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Los FIBRA son una alternativa de inversión que atrae la atención de quienes hoy buscan exposición en el sector inmobiliario. Para Ignacio Mariátegui, CEO de FIBRA Prime, esta opción en el Perú se encuentra en recuperación luego de un periodo de altas tasas de interés. “Hoy esperamos ver un segundo capítulo de los FIBRA, consolidándose entre las opciones de inversión en el Perú”, detalla en entrevista.
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Al cierre del segundo trimestre, FIBRA Prime cuenta con US$170 millones en activos administrados y la meta es seguir creciendo. ¿Qué tipo de activos persiguen?
El enfoque de crecimiento se va a mantener en activos de ‘management’ que requieran mucha administración y que nosotros podamos gerenciar las rentas o activos multi-inquilinos en las tres clases de activos: centros logísticos, oficinas e inmuebles de tipo comercial multi-inquilinos. Para el 2025, debemos consolidar un portafolio de más de US$200 millones. Además, hoy estamos en plena planificación de la transformación de todos nuestros activos hacia activos mobiliarios sostenibles. Buscaremos tener etiquetas de sostenibilidad para nuestro portafolio y estamos ejecutando inversiones para ello. Es una estrategia importante para vehículos de inversión, pero también para nuestros inquilinos.
En el rubro logístico, los activos que administran tienen una participación de 29% y las oficinas representan un 50%. ¿La diversificación buscan cambiar ello?
Nuestro portafolio está en construcción. Cuando vemos el futuro, vemos un portafolio de US$750 millones o más, y la diversificación estará en un portafolio de ese tamaño. Si bien tenemos un peso ponderado en oficinas, no es lo que se mantendrá en el futuro. Hoy hemos encontrado un nicho en el mercado de oficinas y lo manejamos con ritmos de vacancia de menos de 1%. Queremos seguir desarrollándonos en ese segmento.
(Foto: Fibra Prime)
¿Y en el rubro logístico?
Nuestra estrategia es desarrollar un centro logístico ‘greenfield’ [desarrollado desde cero] anualmente por los próximos años. Es ahí donde vemos una oportunidad importante de mayores utilidades al portafolio. En el mercado logístico, la vacancia estimada de condominios clase A es menos de 4%. Tenemos una vacancia bastante pequeña y una demanda que sigue galopante y no va a parar. Lo que se incorpora al mercado de condominios logísticos, se absorbe. Es un mercado que crece de manera correcta, sin sobreofertar.
¿El inicio del puerto de Chancay impactará positivamente al mercado?
A medida que el megapuerto se consolide, iremos teniendo certeza de las necesidades que se van a ir dando a futuro. Hoy quizá estamos lejos de entender la demanda que tendrá el puerto de Chancay, pero sí hay mucha expectativa. Será un antes y un después, pero no le va a quitar espacio al desarrollo logístico que hoy vemos en Lurín, Villa el Salvador o Huachipa.
Por otro lado, en el portafolio comercial y ante la situación actual del consumo, ¿de qué depende que crezcan este tipo de activos en términos de participación?
Es una clase de activos que nos gusta mucho. Son activos nobles, pero la mayoría están concentrados en pocas manos. Hay centros comerciales que evaluamos permanentemente. A pesar de que, efectivamente, el consumo ha estado golpeado, lo hemos visto golpeado en las operaciones que manejamos. Lo que sí vemos una rotación de inquilinos, pero es algo que debería tender a corregirse.
En un momento de descenso de tasas de interés en el mundo, ¿cuánta demanda generan alternativas de inversión como los FIBRA?
Hemos visto una reducción en la tasa de referencia de la FED y, en la medida que siga bajando, generará mayor apetito por inversiones en ‘real state’ y el sector inmobiliario de rentas. Son los activos alternativos los que comienzan a atraer mayor interés y así lo vemos en algunos inversionistas que toman posiciones de FIBRA Prime en el mercado secundario. Hoy el portafolio está compuesto por dos tercios de inversionistas jurídicos e institucionales, y un tercio de personas naturales.
Activos de FIBRA Prime. (Foto: Difusión)
¿Cuál es el retorno que recibe un inversionista al apostar por una FIBRA?
Hoy según el ‘dividend yield’, que está basado en el precio promedio de mercado, los dividendos que se pueden obtener en FIBRA Prime son de 7% en promedio. El perfil del inversionista en FIBRA es el de uno que entiende el concepto de largo plazo.
En su reporte de inicios de año, detallaban un trabajo por ganar liquidez, ¿qué estrategia lo permitirá?
Nos hemos planteado ser de las opciones más líquidas del mercado. Si bien es un objetivo grande, creemos que podremos entregar lo que se espera. Por lo tanto, una pieza importante del plan de generación de liquidez es poder instalar un programa de recompra de certificados que ya estamos trabajando con los reguladores. Hemos presentado una propuesta y estamos a la espera de poder ejecutarla en los próximos meses.
FIBRA Prime adquirió cinco edificios en el Centro de Lima. ¿Se mantiene el interés por la zona?
En lo que va del 2024 hemos ejecutado tres transacciones que significaron incorporar ocho nuevos edificios. Siete de ellos están en el Centro de Lima. El mercado de oficinas del Centro de Lima es uno donde predominan los ‘contact centers’ de servicios de exportación. No tenemos inquilinos de venta local. Es un mercado que está absolutamente consolidado por las rutas de acceso.
