El mercado de oficinas prime da señales iniciales de recuperación, con precios incrementándose levemente debido a que la demanda ha crecido y la oferta ha estado reduciéndose, señala Max Medina, gerente de investigación de Binswanger. “Hemos visto que este 2024 y el 2025 pueden ser años bisagra para este mercado, donde podemos decir que la recuperación a niveles prepandemia ya va a ser más tangible”, comenta Medina, de acuerdo al Reporte Inmobiliario 4T - 2024 Oficinas de clase A realizado por Binswanger.
De acuerdo con el informe, este año han ingresado 25 mil m2 de oferta en dos entregas, el edificio Fibra, con 10 mil m2 en San Isidro Empresarial –el mismo que fue entregado en el tercer trimestre del 2024– y Pardo 200, con 15 mil m2 en Miraflores, que ingresó a fin del año pasado. Este último es de uso mixto y cuenta con hotel, oficinas y locales comerciales. Con ello, el stock en Lima actualmente es de 1,28 millones de m2 distribuidos en 100 edificios.
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Sin embargo, el número de edificios de oficinas que se han entregado año a año se ha reducido debido a que los mismos desarrolladores consideraron oportuno no incluir nueva oferta en el mercado hasta que llegó la pandemia y, desde el 2020 a la fecha, se han entregado edificios de manera residual, muchos que ya habían sido planificados desde antes, explica Medina.
“Los desarrolladores han sido muy cautos de no ingresar nuevos proyectos durante estos últimos cinco años, por todo el componente y lo que ocasionó la pandemia en el mercado de oficinas. Esto ha sido una ventaja ya que, al no haber oferta, la tasa de vacancia se ha reducido”, agrega.
No hay oferta nueva
Para el 2025 y el 2026, no habrá nueva oferta de oficinas prime, asegura Medina. Por ello, la demanda se encuentra recuperándose y las condiciones están dadas para que la vacancia se reduzca y los precios se recuperen, agrega el representante de Binswanger.
La demanda efectiva (ocupaciones menos desocupaciones), se encuentra en 63.500 m2. Si bien se está estabilizando, la demanda efectiva prepandemia se ubicaba cerca de los 90 mil m2.
Por el lado de la vacancia, este año se encuentra en 17%, si bien aún no alcanza un nivel ‘saludable’, es mucho menor al 27% registrado en el primer trimestre del 2022 y, para el 2025, se espera que sea más cercana al 14%. Es decir, según datos de la consultora, ha tomado cinco años volver a la tasa de vacancia prepandemia.
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Jugadores
En su segmento de oficinas, Capital Center cuenta 45 mil m2 y gran parte de su portafolio se ubica en el Centro Empresarial Plaza República, que consta de dos torres.
Juan Carlos Moreno, gerente general de Capital Center, comenta que el 80% de su portafolio está ocupado, dejando vacante alrededor de 10 mil m2.
“Nuestras plantas típicas son de 1.500 m2 y podemos concentrar entre 4 mil m2 y 5 mil m2 en un mismo espacio. Es el caso más extremo”, comenta. Además, refiere que San Isidro se encuentra por encima del 20% de vacancia y con rentas de US$ 17 en promedio con un intervalo de entre los US$ 14 y los US$22. El promedio de Capital Center es cercano a los US$ 20, por encima del promedio sin llegar al nivel superior.
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“Tenemos proyectos en cartera que involucran inversiones de oficinas muy grandes. Creemos que lo mantendremos en espera durante el 2025 hasta evaluar el ‘performance’ del mercado”, dice Moreno.
De acuerdo con Esteban Ochoa, gerente Comercial de Centenario Oficinas, cuentan con más de 92 mil m2 de oficinas ubicadas en el Centro Empresarial Real, en el corazón de San Isidro, y en el Centro de Negocios Cronos, en Surco.
El portafolio tiene una ocupación del 93% y tienen opciones desde los 80 m2. Actualmente, su demanda promedio de oficinas en gris se encuentra entre los 300 m2 y los 400 m2, en tanto en oficinas implementadas, las áreas van entre los 150 m2 y los 300 m2, buscadas por empresas más pequeñas.
“En el 2024 se tomó la decisión de implementar 1.000 m2 de oficinas en gris de las icónicas torres y, para este 2025 se sumarán 2.600 m2 implementados adicionales”, anota Ochoa.
