Tras la venta de su participación en el negocio de estacionamientos, Los Portales se enfoca en invertir y crecer como desarrollador inmobiliario, habilitador urbano y operador de hoteles con metas definidas. Para Guillermo Velaochaga, CEO de la compañía, la principal virtud de Los Portales hoy es su salud financiera. Una que se ha conseguido pese a lo que representó el 2023 para el sector.
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Al cierre del 2023, ¿cuál es la huella de Los Portales en el Perú?
Actualmente tenemos presencia geográfica en 23 ciudades ubicadas en 10 regiones. Tenemos cinco unidades de negocio, siendo la de habilitación urbana la que representa el mayor nivel de ventas del negocio. Consideramos que nuestra misión es hacer vivienda formal en un país donde el 95% de la vivienda es informal.
¿Cuál el resultado de facturación alcanzado el año pasado?
Con resultados preliminares, entre todas las divisiones de negocio, la compañía el 2023 totalizará ventas por S/1.023 millones, una utilidad del ejercicio de S/124 millones y un Ebidta de S/242 millones. Un tema importante para nosotros es el crecimiento en patrimonio de la empresa. Se ha crecido en 32% frente al 2019. Nosotros sí tenemos una política muy agresiva de inversiones. Tenemos un banco de tierra de aproximadamente de 400 hectáreas. Estas están diversificadas en diferentes plazas y eso nos permite ir creciendo. Hoy en día Los Portales cuenta con un balance bastante sano que nos permite seguir invirtiendo.
En todos sus años de historia, han tenido procesos de fuerte expansión ¿Este es el que más destaca frente a años anteriores?
Te diría que, en temas de salud financiera, Los Portales está en sus niveles máximos. Eso nos permite poder decir que, hacia adelante, queremos tener un crecimiento mayor. Pasar de los S/1.000 millones a los S/1.600 millones de facturación en los próximos cinco años. Los Portales hoy tiene una salud financiera importante y, pese al viento en contra del 2023, hemos podido dar buenos resultados.
¿Dónde estarán las apuestas de negocio en el 2024?
La mirada es principalmente en vivienda social y en departamentos. Queremos también invertir y crecer como operadores hoteleros, pero eso de repente tomará más de un año. Para esa división de negocio, el objetivo es tener 300 nuevas habitaciones en los próximos años. No te diría que es un larguísimo plazo, porque ya estamos comenzando en trabajar en tener nuevas unidades hoteleras como operadores.
¿Cuánto ha crecido la división de habilitación urbana el 2023?
El año pasado hemos entregado más de 6 mil lotes, un total de 2.345 viviendas de interés social y 427 departamentos. En el Perú se han entregado 40.000 unidades de vivienda formales en el 2023 y entregamos el 7% de esas viviendas formales. Este dato no considera la habilitación urbana.
La falta de agua es uno de los principales problemas al momento de habilitar suelo urbano. ¿Cómo han lidiado con ello?
Ese es uno de los principales problemas. Esto se genera de dos maneras: con empresas formales que hacen los estudios y potabilizan el agua o Sedapal cuando cubre la brecha. Los Portales ha desarrollado en los últimos años 67 esquemas de agua y hemos transferido a las EPS más de 300 obras sanitarias. Lo que estamos haciendo nosotros es asumir un rol activo, que es lo que debe hacer el sector privado hoy en día.
¿Cuál es el nivel de inversión para ello?
En los últimos 20 años, esto representa un nivel de inversión de S/ 400 millones. Con ello, logramos entregar un volumen de agua potable producida de 1,3 m3 por segundo. Esto es un 4% del consumo de agua en Lima (20 m3 por segundo). En promedio, hemos dado agua potable a 380 mil habitantes a nivel nacional.
“Somos la empresa inmobiliaria más descentralizada, con más facturación y operación en regiones”
Los Portales también otorga financiamiento directo a clientes que no logran conseguirlo en el sistema financiero. Este año, ¿cuántos créditos se desembolsaron?
En el Perú no hay una banca hipotecaria para lotes de terrenos. Entonces, nosotros lo damos. Nuestra cartera actual es de US$442 millones en 16.941 clientes. Es importante decir que la morosidad de esta cartera está controlada y está en el orden de 0,5%. Solo en el 2023, hemos otorgado más de 6.500 créditos directos.
¿Y la mayoría de clientes son de Lima o de regiones?
Te diría que estamos en un 55% en Lima y en 45% en provincia. Somos la empresa inmobiliaria más descentralizada.
Aún estamos a la espera de lo que pueda suceder con el Fenómeno de El Niño. ¿Qué previsiones están tomando frente a ello?
Nosotros tenemos un plan B ya desarrollado. Hemos estimado cuánto se puede afectar nuestras ventas, cuánto se puede afectar nuestra cobranza y cómo se podrían afectar nuestras obras. Todo eso implica un presupuesto B de ajuste. Ya con experiencia, lo hemos anticipado y lo tenemos listo para ejecutar. Va en cobranzas, ventas, gastos y demás.
Para el otorgamiento de financiamiento directo, ¿se ha pensado en refinanciamientos?
Sí. Hay posibilidad en algunos casos de aplicar refinanciamiento, dar facilidades. Pero, lo veremos caso por caso.
Los Portales vendió el año pasado su participación en la unidad de estacionamientos. ¿Qué decisiones se están tomando como compañía tras dejar este negocio?
Vendimos un porcentaje mayoritario a AC Capitales y el otro de nuestros socios que es el Grupo Raffo mantiene un porcentaje minoritario. De esta unidad [de estacionamientos], el ‘backoffice’ sigue siendo operado por Los Portales de manera temporal. Ha sido una decisión estratégica válida de los accionistas. Con ello, hemos redirigido este esfuerzo estratégico a otras unidades como vivienda, hoteles o propiamente rentas en búsqueda de madurez de negocio.
Bajo esa lógica, ¿cómo están reforzando las otras divisiones?
Estamos avanzando en transformación digital. Ha implicado un cambio cultural dentro de la empresa. Hoy, Los Portales ha desarrollado en todas sus unidades de negocio el ‘business intelligence’. Con ello, podemos identificar de dónde vienen los principales compradores. En base a ello –y no a la intuición de uno– definimos dónde, por ejemplo, ponemos la publicidad. Estamos hoy en lo que hemos llamado el grado 3, que es la utilización masiva de nuestros sistemas. Esperamos que pronto esto se integre totalmente al negocio. En vez de hablar de ventas, hablaremos de los ‘leads’ que generamos. Nosotros tenemos una convertibilidad de ‘leads’ en visitas. Y las visitas, posteriormente, se convierte en ventas. En algún momento, la idea es pensar no solo en cuántas ventas alcanzar sino cuántos ‘leads’ generamos.
El 2023, Los Portales también consiguió financiamiento, ¿qué divisiones del negocio se priorizarán?
Básicamente en habilitación urbana, vivienda social y departamentos. Tenemos dos créditos con organismos multilaterales. Los dos son con el BID: uno es un préstamo y el otro es un bono. Están en pleno cumplimiento y estamos analizando nuevos esquemas de financiamiento.
Los Portales hoy cuenta con un plan B ante los eventos que podría traer El Niño, sostiene Velaochaga. (Foto: Hugo Pérez)
En el negocio de vivienda social, ¿cuánto han crecido en el 2023?
Nosotros contamos con tres productos enmarcados en los programadas de vivienda del Estado: Mivivienda, Techo Propio y Techo Propio directo. En el 2023 hemos tenido un crecimiento de 17% en ventas versus el 2022. Y, proyectamos crecer 9% para el 2024. ¿Por qué no proyectamos más? Por El Niño. Entonces somos conservadores.
También está la incertidumbre sobre el financiamiento para subsidios de vivienda. ¿Eso les preocupa?
En el presupuesto del 2024 no hay bono para Mivivienda, pero sí hay para Techo Propio. El tema es que esto ya debería ser política de vivienda. Debería estar como un marco multianual. Todos los años tenemos estos problemas. Se debe dar predictibilidad al sector privado en este punto. En principio, hay una parte no utilizada del presupuesto del año pasado que se va a utilizar este año. Con eso se cubre hasta abril o mayo. Después, se tendrá que pedir una ampliación del presupuesto.
“En el negocio de vivienda social, proyectamos crecer un 9% el 2024. ¿Por qué no más? Por El Niño”
En el negocio de departamentos, ¿cuántos más proyectos esperan sumar este año?
Nuestro objetivo es tener entre 7 y 10 proyectos desarrollándose en el año. Estamos en los segmentos B y C con departamentos entre 35 y 100 m2 con precios de no más de S/ 440 mil. Desde el 2021, los proyectos de Los Portales tienen una certificación Edge y en el 2023 obtuvimos el Edge Champions, certificación que otorga el Banco Mundial. Nuestro objetivo es llegar a una facturación de S/300 millones en los próximos dos años.
“En el negocio hotelero, nuestro objetivo es tener 300 nuevas habitaciones en los próximos años”
A la fecha, operan cinco hoteles. Dada la situación del sector, ¿qué tanto se ha visto afectado este negocio?
Nuestra visión en este negocio es crecer en 300 habitaciones en los próximos años. Este es un negocio muy golpeado, pero te diría que tenemos una visión contracíclica. Este es el momento donde vemos que hay oportunidades en el mercado producto de que hay empresas y activos a valores accesibles. Mucho daño le ha hecho el tema del COVID y las protestas. A inicios del año pasado, todo esto sacó al Perú de la ruta del turismo. Este negocio es bien sensible a este tipo de daños. Sin embargo, en esta división, nosotros estamos generando un Ebidta mayor frente al 2019. Nuestra facturación en el 2023 fue de S/51 millones.
