Precios de venta y alquiler en Lima: ¿Qué varía con un tipo de cambio tan alto?

La rápida escalada de la divisa, pese a estar siempre pronosticada, no deja de tener un impacto directo en el precio de determinados productos. En el caso del mercado inmobiliario de Lima, los efectos se han visto levemente menguados por la inagotable demanda por viviendas entre las familias peruanas.

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Pese a ello, en opinión de los actores del sector, no está totalmente descartado que en un mediano o corto plazo el mercado pueda reacomodarse para sortear la aún presente volatilidad cambiaria.

Precios en lima top

El portal inmobiliario Urbania, en conjunto con el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella de Argentina elaboraron un estudio que revisa el valor del metro cuadrado en 14 ciudades de 9 países en América Latina entre los meses de setiembre del 2020 y marzo del 2021.

Luciano Barredo, gerente de márketing del Grupo Navent, dueña de Urbania y Adondevivir, explica que dicho estudio utiliza el valor del metro cuadrado en los distritos de Miraflores, La Molina, San Isidro, Surco y algunas zonas de San Borja.

Del mismo modo, se compara espacios similares en las otras ciudades de la región. “Lo que buscamos es ver el impacto de viviendas en un sector justamente universitario o jóvenes hasta los 30 años. Desde el 2019 a la fecha, se ha incrementado entre un 22% a 24% el tráfico de búsquedas que hace este público joven; principalmente porque ahora dejan la casa más temprano y alquilan en compañía de otros jóvenes”, afirma Barredo.

El estudio revela que, en promedio, los precios subieron un 1,6% en dólares nominales y cayó 3,2% en moneda local real para la región.

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“Hemos visto una variación en precios y, en el caso peruano, por el tema político y sus efectos en el tipo de cambio. En nuestro país y en países como Argentina el tema es el de la moneda. El dólar comenzó a subir mucho”, explica Luciano.

Es así que el precio de venta promedio del metro cuadrado en estas zonas de Lima Top es de US$2.038 y su variación se encuentra por debajo del promedio con una baja de 2% en dólares y una subida de 0,3% en soles ajustado a la inflación.

“Perú nunca ha estado entre los tres primeros países donde el costo del metro cuadrado sea superior. Siempre ha estado en el cuarto o quinto lugar. Mucho tiene que ver que en el Perú el desarrollo de mercado es aún bajo frente a las otras ciudades”, explica Barredo.

Pese a ello, el gerente de Navent precisa que si bien el precio promedio es de US$2.038, en algunas zonas de Lima Top este llega a estar cercano a los US$3.000. Algo muy similar a precios observados en Santiago o Montevideo.

Medido en dólares nominales, la ciudad en la que hubo un mayor aumento porcentual del precio es en Santiago de Chile (9,3%). En tanto, las mayores caídas se dieron en Rio de Janeiro (-4,5%), Buenos Aires (-4,4%) y Córdoba (-4,4%).

En moneda local real, las ciudades con mayor incrementos son Bogotá (2,5%), Monterrey (1,3%) y Montevideo (1,1%). Las mayores caídas fueron en Buenos Aires (-14,2%), Córdoba (-14,2%) y Rosario (-12,1%).

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Otros distritos en Lima

La última medición realizada por Urbania data de abril de este año, cuando el precio promedio del metro cuadrado en Lima Metropolitana para la venta era de S/6.405, lo que implicaba un aumento de 0,9% frente al mes previo y de 6,9% frente al mismo mes del 2020.

En Barranco se ubica el metro cuadrado más caro en la capital (S/9.156), seguido de los distritos de San Isidro (S/8.998) y Miraflores (S/8.620). En tanto, el valor del metro cuadrado más bajo se encuentra en San Martín de Porres (S/3.065), Callao (S/3.587) y Los Olivos (S/3.686).

Respuesta y escenarios

Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria, explica que los precios han experimentado un ligero incremento en el tiempo debido a algunas variables en el costo.

“Por ejemplo, el costo del acero que subió en el segundo semestre [del 2020] pasando de US$ 500 a US$ 850. Se proyecta que siga subiendo su valor, esto evidentemente empujará los costos para la construcción”, asevera el gerente en conversación con Día1.

Ante tal escenario, Deustua afirma que algunos desarrolladores inmobiliarios han optado por modificar los precios de su metro cuadrado de soles a dólares. Sin embargo, de trata de un cambio que aún no es masivo y que solo es posible en algunos segmentos. En el caso particular de Granadero, se ha aplicado a un proyecto en Miraflores.

“En algunos segmentos es posible y viable porque la gente puede indistintamente pactar la compra en dólares o soles al cambio del día. Sin embargo, en el caso de la vivienda social necesariamente es en soles”, agrega.

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Ernesto Durand, gerente general de Conforta Inmobiliaria, también advierte que algunos actores en el mercado han optado por sincerar sus precios en dólares producto de la incertidumbre política. “La gente también está esperando a ver qué sucede para, una vez definido, comprar vivienda. Sin embargo, debemos tener en claro que los peruanos estamos acostumbrados al ruido político”, agrega.

Por el contrario, Durand habla de las oportunidades que hoy existen en el mercado para la compra de vivienda. “Las tasas de interés son competitivas en el mercado. Eso puede ser una oportunidad para compradores y no para vendedores. Tienen mayor poder de negociación. A ello agrégale que algunos ya disponen del dinero de su AFP y verán dónde invertir. Ante cualquier crisis, una de las mejores inversiones es la inmobiliaria”, asevera.

Cambios en el alquiler

El mercado de alquiler es otro muy dinámico en el país y, ante la volatilidad del tipo de cambio, también los contratos han mostrado cierta tendencia a pactar una estabilidad en el valor del alquiler. Luciano Barredo, gerente de Navent, explica que un 70% de las personas que alquilan estaban, a fines del 2020, en negociaciones con el propietario del inmueble para determinar un tipo de cambio y que el alquiler pase a soles.

“Como vemos que anda moviéndose el dólar, tendremos que hacer una segunda encuesta. En el anterior sondeo, supimos que hubieron personas que comenzaron a moverse de departamentos porque no hubo disposición del arrendatario por cerrar un tipo de cambio que sea beneficioso para ambas partes”, explicó Barredo.

A abril de este año, Urbania registra que el precio promedio de alquiler en Lima fue de S/2.540 por mes, un 0,5% mayor frente al mes previo y 4,1% menor que el mismo mes del año anterior.

Barranco tiene el precio promedio más caro de alquiler con S/3.643 y en Chorrillos se encuentra el alquiler más barato con S/1.966 por mes. Asimismo, La Molina es el distrito con mayor aumento interanual (10,8%). Pueblo Libre (-9,5%) y Lince (-8,8%), en cambio, fueron los de mayor retroceso.

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Respecto del mercado de alquiler de oficinas, Miguel Deustua explica que estos contratos ya se pactan en dólares. “El precio ya venía golpeado por la alta vacancia que existía. La aparición de la segunda ola ha generado que el teletrabajo tenga un mayor protagonismo y los precios en oficinas no se han ajustado hasta el momento”, asevera.

Por otro lado, ¿la incertidumbre y la volatilidad de precios retrasa la ocupación de lotes industriales por parte de las empresas? Carlos Montero, vicepresidente de desarrollo urbano del Grupo Centenario, considera que habrá un retraso por parte de las grandes corporaciones.

“Sin embargo, lotes de tamaños chicos de 5 mil metros cuadrados yo creo que no van a parar porque la gente tiene que seguir comiendo, vistiéndose, consumiendo electrónicos. Entonces los almacenes pequeños para pequeños o medianos empresarios siempre se van a requerir”, comenta.

Dicho esto, en opinión del gerente, el mercado inmobiliario para vivienda continuará dinámico en los próximos meses pese a la variación de los precios y a la incertidumbre política.

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“La demanda de vivienda siempre va a existir. El segundo punto es que los programas de vivienda social, gane quien gane, son un motor y un factor de satisfacción de la gente. No solo en demanda, sino en toda la mano de obra de vivienda social. La industria inmobiliaria es un generador fuerte de puestos de trabajo”, comenta.

Ello, entonces, es la principal motivación de inversión para los desarrolladores. “Las empresas tendrán sus precauciones porque en estos tiempos hay que cuidar la caja. Sin embargo, seguirán comprando paños de tierra y prospectando paños de tierra porque hay un apoyo para desarrollar vivienda social”, explica Montero.

En resumen, los desarrolladores inmobiliarios -más allá del natural optimismo frente a la incertidumbre- estarán expectantes a la volatilidad cambiaria. Sin embargo, ello nunca los alejará de continuar buscando tierras y generando proyectos puesto que, en el Perú, hay una inagotable demanda que atender.

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