¿Buscas independizarte? Estos distritos lideran en precios bajos para departamentos de un dormitorio

Luciano Barredo, gerente de marketing de Urbania y Adondevivir, señala que distritos como Cercado de Lima, Surquillo y San Miguel combinan precios bajos con buena ubicación. En el caso del Cercado, explica que la fuerte presencia comercial y de oficinas incentiva la construcción de unidades pequeñas. Surquillo, por su parte, se ubica entre San Borja y Miraflores, pero conserva precios más bajos, especialmente en su zona central. Y San Miguel mantiene una oferta abundante de departamentos de uno y dos dormitorios tras una densificación sostenida de proyectos en los últimos años.

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Barredo también menciona un crecimiento en las búsquedas de este formato en Magdalena, Lince y Pueblo Libre, distritos que, aunque no siempre tienen los tickets más bajos, destacan por su conectividad, cercanía a centros de estudio y oferta de servicios.

Formato pensado para jóvenes independientes

La demanda de este tipo de inmuebles parte principalmente de quienes buscan su primera vivienda, afirma Barredo. Se trata de jóvenes que se independizan por motivos laborales o personales, personas solteras, parejas sin hijos y usuarios que trabajan desde casa. Este grupo prioriza ubicación, funcionalidad y facilidad de mantenimiento, incluso si eso implica optar por unidades sin cochera o con áreas comunes compartidas.

Desde el frente inmobiliario, Mariano Olcese, gerente comercial de primera vivienda de Desarrolladora, comenta que Surquillo y Jesús María destacan por su alta rotación mensual, con más de ocho unidades vendidas por proyecto. La mayoría de compradores tiene entre 30 y 35 años, y busca un primer espacio funcional en zonas conectadas y de acceso fácil a centros de trabajo, universidades, comercio y transporte público.

En Surquillo los proyectos ofrecen departamentos desde 30 m2; en Jesús María, la demanda se inclina más por formatos familiares de tres dormitorios entre 60 m2 y 70 m2.

Lo que cuesta la independencia

Según los datos más recientes de Urbania, el ticket promedio más bajo para departamentos de un dormitorio se encuentra en el Cercado de Lima, con S/ 270 mil; le sigue Surquillo, donde los precios alcanzan los S/ 290 mil; San Miguel, con alrededor de S/ 300 mil; Breña y La Victoria, con precios entre los S/ 270 mil y S/ 290 mil y Bellavista (Callao), con opciones desde los S/ 270 mil.

Estas cifras contrastan con los valores de zonas como Miraflores, San Isidro o Barranco, donde un departamento similar puede superar fácilmente los S/ 500 mil, incluso cuando se trata de superficies de 40 m2.

La oferta se ajusta al nuevo comprador

Bryan Meza, gerente general adjunto de Inmobiliaria Binda, comenta que los compradores definen primero su capacidad de pago mensual —entre S/ 2.500 y S/ 3.500— y luego buscan las zonas que calcen con ese presupuesto. En ese rango es posible encontrar unidades entre S/ 250 mil y S/ 350 mil. Binda concentra su oferta de primera vivienda en Jesús María, San Borja, El Callao y Surquillo, donde tienen unidades de uno y dos dormitorios. También exploran nuevas zonas como San Juan de Lurigancho, Independencia o Los Olivos.

Meza indica que el comprador promedio busca metrajes entre 45 m2 y 55 m2 y valora que los espacios estén bien distribuidos. Para hacerlo atractivo sin subir el ticket, Binda prioriza ofrecer financiamiento flexible y áreas comunes sólidas, como salas de reuniones, zonas sociales y áreas verdes compartidas.

En tanto, Gustavo Latorre, gerente comercial de Edifica, coincide en que la clave está en el diseño eficiente y las amenidades compartidas. En sus proyectos, los formatos más demandados tienen entre 40 y 45 m2, e incluyen parrillas, ‘coworking’, gimnasio y lavandería. Latorre destaca que el respaldo de la marca y la buena ubicación pesan más que los acabados lujosos, sobre todo para compradores de presupuesto ajustado.

Añade que Edifica trabaja estos productos desde hace más de ocho años, y que no ha variado sus ubicaciones pues siguen enfocados en San Isidro, Miraflores, Barranco y Surquillo.

Surquillo y Lima Moderna atraen la demanda joven

Surquillo destaca como uno de los distritos con mayor dinamismo del segmento. Olcese explica que, al estar en el límite con Lima Top, permite desarrollar proyectos de menor metraje pero bien conectados, lo que reduce el precio sin perder atractivo. La misma lógica se aplica en distritos de Lima Moderna como Jesús María, Magdalena o Pueblo Libre, donde los precios siguen siendo competitivos y el potencial de valorización es alto.

Por otro lado, explica que, aunque no es el foco principal de quienes buscan independizarse, algunos inversionistas están apostando por formatos tipo ‘lock off’ en zonas premium como Miraflores y Barranco, señala Latorre. Este tipo de unidades permite dividir el inmueble en dos espacios independientes, ideales para alquilar por separado o vivir en uno y rentar el otro.