¿Inmuebles a precio ganga? ¿Qué tan conveniente es comprar un ’depa’ en remate?

Por lo mismo, partamos desde el principio, definiendo qué es el remate judicial.

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“El remate judicial es una venta forzada de uno o varios bienes de propiedad de un deudor, en el marco de un proceso judicial de ejecución de obligación de dar suma de dinero iniciado por su acreedor. A través de este proceso, el juez transfiere al mejor postor el bien materia de remate a cambio del pago correspondiente. Con el precio obtenido, se paga al acreedor ejecutante la obligación dineraria que es materia del proceso de ejecución. La afectación del bien que sustenta el remate puede provenir de un embargo o de la ejecución de una garantía, como una hipoteca”, nos dice Alvaro Tord Velasco, docente de Derecho Procesal Civil de la Universidad San Ignacio de Loyola (USIL), en entrevista con El Comercio.

En ese sentido, Jair Peralta, especialista en derecho inmobiliario y protección al consumidor, nos explica y ejemplifica el tema. “Para llegar a este punto ha tenido que existir una demanda donde el inmueble que se está rematando. Por ejemplo, supongamos que yo quiero comprar un departamento y el banco me presta dinero para pagarlo. Si dejo de pagarlo, el banco acudirá al Poder Judicial, le pedirá al juez que lo ayude a rematar ese inmueble y con el dinero que se obtenga de ese remate, me voy a cobrar la deuda que esa persona tiene conmigo. Ahí es donde entra el remate judicial.

En Perú, los remates no se hacen de manera presencial sino a través de la plataforma Remaju, que es un sistema que administra de modo virtual la intervención de los postores en estos procesos.

Desde el punto de vista económico, si una persona puede comprar un bien mediante una venta ordinaria, con mayor razón podría comprar ese mismo bien en un remate judicial. No obstante, debe contar con la liquidez necesaria para ser postor (10 % del valor de tasación del bien) y para pagar el saldo del precio del bien en caso de ser el adjudicatario.

“Puede comprar cualquier persona, menos el ejecutado”, señala Tord Velasco. “Para ser postor, se debe depositar antes del remate una cantidad de dinero no menor al 10 % del valor de tasación del bien. El adjudicatario será quien ofrezca la mayor postura y deberá depositar el saldo del precio. En el caso de inmuebles, una vez pagado el precio total, el juez emite una resolución transfiriendo la propiedad y ordena al ejecutado que entregue el bien en un plazo de diez días, bajo apercibimiento de desalojo. Además, se ordena que se expidan los partes judiciales para la inscripción en el registro respectivo”.

“Si el adjudicatario no deposita el saldo de precio en el plazo legal, el juez declarará la nulidad del remate y convocará a uno nuevo. En este caso, el adjudicatario perderá el dinero depositado, el cual servirá para cubrir los gastos del remate frustrado, y la diferencia, si la hubiere, será retenida por concepto de multa”.

Peralta explica que un inmueble es tasado por peritos judiciales y que en remate sale por los dos tercios de su valor y no su valor total ya que la idea es que se pueda hacer efectiva su venta.

“De otro lado, pueden haber hasta tres convocatorias y en cada convocatoria el precio se va reduciendo para tratar de que se pueda vender finalmente”, aclara el especialista.

Cabe destacar que de no rematarse el inmueble, el acreedor se puede adjudicar el inmueble para siempre.

Peralta sostiene que sí. “En muchas ocasiones, creo que es la manera más efectiva que puede tener una acreedor para tratar de recuperar su dinero. Personalmente yo no creo que haya algún tipo de riesgo de ventas fraudulentas o que el remate judicial sea una mala alternativa o sea arreglado. He visto muchos remates que terminan en ese estado por la desidia del deudor de cumplir con sus obligaciones”.

La ventaja es que los bienes se pueden adquirir a menor precio de su valor de mercado. Sin embargo, una desventaja es que el proceso es más largo y complejo que una compraventa ordinaria.

“En una compraventa ordinaria, las contingencias legales se pueden mitigar prácticamente en su totalidad, si el comprador exige, como condición para el pago, que el bien esté libre de cargas y gravámenes al momento de inscribir la compraventa. Por el contrario, en un remate judicial hay que tener en cuenta las afectaciones del bien, ya que no necesariamente se levantarán todas las cargas y gravámenes. Por ejemplo, en el caso de inmuebles, el artículo 739 del Código Procesal Civil señala que, junto con la transferencia de propiedad producto del remate, el juez ordena dejar “sin efecto todo gravamen que pese sobre este, salvo la medida cautelar de anotación de demanda”, explica Tord Velasco.

No obstante, si el bien adquirido en virtud del remate no tiene ningún tipo de afectación, carga o gravamen, entonces no debería existir contingencia alguna para el adjudicatario.

En ese sentido, Peralta recomienda que en un proceso como lo es un remate judicial, contemos siempre con la asesoría necesaria que nos garantice un análisis profundo del tema. “Puede ser, por ejemplo, que el inmueble no tenga una afectación. De repente, hay un inmueble que tiene una hipoteca y al mismo tiempo tiene un embargo o una segunda hipoteca. Entonces puede ser que sea un inmueble muy bueno que se puede vender a muy buen precio pero está tan afectado que una vez que se remate no solo va a cobrar, por ejemplo, un banco de repente sino también una persona que demandó y está esperando para cobrar”.

En cuanto a los pro y contra, el especialista, al igual que Tord Velasco, señala que el primer pro que encontramos durante este proceso es el precio, seguido de la certeza de la adquisición “ya que viene ordenado por resoluciones judiciales y existe la facultad del estado de poder disponer que se expulse a las personas que están ocupando, lo que te da un alto grado de certeza de la entrega que vas a tener”.

Sobre los contras, Peralta explica que “necesitas tener un pequeño conocimiento del sistema judicial y necesitas hacer una investigación un poco profunda del inmueble que estás comprando porque precisamente no tienes toda esa información a la mano y es el Poder Judicial a través de Remaju, el que te puede proveer de ella”.