Oficinas clase B aumentan su interés en teletrabajo: así está la oferta en precios de alquiler y espacios por distrito

Soho Libertad, proyecto de oficinas boutique en Miraflores. Recientemente ganador del concurso “Premio Arquitectura y Ciudad 2020” organizado por CAPECO. (Foto: Difusión)

25/01/2021 08H28

Como todo producto inmobiliario, el mercado de oficinas se enfrentó a una fuerte desocupación durante el 2020. Pese a ello, el segmento B y Boutique mantuvo el interés entre quienes tenían la necesidad de espacios.

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Oficinas más pequeñas de entre 50 a 200 metros cuadrados y –en algunos casos– ya implementadas se convirtieron en una alternativa ante la masificación del trabajo remoto en Lima. Ahora que la dinámica laboral parece mantenerse también durante el 2021, ¿cuánto afectará ello a la oferta y los precios que dejó el 2020 para este producto?

Situación de la oferta

Al cierre del 2020, el espacio para oficinas clase B y Boutique alcanzan los 902.898 metros cuadrados en Lima, siendo Miraflores el que concentra la mayor parte de dicho total con 207.995 metros cuadrados. Así lo reporta el reciente estudio elaborado por la consultora Cushman & Wakefield. El resto de espacios se encuentra distribuido en zonas como San Isidro, Surco, San Borja, Lince entre otros.

(Fuente: Cushman & Wakefield / Infografía: Luis Huaitan)

Durante el último trimestre del 2020, el inventario de este tipo de oficinas se incrementó en 8.769 metros cuadrados frente al trimestre previo, pero la absorción neta fue de -2.618 metros cuadrados.

“Los distritos que destacaron en este resultado fueron Miraflores (-1.544 m2) y San Isidro Financiero (-1.968 m2)”, sostiene el informe. En síntesis, lo que sucedió en estos distritos es que hubo una mayor oferta disponible frente a la que se ocupó.

Todo ello ha determinado una tasa de vacancia de 16,2%, relativamente mayor a lo visto en años anteriores. Denise Vargas, coordinadora de investigación de mercados de la consultora, explica que este fenómeno es natural ante la crisis del 2020, pero para las oficinas clase B incorpora otros factores.

“Evidentemente, hubo una reducción y acomodo de espacios como ha sucedido en general en el mercado, pero también hubo ingreso de nueva oferta. Algo que, por ejemplo, no ha sucedido en las oficinas A, donde todo ha sido desocupación”, explica Vargas a Día1.

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El 30% de la nueva oferta existente en el rubro se encuentra en el distrito de Miraflores, que hoy tiene 35.462 metros cuadrados de oferta disponible; lo cual equivale a una tasa de vacancia del 17%.

Para Vargas, la desocupación de espacios en el segmento B no debería ser de preocupación y la principal razón para ello está en el potencial que tiene este tipo de oficinas bajo las actuales circunstancias.

“Son espacios pequeños, más accesibles de ocupar y las empresas nos manifiestan que emplean un tiempo de decisión menor para la toma de estos espacios puesto que no tienen que hacer un desembolso mayor de dinero”, asevera.

Los precios

A la mayor desocupación se le suma un precio relativamente menor por metraje. En el cuarto trimestre del 2020, el precio promedio en Lima fue de US$14,7 por metro cuadrado, lo cual es 1,3% menor al trimestre previo y relativamente más bajo a lo que se registró en años previos.

San Borja presenta el precio más alto, mientras que los menores precios se encuentran en zonas como Lince, Ate y el Callao. Estos precios son aquellos que se colocan a disposición de los potenciales arrendatarios; sin embargo, Cushman & Wakefield estima que producto de las negociaciones particulares estos precios pueden llegar a ser hasta un 8% menores.

Lo cierto es que esta coyuntura de menores precios comenzará a revertirse en el mediano y largo plazo. “Se espera que eventualmente esos precios vuelvan a la tendencia que tenían anteriormente. Creería que esto se verá todavía a finales del 2021 o quizás para el primer semestre del 2022”, señala Denise Vargas.

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En venta

Rodrigo Valdéz, gerente comercial de Soho Inmobiliaria, explica que durante los últimos meses del 2020 se observó una recuperación en la demanda por espacios de oficinas.

“Ya existe una demanda creciente. Es por eso que de cara al 2021 esperamos que se nivelen los precios de venta”, explica a Día1. Quienes se posicionan como los principales clientes para este tipo de oficinas son los trabajadores independientes. “Nosotros recibimos también un estudio de abogados que decidió adquirir un espacio de menor tamaño luego de estar en uno más grande”, precisa Valdez.

Por otro lado, Edgar Ríos, gerente comercial de Edifica Inmobiliaria, explica que la venta de su oferta de oficinas boutique empezó a normalizarse durante los meses de junio a noviembre.

“Hemos recuperado la velocidad de venta que teníamos antes de la crisis y esperamos que esta se mantenga impulsada principalmente por quienes compran los espacios como inversión y aquellos que buscan un espacio independiente para su trabajo”, asegura.

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La recuperación a largo plazo

Nuevas entregas

Cushman & Wakefield espera que la nueva oferta que ingrese al mercado será de 27.641 m2 y 36.281 m2 en el 2022 y 2023, respectivamente.

Tipos de proyecto

También se espera que la totalidad de estos proyectos nuevos sean bajo el formato de oficinas boutique, o aquellos proyectos con formato mixto donde algunos pisos son para oficinas y otros para vivienda.