¿Quieres comprarte un depa? Conoce todo lo que debes saber para tener tu primera propiedad

La inicial nos concierne especialmente en el contexto que hemos vivido en las últimas semanas, con el retiro aprobado de hasta 4 UIT de los fondos privados de pensiones, además de los montos obtenidos por la liberación de la CTS (compensación por tiempo de servicio) y la gratificación de Fiestas Patrias. Para buen número de peruanos, la suma de estos fondos podría significar la cuota de ingreso para la compra de un primer inmueble, y ese es justamente nuestro punto de partida. “Lo ideal es optar por reducir el importe a financiar con el crédito hipotecario.

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En este sentido, los ingresos extras por gratificaciones y liberaciones de CTS y fondos de AFP son recomendables para inversiones seguras –como un inmueble–, una vez se cumpla con tener un fondo de ahorro suficiente para imprevistos”, sostiene César Mosqueira, gerente de finanzas de Alerces Inmobiliaria. “Lo recomendable es buscar un endeudamiento en la misma moneda en la que se obtienen los ingresos.

Si bien se registra un incremento considerable en las tasas de interés de crédito hipotecario desde febrero de 2022 (y es la principal desventaja para adquirir un inmueble utilizando financiamiento bancario), debemos tener en cuenta que es una situación temporal, natural en ciclos económicos, que también genera oportunidades muy interesantes para la compra de activos”, señala Mosqueira.

La posibilidad de renegociar las condiciones del crédito con el banco o tener una compra de deuda por otra entidad, son alternativas que podrían permitir la reducción de la tasa de interés en el futuro. En ese sentido, la negociación que cada cliente haga tanto con el banco como con la inmobiliaria, debe ser siempre en beneficio del comprador.

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“Es igual de importante cotizar y precalificar con todos los bancos que el cliente desee, no solo para comparar las tasas, sino también para evaluar cuál es la cuota final a pagar”, explica por su parte el arquitecto Ricardo Arbulú, gerente general de Ciudaris Consultores Inmobiliarios S.A.

“Esta cuota se compone del capital, los seguros, los intereses y el mantenimiento, entre otros factores. Lo idóneo es procurar que el endeudamiento no sea mayor de 15 o 20 años”, añade. A pesar de que las inmobiliarias suelen tener contratos estandarizados, hay modificaciones que pueden negociarse, como las prórrogas en entregas o el detalle de los acabados. “El comprador debe estar bien informado de todo el proceso y leer cada detalle de la minuta de compra-venta que va a firmar. A mayor conocimiento, mejor decisión tomaremos”, finaliza Arbulú. Si bien hay oportunidades que no se repiten con facilidad, no podemos olvidar que esta no es una decisión que se toma apurado.

El tema legal: ¿cómo firmar un contrato sin equivocarnos?

Por Giuliana Mejía Silva, abogada inmobiliaria

Hay que diferenciar dos tipos de compra: pueden ser inmuebles que ya existen o inmuebles que están en planos o construcción. En el primer caso, lo más importante es pedir el CRI (certificado registral inmobiliario), documento que se tramita en la Sunarp y dice quién es el dueño, si tiene hipotecas, gravámenes o embargos. El CRI debe estar actualizado con un máximo de 15 a 30 días de antigüedad. Al realizar la compra-venta también debes cerciorarte de que las personas que lo están vendiendo sean los titulares en dicho documento y verificar con detenimiento sus DNI. De igual manera, debes considerar el costo del alcabala, que es la desventaja de comprar un inmueble que ya existe.

El alcabala tiene un costo del 3% sobre el valor de la venta o el autovalúo, lo que resulte mayor. Por último, es fundamental verificar que los dueños anteriores hayan cancelado todas sus deudas municipales. En el segundo caso, cuando se trata de inmuebles en planos, es importante fijarte que se trate de un proyecto que cuente con el financiamiento de un banco. Esto significa que el banco ya ha hecho una evaluación del constructor, que sean solventes y el proyecto viable.

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Puedes revisar en Indecopi si la inmobiliaria tiene alguna sanción; de esta manera sabrás si ha cumplido con otros consumidores o si tiene denuncias. La fecha de entrega del proyecto es otro aspecto que no podemos pasar por alto y debe estar indicada en una cláusula donde se señale el plazo establecido, el tiempo de prórroga y si hay o no una penalidad por las demoras.

Asimismo, debemos confirmar que todos los acabados estén especificados en un anexo del contrato. Como estos inmuebles suelen comprarse a través de créditos hipotecarios, los plazos de la cuota inicial y el resto del desembolso deben estar muy bien detallados en el contrato. Finalmente, es importante pedir una vigencia de poder del representante de la empresa que va a firmar en nombre de la inmobiliaria.