Demanda de almacenes Clase A en Lima gana impulso en 2025: ¿se mantendrá este año?

El mercado de espacios logísticos en Lima cerró el 2025 con mayor movimiento, pero sin un salto abrupto en precios. Según el MarketBeat Industrial Lima S2 2025 de Cushman & Wakefield, la absorción neta anual llegó a 95.748 m2, mientras que la superficie entregada alcanzó 160.100 m2, reflejando un crecimiento sostenido tanto de la demanda como de la oferta. “Estamos viendo un mercado activo, con demanda real, pero también con nueva oferta que entra con fuerza”, señala Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield Perú.

El inventario total bordea los 1,9 millones de m2, con 85.116 m2 en construcción y 473.381 m2 en proyecto. Sin embargo, el precio promedio de alquiler se mantiene en US$6,4 por m2 mensual y la vacancia en 11,5%, lo que evidencia que la entrada de nueva superficie ha contenido una mayor presión al alza.

“Durante el segundo semestre se incorporaron aproximadamente 128.000 m2 al mercado, y cerca de 50.000 m2 fueron precolocados antes de la finalización de las obras. Eso demuestra que existe una demanda activa, pero también una oferta que responde con rapidez”, explica Vargas.

La demanda, añade, proviene principalmente de sectores como consumo masivo, alimentos y bebidas, industria pesada, plásticos, farmacéutica y comercio electrónico. “En el eje logístico del Callao operan compañías como Pepsico y Alicorp, y el sector farmacéutico mantiene una presencia relevante. Además, vemos empresas que ya operaban en Lima y están descentralizando o ampliando su capacidad logística”, señala.

Desarrollo con foco en eficiencia y precolocación

El dinamismo del mercado se concentra principalmente en Callao y Lima Sur. Para los desarrolladores, la ubicación sigue siendo el factor decisivo.

“La cercanía a Lima y el acceso directo por la Panamericana Sur tienen implicancias claras en costos y en rapidez de la logística. Eso es determinante en la toma de decisiones”, afirma Jorge Gagliardo, vicepresidente de Desarrollo Industrial en Grupo Centenario.

Macropolis, el parque industrial desarrollado por el grupo en Lurín, cerró el 2025 con 140.000 m2 colocados y alberga alrededor de 350 empresas en operación. El crecimiento reciente se dio con la tercera etapa del proyecto, bajo un formato de condominio industrial que ha captado demanda de proveedores de grandes corporaciones.

“Hoy vemos mayor demanda por lotes entre 500 m2 y 3.000 m2, especialmente de empresas que necesitan estar cerca de sus clientes principales. El mercado está activo, pero la precolocación se ha vuelto más relevante para lanzar nuevas etapas con menor riesgo”, explica Gagliardo.

Desde el frente operativo, Mauricio Castro, gerente general de Simetrica Almacenes, coincide en que la demanda se mantiene firme, especialmente en Lima Sur.

“Los sectores que más están tomando espacios son farmacéutico, alimentos, maquinarias y operadores logísticos. Las empresas priorizan ubicación estratégica, especificaciones técnicas, eficiencia operativa y confianza en el desarrollador”, sostiene.

Sobre precios, Castro indica que el mercado muestra estabilidad con ajustes graduales. “No vemos saltos abruptos. Los valores se ajustan según ubicación y estándar, pero el equilibrio entre oferta y demanda mantiene un comportamiento relativamente estable”, afirma. Añade que la precolocación permite reducir incertidumbre y planificar nuevas etapas con mayor previsibilidad financiera.

Chancay: expectativa alta, impacto gradual

Pese a la expectativa generada por el inicio de operaciones del puerto de Chancay, el informe no refleja aún la consolidación de un nuevo polo logístico en esa zona.

“Todavía no observamos un volumen de proyectos con impacto medible en la data. Para que eso ocurra, se requiere flujo sostenido de carga y mayor disponibilidad de terrenos adecuados para desarrollos de gran escala”, explica Vargas.

Desde el lado de los desarrolladores, la lectura es similar. “Chancay es un proyecto estratégico, pero las decisiones de inversión siguen concentrándose en zonas que permiten operar simultáneamente con el Puerto del Callao, el aeropuerto y las principales vías urbanas”, indica Gagliardo.

Castro añade que la zona necesitará “operación portuaria constante, conectividad vial eficiente e infraestructura complementaria” para traducirse en decisiones concretas de ubicación logística. “Hoy influye más en la planificación que en la ejecución inmediata de proyectos”, señala.

Para Vargas, el siguiente desafío será observar si la infraestructura en desarrollo, especialmente Chancay, logra modificar el mapa logístico de la capital o si la actividad continuará concentrada en zonas ya consolidadas.