Nuevas reglas de convivencia en edificios: estos son los cambios clave que se espera lograr con la Ley de Propiedad Horizontal

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Con esta disposición judicial se otorga un máximo de 30 días hábiles -es decir, hasta mediados de septiembre- para conocerse la versión final que norma la disposición promulgada el 28 de mayo del 2023 por el Ministerio de Vivienda (MVCS) y con la que se espera combatir la morosidad en las cuotas de mantenimiento, mejorar la definición de las áreas comunes y ordenar las capacidades y responsabilidades de las Juntas de Propietarios en las viviendas multifamiliares.

“La ley actual, que es la 27157, tiene varios vacíos que derivan en una serie de conflictos en los edificios tanto por el lado de propietarios que no pagan las cuotas de mantenimiento como del lado de juntas que no rinden cuentas. El DL 1568 lo que busca es llenar dichos vacíos, acelerar el proceso de cobranzas y obligar al presidente de la junta a rendir cuentas de la misma”, resume para El Comercio el abogado corporativo e inmobiliario Robert Saldívar.

Entre los principales cambios que introducirá el DL 1568 cuando entre en vigencia, unos 180 días después de publicado el reglamento final, está la creación del Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento.

Este nuevo organismo será administrado desde el MVCS y permitirá a la Junta de Propietarios reportar a los morosos ante la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) para su inclusión en la central de riesgos.

“Eso es lo que dice el proyecto de reglamento, habría que ver en la práctica cómo se desarrollaría”, comenta Saldívar.

El Comercio tuvo conocimiento de que hasta el momento la SBS no ha iniciado ningún proceso para la creación de dicho registro pues se mantienen a la espera de la solicitud desde Vivienda.

Este Diario intentó comunicarse en repetidas ocasiones con el equipo de prensa del MVCS pero no fue posible hasta el cierre de este artículo.

Saldívar destaca, además, que el DL 1568 también permitiría a las Juntas de Propietarios registrar dicha deuda a la partida registral del inmueble. “A través de una asamblea, la junta podrá anotar esta deuda a la partida registral, es una medida mucho más coercitiva para las personas acostumbradas a no pagar”, resalta.

A la fecha, explica el experto, hace falta iniciar un proceso judicial contra el moroso que podría tardar hasta tres años y medio.

“Esta alternativa de anotación no es un embargo, pero sí generaría un mayor énfasis en cumplir si quieres vender o alquilar tu propiedad. Para transferir el inmueble haría falta levantar la anotación y recién ahí poder venderlo sin deuda”, aclara.

Saldívar recuerda, además, que el pago de mantenimiento de un departamento es responsabilidad del titular registral y no del inquilino, sin importar quién de los dos haya incumplido.

Al igual que en el caso de la SBS, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) se mantiene a la espera del reglamento desde Vivienda para poder definir los requisitos que exigirá para inscribir la anotación de una deuda de mantenimiento.

Desde enero del 2025 hasta el 12 de agosto del 2026 se han registrado un total de 1.899 Juntas de Propietarios en el Perú, 448 de ellas en Lima, informó Sunarp a El Comercio.

En un informe del 2019, la Sociedad Peruana de Bienes Raíces indicó que el 95% de edificios en la capital no cuenta con una junta de propietarios inscrita ante Registros Públicos.

Según Saldívar, el DL 1568 también busca acabar con esta práctica informal. “Hay dos problemas que se repiten en la mayoría de edificios: las personas que no quieren pagar y muchas directivas que no rinden cuentas o reciben los pagos en cuentas personales, por ejemplo”, explica el experto.

Para combatirlo, detalla el abogado, los edificios o condominios deben regularizar la inscripción de la Junta Directiva o de su presidente y tesorero ante Sunarp, lo que les permitirá tener representación para abrir juicios, obtener un RUC, abrir cuentas bancarias, entre otros.

“Para que una junta goce de los beneficios del DL 1568 deberá adecuar su reglamento interno y eso pasa por una asamblea en la que se necesita mayoría calificada. Cabe resaltar que la norma no es retroactiva, por lo que no aplicaría sobre deudas previas a su promulgación”, precisa.

Saldívar también resalta que el DL 1568 creará la figura del Administrador del Condominio y con ello atribuir las funciones y requisitos de quien ocupe el cargo, esto se logrará mediante la creación del Registro de Administradores de Inmuebles a cargo del MVCS.

Por otro lado, la normativa no contempla hasta el momento la creación de un órgano que resuelva reclamos o quejas de propietarios por cobros considerados como indebidos o desproporcionados. “Existen recursos por la vía civil, como la impugnación de pagos, pero dada la cantidad de edificios y problemas no estaría de más que el MVCS plantee la creación de un órgano que regule este tipo de cosas”, opina Saldívar.

Por otro lado, el DL 1568 también busca zanjar los constantes conflictos vecinales vinculados a las obras y remodelaciones dentro de los departamentos, las disputas por el uso y apropiación de techos o azoteas y establecer normas claras mediante la publicación de los manuales de convivencia a cargo de la junta.

En cuanto al primer punto, el artículo 19 establece que cualquier propietario tiene derecho a realizar remodelaciones internas sin que la junta directiva pueda impedirlo, siempre y cuando estas no alteren la estructura ni funcionalidad del predio. No obstante, si el proyecto de ampliación, remodelación o demolición parcial modifica la arquitectura, volumetría o fachada del edificio, deberá contar con la aprobación previa de la Junta de Propietarios antes de tramitar la licencia de obra municipal.

Respecto a las azoteas y los aires, los artículos 16, 17 y 18 determinan que estos espacios se presumen bienes comunes por regla general, salvo que el reglamento interno señale expresamente lo contrario. En caso de que se pretenda privatizar una azotea común para convertirla en propiedad exclusiva o se busque construir pisos adicionales, se exigirá una modificación que, a su vez, requerirá de la aprobación del 75% de los votos en asamblea.

Finalmente, el artículo 26 faculta a la Junta de Propietarios a implementar un Manual de Convivencia que tipifique de manera formal las infracciones y establezca un régimen de sanciones aplicables a los residentes. El decreto señala que estas medidas son de obligatorio cumplimiento y rigen tanto sobre propietarios como inquilinos.