Vivienda: la agenda pendiente

Desde que en la Constitución Política de 1993 no se incluyó a la vivienda como un derecho explícito, no han faltado discusiones sobre cuál debería ser el rol del Estado en la reducción de la brecha habitacional. La realidad es crítica, cerca de 400 mil familias no cuentan con un techo, y 1,5 millones viven en una edificación precaria (INEI, 2024).

La alta vulnerabilidad de las viviendas se explica por la forma en que son producidas. Según estudios de Grade (2020 y 2022), el 71% han sido autoconstruidas, y el 93% del nuevo suelo urbano es de origen informal o ilegal. Ello implica edificaciones inseguras, ubicadas en terrenos sin servicios básicos ni condiciones mínimas de habitabilidad.

Como vemos, la informalidad es el principal mecanismo de producción de vivienda y ciudad en el Perú. Todas las políticas han tenido resultados magros porque los mismos políticos las han saboteado. Desde la ley de barrios marginales de 1961, diversas normas han vuelto a ofrecer “por última vez” la formalización de invasiones, generando expectativas que incentivan nuevas ocupaciones. La situación se agravó con la creación de Cofopri (1996), concebido como un programa temporal, pero que se ha vuelto una importante herramienta populista.

Reducir la brecha habitacional es sumamente ambicioso cuando cada año se suman más de 140 mil familias a la demanda, mientras que la oferta formal apenas alcanza las 50 mil unidades. Esta situación se explica si analizamos el mercado laboral: más del 70% de los trabajos son informales, y el desempleo golpea sobre todo a mujeres y jóvenes (INEI, 2025). A ello debemos sumar a las miles de familias que encuentran como única opción alquilar en el mercado informal. Esta modalidad viene creciendo sostenidamente sin la participación del sector formal, y en condiciones de alto riesgo y hacinamiento.

Es evidente que la informalidad es el principal problema del país, afecta de forma estructural la economía y el desarrollo de las familias, y limita considerablemente su capacidad de acceder a una vivienda adecuada y a servicios que garanticen una vida digna. Sobre esto se conversó en la mesa de trabajo “Perú: las bases del futuro”, organizada en Palacio de Gobierno con funcionarios del Ministerio de Vivienda y Economía, representantes del gremio inmobiliario y de la construcción, y del Colegio de Arquitectos del Perú.

Hubo consenso en que la vivienda formal está cada vez más lejos de poder atender la demanda, debido a la reducción del presupuesto para los programas del Fondo Mivivienda, y al avance casi imparable de la informalidad e ilegalidad. Para contrarrestar esta situación, se plantearon las siguientes ideas:

1. Eliminar la política populista de “invadir para luego formalizar”, que sostiene el negocio de los traficantes de terrenos y perpetúa la expansión informal.

2. Reconceptualizar la vivienda como una inversión que impacta directamente en la salud y el desarrollo de las familias, así como en la productividad de las ciudades.

3. Ampliar el acceso al crédito para vivienda nueva, buscando expandir el mercado a las diferentes regiones del país.

4. Romper el monopolio de la informalidad en la autoconstrucción, habilitando al Fondo Mivivienda para otorgar créditos no hipotecarios con asistencia técnica obligatoria. Esto reduciría riesgos estructurales y ampliaría la base laboral de arquitectos e ingenieros.

5. Impulsar la vivienda de alquiler formal como una alternativa flexible que permite acceder a una vivienda adecuada sin la necesidad de un crédito hipotecario.

6. Fortalecer a las municipalidades para que puedan elaborar e implementar sus planes urbanos, priorizando las obras de infraestructura básica.

7. Fomentar la creación de operadores públicos de suelo que promuevan el uso estratégico del suelo urbano y dinamicen la producción de viviendas.

Como vemos, los desafíos son grandes pero están claramente identificados. El sector privado y la academia han mostrado consenso y claridad técnica, ahora le corresponde al Estado asumir una política coherente y sostenida que irrumpa en la informalidad y deje atrás el cortoplacismo. Solo así el derecho a una vivienda adecuada podrá avanzar de la retórica a la realidad.