¿Vives en un edificio?: estos son los cinco puntos claves del nuevo reglamento de sana convivencia | Análisis

LEE TAMBIÉN: CADE Universitario 2024: ¿Por qué es importante un encuentro que reúne 600 jóvenes líderes del Perú?

La publicación del proyecto de reglamento se realizó mediante la Resolución Ministerial 242-2024-Vivienda, emitida en el Diario Oficial El Peruano. Esta norma establece un plazo de diez días hábiles para recibir comentarios, aportes y sugerencias de las personas interesadas. Con esta medida, el MVCS espera involucrar a la comunidad en la creación de normativas que favorezcan la convivencia y gestión de los bienes inmuebles.

Las personas interesadas en aportar sus comentarios pueden hacerlo a través del enlace “Proyecto de decreto supremo que aprueba el reglamento del Régimen de la Propiedad Horizontal” en la sede digital del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (www.gob.pe/vivienda). La Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo del MVCS se encargará de consolidar, evaluar e incluir, si corresponde, las sugerencias recibidas.

1. Uso adecuado de unidades inmobiliarias

En una entrevista con El Comercio, Dulmer Malca, director del área Inmobiliaria de Valderrama Abogados, expresó que uno de los puntos relevantes del nuevo reglamento es que las unidades inmobiliarias exclusivas, como departamentos, oficinas y otras, deben destinarse a usos permitidos y compatibles con las normas urbanísticas. “Este punto busca aclarar y resolver asuntos en los que algunos propietarios utilizan un departamento u otra unidad inmobiliaria para actividades no contempladas en el reglamento interno o para las que no están diseñadas las edificaciones”, dijo.

2. Simplificación de regularización registral

Añadió que esta norma establece un procedimiento para regularizar la propiedad horizontal en edificaciones donde ya hay compradores de las unidades inmobiliarias, pero que no se han independizado registralmente. “Esto quiere decir que quienes ya tienen una propiedad comprada en un edificio, pero no tienen todavía una independización registrada porque esos trámites suelen ser engorrosos, pueden hacerlo por ellos mismos sin necesidad de esperar a que este largo registro termine”, comentó.

3. Nuevas reglas para la ejecución de obras

Dulmer también expresó que ahora se requiere un acuerdo unánime de todos los propietarios para disponer de bienes comunes calificados en el reglamento interno como indisponibles. De modo que, si se quiere vender una porción de terreno común declarado como indisponible, se necesita el consentimiento unánime de todos los propietarios. “Por otro lado, el reglamento otorga a la junta de propietarios la facultad de interpretar y aclarar normas del reglamento interno o normas de convivencia que sean contradictorias o ambiguas”, mencionó.

“El reglamento establece un procedimiento para la aprobación de la ejecución de trabajos u obras en edificios, como ampliaciones o remodelaciones. Un propietario puede solicitar a la junta de propietarios que convoque a una junta extraordinaria para que autoricen realizar los trabajos. Si la junta no responde, se considera aprobado y el propietario puede solicitar su licencia de edificación ante la municipalidad”, agregó.

4. Reporte ante centrales de riesgo, otras restricciones y obligaciones de los propietarios

El experto sostuvo que las restricciones y limitaciones al derecho de propiedad de unidades inmobiliarias pueden inscribirse en el Registro de Predios, proporcionando mayor información, transparencia y seguridad jurídica. Esto permite que cualquier persona interesada en adquirir una propiedad pueda verificar las restricciones existentes. “Además, los propietarios son responsables ante la junta de propietarios por los daños y perjuicios causados”, expresó.

Dulmer mencionó que la junta de propietarios debe proporcionar información a cualquier interesado en adquirir una unidad inmobiliaria sobre las normas de convivencia, el estado físico de los bienes comunes y la situación financiera de la junta. “Los propietarios deben informar a la junta de propietarios y a la administración sobre la venta de sus unidades inmobiliarias. Si no informan, la junta de propietarios podría seguir cobrando al propietario anterior. Por otra parte, para desincentivar la morosidad, si un propietario se retrasa en el pago de tres cuotas, la deuda puede inscribirse en registros públicos”, dijo.

Al respecto, el viceministro de Vivienda y Urbanismo, Hernán Navarro, dijo a Gestión: “Por ejemplo, (los vecinos) no pagan las cuotas (de mantenimiento) y no pasa nada. Con esto, (la Junta de Propietarios) podrá establecer las sanciones o multas, definir las infracciones, y en caso algún propietario lo incumpla, por ejemplo, con el tema del mantenimiento, podrá ser enviado a centrales de riesgo”.

Este registro permitirá a las Juntas de Propietarios registrar a aquellos propietarios que adeuden tres o más cuotas mensuales por mantenimiento. Estos datos serán reportados a la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS).

5. Nuevo régimen de sanciones para propietarios

Resaltó que el reglamento establece un régimen de sanciones aplicables a los propietarios. Las sanciones pueden ser monetarias o no monetarias, pero no se puede privar o despojar al vecino de su propiedad. “La administración del edificio es responsable de la investigación y corroboración de infracciones, mientras que la presidencia de la junta de propietarios decide la aplicación de sanciones”, contó Dulmer.

Además, Navarro agregó que lo que se busca es simplificar el proceso para la creación y registro de las Juntas de Propietarios. Actualmente, este proceso es costoso y engorroso, con un costo que puede alcanzar entre S/2.000 y S/2.500, y puede tardar varios días o semanas en completarse. El nuevo proyecto de reglamento propone que ya no sea necesaria una escritura pública para la inscripción, sino que bastará con la firma de un notario. Se estima que este cambio reducirá los costos y tiempos involucrados, permitiendo que el trámite pueda concluir el mismo día de la solicitud.

Dulmer Malca precisó que este todavía es un proyecto y está sujeto a variaciones de acuerdo con las recomendaciones u opiniones que la sociedad brinde. “Entre los puntos que estamos discutiendo, hay actos que requieren la generación de documentos e inscripción en registros públicos, y otros que no necesitan ser inscritos. Por ejemplo, el documento del reglamento interno debe inscribirse para que sea exigible para todos los propietarios. Además, cada junta debe determinar si estas normas entran en vigencia desde la fecha de aprobación o desde la inscripción”, agregó.

El presidente de la junta vecinal del Parque Pléyades en Surco y politólogo, Eduardo Salmón, dijo a este diario que esta noticia marca un gran avance porque, entre los cambios, se oficializan las reuniones virtuales, lo cual considera necesario desde el inicio de la pandemia. “En el Perú, solemos estar muy atrasados en materia legislativa. Ahora estamos teniendo un avance, no solamente para mejorar la convivencia entre los propietarios de edificios, sino también en generar obligaciones que antes no existían”, comentó.

Salmón precisó que ahora, por ejemplo, si un presidente de una junta de vecinos renuncia, con la ayuda del nuevo reglamento, se verá obligado a asumir la responsabilidad hasta que se convoque a uno nuevo. “Algo que todavía no se legisla mucho y que debería hacerse en el futuro es el control y fiscalización sobre las administradoras de propiedades. En la práctica, muchos ciudadanos tercerizan responsabilidades cívicas al comprar un bien inmueble y contratan un servicio de administración, pero esto resta responsabilidades legales. Hay que regular estas prestaciones de servicio. Muchas administradoras tienen trabajadores fantasmas, por lo que estas prácticas suelen ser perversas”, advirtió.