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Las inversiones inmobiliarias no suelen estar muy correlacionadas con las inversiones tradicionales como las acciones o bonos. Por lo tanto, suman diversificación al inversionista, ayudando a reducir la volatilidad y a mejorar la estabilidad de su portafolio en tiempos de incertidumbre. Otros beneficios son la predictibilidad de los flujos cuando existe una renta asociada; y la mitigación del riesgo de inflación (dicha renta suele estar indexada a la inflación).
Las inversiones inmobiliarias se pueden realizar de manera “directa”, a través de la compra de activos como viviendas, oficinas, almacenes, etc. Este tipo de inversiones es poco líquida, y requiere un alto nivel de inversión y de gestión administrativa. Por otro lado, las inversiones inmobiliarias “indirectas” se realizan a través de fondos o vehículos, como los REITS, que transan en el mercado bursátil, y son más diversificadas y líquidas, requiriendo una menor inversión inicial.
En el caso de las inversiones inmobiliarias indirectas, en EE. UU., entre el 2007 y 2024, han dado un retorno promedio anual de 10%, siendo la segunda clase de activo que mejor rindió, luego del S&P500 (13%). Sin embargo, la volatilidad de las inversiones inmobiliarias ha sido mayor en el largo plazo. De hecho, desde la pandemia, ha sido un activo muy volátil. En el 2020, fue la clase de activo que menos rindió (-5%), seguido de un 2021 extraordinario por ser el activo más rentable, (41%), mientras que, en el 2022, nuevamente tuvo la peor ‘performance’ (- 25%).
En el caso de las inversiones inmobiliarias directas, al ser una clase de activo que no tiene una valorización diaria, algunos inversionistas las perciben como un activo poco volátil, e incluso seguro. Sin embargo, esta inversión tiene dos riesgos que no son evidentes. El valor del activo sí puede estar cambiando, pero dado que no se hace una valorización diaria, dicha variación no se evidencia. Por otro lado, tienen un riesgo de liquidez considerable al ser activos únicos que no transan en un mercado bursátil, por lo que la venta no suele ser rápida y puede conllevar un sacrificio en precio para su ejecución. La coyuntura de incertidumbre política del 2021 puso en evidencia ambos riesgos. Un gran número de propietarios de inmuebles activaron la venta de sus activos y el precio de venta resultó ser 15-30% menor al que tenían en mente.
En conclusión, las inversiones inmobiliarias traen beneficios de diversificación, rentabilidad, predictibilidad y protección contra la inflación a los portafolios de los inversionistas en el largo plazo; sin embargo, también conllevan riesgos de opacidad de su valor intrínseco, volatilidad, y liquidez a ser considerados.
