Construirán hotel encima del acantilado de Miraflores: detalles de este proyecto y los riesgos que implica

LEER TAMBIÉN: “Ideología de género”, “dictadura” y “conflicto social”: Minedu busca eliminar palabras “sensibles” de textos escolares

Dicho permiso se emitió en agosto del 2020, a favor de la empresa Inversiones Arica SAC. Sin embargo, algunos vecinos del sector han alzado su voz de protesta, ya que refieren que este proyecto representa un riesgo para transeúntes, vehículos e inmuebles contiguos, pues se ubicaría en una zona crítica, donde periódicamente se registran derrumbes y deslizamiento de rocas.

Mencionan que dicha edificación no se podría llevar a cabo ya que los acantilados del Corredor Ribereño de la Costa Verde son intangibles, y que en toda esta franja solo se permiten proyectos de inversión pública de infraestructura vial para proteger el paisaje natural. Explican que cualquier otro tipo de construcción impactaría negativamente en el entorno y contribuiría al desgaste del suelo.

Adicional a ello, detallan que este proyecto está ubicado en una zona del Malecón de la Reserva poco estratégica, ya que el espacio entre las casas de la zona y el borde del acantilado es muy angosto, de apenas unos pocos metros. Debido a esto, el proceso de construcción y operación de este hotel afectaría también la circulación de vehículos de visitantes y residentes actuales, ya que el tamaño de la pista no se daría abasto para recibir una buena cantidad de tráfico.

“Muchos vecinos han levantado sus voz de protesta. La construcción de este nuevo hotel en pleno Malecón de la Reserva va a traer problemas con la circulación de vehículos de los residentes actuales y visitantes debido a lo angosta que es la pista en ese punto. No es lo suficientemente ancha para recibir una buena cantidad de tráfico. No está preparada”, comentó a El Comercio Axel Montero, vecino miraflorino.

Aparte, añadió que toda la zona del malecón y la infraestructura de los alrededores está muy debilitada, lo que significa un peligro ante un posible derrumbe o deslizamiento en el acantilado. Expresó que para varios vecinos ha sido una sorpresa que el proyecto ya se encuentre en etapa de demolición de la estructura previa y que se haya autorizado en su momento la construcción del hotel.

“Es una sorpresa para todos los vecinos y residentes que permitan la construcción de esta obra. Es una muestra de que el municipio no respeta a los vecinos”, indicó.

Normativa de intangibilidad

En el 2010, la Municipalidad de Lima aprobó la Ordenanza N°1414, donde se declaró la intangibilidad de los acantilados de la Costa Verde, es decir, desde Chorrillos hasta San Miguel. El objetivo era evitar la construcción de proyectos inmobiliarios en los riscos. Con esta normativa, la Autoridad del Proyecto Costa Verde (APCV) modificó la zonificación de los acantilados a categoría de zona turística 2.

En tanto, el 3 de octubre de 2019, con la Ordenanza N° 2184 (que brinda precisiones respecto a la anterior), se precisa que esta intangibilidad se aplica a una franja de 120 metros desde el borde del acantilado. De esta manera, queda prohibida la ejecución de edificaciones nuevas y ampliaciones en toda esta área.

“Prohíbase en la plataforma superior intangible la emisión de certificados de zonificación y vías, de parámetros urbanísticos y edificatorios, licencias de habilitación urbana y edificación, de funcionamiento y certificación previa de adecuación de iniciativa, ratificación de adjudicación de derechos y constancia de compatibilidad de proyecto definitivo. Asimismo, quedan prohibidas las edificaciones nuevas y ampliaciones”, se lee en el escrito.

No obstante, cabe precisar que en el 2020, el Reglamento de esta ordenanza señala algunas excepciones y escenarios en los que sí se permite la construcción de edificaciones en la plataforma superior de los acantilados siempre y cuando cumplan con condiciones específicas, como por ejemplo, no afectar el talud del acantilado (algo que debe ser demostrado por los estudios técnicos correspondientes).

Algunas excepciones a la prohibición de edificaciones nuevas y ampliaciones son las siguientes:

• No se aplicará a las obras que no involucren incremento de área techada, excavación de sótanos ni modificación de estructuras, así como a aquellas de acondicionamiento y refacción, para lo cual la norma establece los requisitos pertinentes.
• En caso de obras con licencia de edificación vigente, que se encuentren en ejecución a la entrada en vigor de la ordenanza N.° 2184, podrán continuar hasta su conclusión, debiendo presentar una Carta de Seguridad de Obra firmada por el responsable de la misma, donde declare que esta no afecta la estabilidad del talud del acantilado.
• Las comunas distritales que antes de la puesta en vigencia de la norma cuenten con regulación especial para la entrega de licencias de habilitación urbana y de edificación en dicha área, podrán por excepción tramitar, emitir licencias y autorizar la ejecución bajo su responsabilidad. Para ello, deberá considerar un estudio de estabilidad de taludes u otros que garanticen que no se comprometerá la seguridad del talud del acantilado.
• En los casos de municipalidades que no dispongan de regulación especial para el otorgamiento de licencias de habilitación urbana y de edificación vigentes para lotes ubicados en ese espacio, y que hayan otorgado o iniciado trámites de licencias antes de la entrada en vigor de la ordenanza, podrán, bajo responsabilidad, emitir las licencias y/o autorizaciones.

Antecedentes

Todo comenzó en 2007, con la construcción del Edificio Aquamarina en un área de 500 m2 en Barranco. Según la versión que dio a El Comercio en ese entonces la gerencia municipal, la edificación fue comiéndose espacios que sobrepasaban sus límites. Esto ocurrió durante la gestión de Martín del Pomar.

Luego, en octubre del 2015, este Diario informó el inicio de las labores preliminares para la construcción de un proyecto hotelero debajo del centro comercial Larcomar. El hotel de categoría cinco estrellas estaba pensado levantarse en uno de los acantilados de Miraflores, según informó la empresa Promotora Larcomar S.A., responsable del proyecto

En esta etapa previa se había colocado un cerco perimétrico en el ala norte del establecimiento para desarrollar los trabajos de topografía, replanteo del terreno y trazo de eje. También se instaló una oficina técnica en el lugar. Se contemplaba que el diseño final sea incluya 18 niveles y 279 habitaciones en total.

En aquella ocasión, Promotora Larcomar S.A. precisó que el permiso municipal de construcción fue tramitado y otorgado antes de la aprobación de la Ordenanza N°1414, por lo que no existía ningún impedimento para ejecutar el proyecto. Finalmente este se truncó.

Vale precisar que este argumento también está alineado a lo que en su momento fue la construcción del Lugar de la Memoria (en otro de los acantilados de Miraflores), cuyas autorizaciones se dieron antes de dicha ordenanza.

*Hemos tratado de contactarnos con Inversiones Arica SAC para recoger su opinión sobre este tema, pero hasta el momento no se ha podido concretar.

La Municipalidad de Miraflores confirmó a El Comercio que la gestión anterior (2019-2022), emitió el 5 de agosto del 2020, una resolución de licencia de edificación a favor de la empresa Inversiones Arica SAC para la construcción de un hotel en la dirección Malecón de la Reserva 235-245-249.

Asimismo, el 8 de mayo de este año, dicha empresa recibió por parte del municipio miraflorino la autorización para que puedan llevar a cabo la demolición del predio de tres pisos que se encuentra dentro del área detallada líneas arriba, que es de su propiedad.

LEER TAMBIÉN: Escolares prefieren YouTube y TikTok: ¿Qué situaciones de peligro han reportado en redes sociales?

En este punto, la municipalidad precisó que si bien el permiso otorgado da luz verde a demoler este inmueble, no autoriza a su vez la construcción del referido hotel en el mencionado lugar. Agregó que para esta acción es necesario cumplir con determinadas condiciones previas.

“En este punto, es importante remarcar y precisar que el permiso edil otorgado a Inversiones Arica sí permite demoler la citada vivienda, mas no el inicio de alguna obra en esta ubicación, apertura que requeriría el cumplimiento de otros aspectos técnicos y administrativos”, aclaró la comuna.

En ese sentido, detalló que si bien la empresa obtuvo una licencia para la demolición de los tres pisos esto no significó que la Municipalidad de Miraflores, a través de la Subgerencia de Fiscalización y Control, “deje de cumplir las debidas diligencias dentro de sus responsabilidades en salvaguarda de los miraflorinos”.

Como muestra de ello, expuso lo ocurrido el pasado lunes 27 de mayo, cuando el municipio detectó que Inversiones Arica no había colocado mallas de protección en la parte posterior del área colindante a los predios de los vecinos. “La comuna le dio un plazo no mayor a 24 horas para que subsane esta observación, la misma que la empresa terminó acatando y antes del plazo ordenado”, informó.

En suma, la municipalidad miraflorina recalcó que no se ha iniciado la construcción del hotel y que a la fecha lo que existe es un predio legalmente en demolición. Añadió que antes de que concluya este proceso, realizará, “de forma seria y responsable, un control posterior al expediente técnico referido a los estudios de suelos y talud, cuya aprobación por parte de la gestión anterior concluyó en la licencia de edificación del 2020″.

El Ing. Manuel Prado Meza, del Colegio de Ingenieros del Perú CDLIMA, detalló a El Comercio que este tipo de proyecto amerita, aparte de los estudios tradicionales como el de suelo con fines de cimentación (para diseñar los cimientos), un estudio de estabilidad de taludes, por estar muy cerca al talud de la costa verde. Precisó que en este caso, el proyecto si cuenta con este estudio.

“He visto y revisado los estudios que han sustentado el proyecto. Sí existe este estudio (de estabilidad de taludes), elaborado por la ingeniera Maya Martinelli de la PUCP, una profesional muy reconocida en este ámbito. Estoy de acuerdo con lo que ha opinado. Ha concluido que por la ubicación del edificio y la cantidad de sótanos que tiene (6-8) no va a comprometer la estabilidad del talud de la Costa Verde”, indicó.

Tal es así, sostuvo, que además del estudio en mención, dicha profesional también llevó a cabo un análisis previo. En esta primera, denominada estudio topográfico, ha demostrado que el proyecto no amerita hacer un análisis más exhaustivo. “Es decir, se puede pedir que se haga en caso haya alguna duda, ya que parece que no se ha hecho, pero eso no quiere decir que está mal. Simplemente ese estudio exhaustivo es para tener más precisión”, explicó Prado.

En tanto, el experto mencionó que no ha notado si se realizó un análisis de la estabilidad de los taludes en la etapa de la construcción, pues comentó que una obra de este tipo casi siempre provoca una afectación en los inmuebles vecinos.

“No he visto ese estudio. Este tipo de proyectos definitivamente dañan o rajan la estructura de los edificios colindantes. Pero aparte de eso, con respecto a la estabilidad de taludes de la Costa Verde, en el informe que yo he visto se concluye de que no hay ningún peligro. Este proyecto cuenta con los estudios que ameritan un proyecto de este tipo”, resaltó.

LEER TAMBIÉN: Adiós al viejo Jorge Chávez: ¿Cómo será la mudanza al nuevo aeropuerto?

Por otro lado, sobre la ordenanza que declara la intangibilidad de los acantilados, Prado refirió que en un punto de la norma se señala que no está permitido alguna edificación en la zona siempre y cuando no se demuestre mediante un análisis de estabilidad de taludes que no habrá afectación alguna al suelo dentro de la franja intangible. “Se ha demostrado que en este caso en particular no afecta”, expresó.

Añadió que el tema del desprendimiento de las piedras en el acantilado siempre está latente, con o sin una edificación. Es un fenómeno que siempre está ahí. Se debe más bien, explicó, a un problema producido por los fuertes vientos.

“No es culpa de edificio, es más por un tema eólico. Hay mucho viento en la costa que llega al acantilado y por erosión deja las piedras en el aire. Es entonces que las piedras se caen. Ese es el problema que hay en la Costa Verde”, acotó.