Vecinos morosos irán a centrales de riesgo: Conoce la nueva normativa del Ministerio de Vivienda

Un vecino que hace fiestas hasta altas horas de la noche u otro que se retrasa en los pagos de mantenimiento y perjudica a los demás propietarios del edificio. Quejas como estas son recurrentes entre personas que viven en una copropiedad. Lo más alarmante es que los deudores no pagan sus multas.

Rosa Mosquera Pinto vive mortificada. En el edificio donde reside, ubicado en Miraflores, hay tres propietarios que llevan años sin pagar la cuota de mantenimiento. Uno de ellos, asegura, debe S/73.242 desde 1994. Los otros dos tienen deudas a partir de 1997 y el 2020. Estas suman un total de S/80.218 y S/13.050. “Esta situación afecta a todos los copropietarios ya que no podemos hacer mejoras al edificio”, dijo.

Rosa señala que el resto de vecinos se ha visto en la obligación de cubrir los gastos de los deudores y pagar montos elevados para solucionar los problemas del edificio. “Acá hay 60 departamentos, los cuales están distribuidos en 18 pisos. Es un inmueble antiguo, por lo que necesita estar en constante mantenimiento”, agregó.

Mencionó que hasta el momento no han recolectado el dinero suficiente para arreglar los ascensores ni las tuberías, lo cual están afectando su calidad de vida. “Me molesta que esos tres vecinos no tienen ni siquiera la iniciativa de llegar a un acuerdo con la junta de propietarios. Toda la comunidad sale perjudicada, es indignante”, añadió.

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Ante este tipo de situaciones, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) anunció la creación de un padrón de vecinos morosos, el cual estará vinculado a centrales de riesgo.

Según la titular del sector, Hania Pérez de Cuellar, se trata de una ley que data de 1999 pero que hasta la fecha no se había regulado respecto a cómo deberían funcionar las juntas de propietarios.

Vale precisar que una central de riesgo hace referencia a organizaciones encargadas de la recolección y publicación de información sobre el comportamiento de pago de personas naturales y jurídicas.

En esa línea, Hernán Navarro Franco, viceministro de Vivienda y Urbanismo, explicó a El Comercio que la medida, establecida en la Ley 27157, es consecuencia de la demanda de miles de propietarios que residen en edificios donde sus vecinos no cumplen con pagar las cuotas administrativas ni las multas que reciben.

“La finalidad es generar las herramientas y el marco normativo para hacer cumplir lo desarrollado en el reglamento interno de la junta de propietarios”, indicó.

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Sostuvo que este tipo de medidas surgen debido a la mayor presencia de propiedades con áreas compartidas, a raíz del crecimiento poblacional en las ciudades. El artículo 969 del Código Civil define una copropiedad como un bien que pertenece a dos o más personas. Por ejemplo, edificios multifamiliares y condominios.

El viceministro añadió que es necesario que la junta de propietarios se inscriba en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) para que su reglamento interno pueda formalizarse. De esta manera, el MVCS brindará las herramientas necesarias para que este se cumpla.

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“La normativa está enfocada en generar una mejor convivencia entre vecinos. El reglamento interno tipifica distintas infracciones; por ejemplo, retraso en los pagos, ruidos molestos o invasión de un área común. Si el vecino incumple las normas, y, además, recibe una multa y se retrasa en pagarla, entonces el caso será derivado a las centrales de riesgo”, añadió.

La central de riesgo notifica a la persona morosa sobre lo sucedido y coloca sus datos en el Registro Nacional de Deudores, teniendo menos probabilidades de acceder a créditos, financiamientos, préstamos, entre otros. Esto pone en alerta a los vecinos y los impulsa a estar al día en sus cuotas y pagar sus multas.

El padrón de los vecinos morosos será de acceso público y se encontrará en el portal del Ministerio de Vivienda. “Actualmente, tenemos 180 días para detallar todos los puntos de la medida. Luego de ello, entrará en vigencia. Pedimos a todas las juntas de propietarios que se inscriban a través de la web de la Sunarp”, mencionó el viceministro Hernán Navarro.

Yaritza Rivera, abogada asociada del área inmobiliaria del estudio ‘DLA Piper Perú’, sostiene que una junta está compuesta por todos los propietarios de departamentos de un edificio. De esta manera, los vecinos llegan a consensos que se traducen en decisiones para la buena convivencia.

Señala que, de acuerdo a lo establecido en la Ley 27157, la junta de propietarios debe contar con un reglamento interno. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble y el presidente de la junta adopta una representación legal.

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Por su parte, Mercedes Seminario Huertas, abogada especialista en derecho inmobiliario y jefa del área legal del grupo My Home organización inmobiliaria, comentó que la decisión de quiénes conformarán la junta de propietarios se realiza mediante un proceso electoral. Se pueden elegir 3 miembros: presidente, secretario y tesorero, o, en su defecto, 2 miembros: presidente y secretario con función de tesorero.

Edgard Ramírez Ríos, abogado del Estudio Linares Abogados y experto en derecho inmobiliario, indicó que existen dos tipos de unidades inmobiliarias en una edificación: las unidades exclusivas, las cuales corresponden a cada vecino (como los departamentos), y las unidades de uso común, lo que corresponde a todos. Yaritza Rivera mencionó que el reglamento interno es el instrumento aprobado por los vecinos que rige su convivencia. Este contiene los derechos, obligaciones, sanciones en caso de faltas, mecanismos de solución de controversias, el porcentaje de participación de los propietarios, entre otros.

Modelo de reglamento interno

Alfredo Chan, abogado experto en derecho inmobiliario y socio del Estudio Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados, señaló que en el reglamento también se delimita cuáles son las áreas exclusivas y comunes para que los propietarios sepan qué parte es de ellos y cuál de todos.

Yaritza Rivera mencionó que la Ley 27157 contempla mecanismos de ejecución por mora en el pago de las cuotas. Por ejemplo, la exclusión del derecho a impugnar acuerdos en la junta de propietarios.

Alfredo Chan agregó que, si la junta de propietarios establece ciertas reglas, puede sancionar al propietario moroso inhabilitándolo de votar en las próximas sesiones. “Podrá retomar su derecho al voto una vez que cancele sus deudas”, dijo.

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Edgard Ramírez señaló que los propietarios pueden tomar acciones extrajudiciales como una conciliación. No obstante, si la persona sigue retrasándose y se incrementa su deuda, la junta debidamente inscrita tiene la posibilidad de solicitar el embargo sobre las cuentas y los fondos que tenga el vecino moroso a través de un proceso judicial.

Mercedes Seminario señala que, para aquellos vecinos que hacen reuniones sociales hasta altas horas de la madrugada, puede aplicarse la sanción que se haya acordado previamente en el reglamento interno. “Lamentablemente, en nuestro país la mayoría de juntas directivas no se encuentra debidamente inscritas en registros públicos. En ese caso, no se podrá aplicar una sanción”, añadió.

Por su parte, Edgard Ramírez propuso solicitar al área de fiscalización municipal del sector que se dirija a la zona y, luego de hacer la supervisión correspondiente, multe al vecino que está perturbando la tranquilidad de los otros.

Ramírez considera que un bebé haciendo ruido constantemente es parte de la convivencia. “Es normal que un menor de meses llore todos los días, pero si tiene 1 o 2 años, puede que no ocurra algo normal y habría que llamar al Ministerio de la Mujer y Poblaciones Vulnerables (MMP)”, dijo.