó que no dejar ingresar al arrendatario a un predio que se le ha alquilado constituye el delito de usurpación. “Aunque yo sea el dueño, sí podría ser denunciado por vulnerar la posesión momentánea del inquilino”, afirmó.
¿Cómo se incluye a un inquilino moroso en el Registro de Deudores Judiciales?
Patricia Rumiche Gonzales, jueza de paz letrado de la especialidad civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, recomendó a las personas que alquilan sus inmuebles a hacer uso de del Registro de Deudores Judiciales Morosos (Redjum) para conocer el historial crediticio de sus futuros inquilinos. Esta plataforma del Poder Judicial permite conocer si alguna persona tiene sentencias por deudas con el Estado o privados.
“El Registro de Deudor Judicial Moroso es una buena herramienta para tener en cuenta no solo para arrendar, sino para otorgar préstamos, y conocer si esa persona cumple con sus obligaciones o no lo hace”, manifestó la jueza.
Se puede acceder al Redjum a través de la página web del Poder Judicial (www.ppj.gob.pe) y realizar la búsqueda de la persona natural o persona jurídica con el documento nacional de identidad (DNI) o con el periodo correspondiente a la fecha en que se registró al deudor judicial moroso.
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Se procede a la inscripción del deudor judicial moroso si este se niega a cumplir con el pago de la deuda generada por el alquiler en el plazo establecido mediante resolución judicial.
Portal del Registro de Deusores Judiciales Morosos, a cargo del Poder Judicial.
“Cuando ya estamos en ejecución y no logramos hacer efectiva la obligación a resarcir, apercibimos (advertimos). No paga, consentimos una resolución y enviamos un formato al registro (…); el registro es usado cuando ya no hay otra forma de ejecutar su obligación (el pago), los inscriben como un cierto castigo para que las demás personas tengan conocimiento de la deuda”, explicó.
La importancia de la cláusula de allanamiento a futuro
La magistrada también recomendó a los arrendatarios incluir en los contratos la cláusula de allanamiento a futuro, lo que permite que el proceso de desalojo sea célere, estableciendo plazos breves para que los juzgados de paz letrado emitan una sentencia.
“Una vez que admitimos la demanda, le otorgamos seis días para que la parte demandada acredite que su contrato está vigente, en caso fuera la cláusula de allanamiento futuro por vencimiento de contrato o que acredite que se encuentre al día en pago del arrendamiento. Si no acredita la vigencia del contrato y estar al día con el pago, emitimos un auto final para proceder a la restitución del inmueble en un plazo de 15 días, bajo apercibimiento de lanzamiento (desalojo)”, explicó.
Patricia Rumiche Gonzales indicó que para ejecutar la cláusula de allanamiento a futuro el contrato de alquiler debe tener firmas legalizadas del propietario y ocupante del inmueble.
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En el artículo 585 del Código Procesal Civil se establece el procedimiento sumarísimo y las causales para la restitución y/o devolución de un predio.
Igualmente, la demanda de desalojo se presentará ante los juzgados de paz letrado cuando la renta no supera de forma mensual las 50 Unidades de Referencia Procesal (URP). Una URP equivale a S/515.00.
