Mercado de oficinas: ¿cuáles son las perspectivas y nuevas tendencias del sector?

En el marco de la Expo Real Estate Perú 2023 organizada por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI), se presentó el panel “Mercado de oficinas: lecciones aprendidas y su adaptabilidad al cambio”, que trató sobre la situación actual de este sector, además de su panorama y los nuevos modelos de negocio.

El panel estuvo integrado por Carlos Conroy, vicepresidente de Renta Inmobiliaria de Grupo Centenario; José Carlos Leigh, director de Negocios de Urbanova; Martín Silva, vice president Southern Cone & Central America de IWG; e Iván Zárate, senior VP Real Estate de Sura Investment.

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Entre las perspectivas, Conroy afirmó que para fines de año, la vacancia en estas oficinas se reducirá a 20% del 23% que presenta ahora y en el 2024 podría llegarse a tener una vacancia saludable. Resaltó además que este año entrarán tres nuevos edificios, pero ninguno en el 2024 ni en el 2025.

“Ese no es un dato menor porque en lo que decides construir un edificio hasta que recibes tu primera renta son tres años. Hoy tenemos que tomar la decisión pensando en el 2026. Esto sigue siendo en el sentido de que las tasas están altas y los precios de los materiales también″, agregó.

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Conroy explicó que en el 2012 la vacancia llegó a 2,5% en Lima y luego llegó un boom de sobreconstrucción que hizo daño al mercado hasta el 2016. A su entender, lo más saludable es encontrarse en una vacancia de alrededor de 15% y que vaya entrando stock en línea con la absorción.

Para Silva, en tres años, el panorama es beneficioso porque hoy se ve una alta demanda, y los requerimientos se han multiplicado por cuatro.

“Solo en Lima, con 100 ubicaciones, entran entre 500 y 600 requerimientos mensuales. Hay muchas empresas que todavía están sentadas entendiendo qué van a hacer. Cada vez hay más demanda y el mercado va a propiciar eso con lo que será un aumento de precios porque bajará la vacancia y la demanda se mantendrá”, señaló.

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¿Qué sucedió tras la pandemia?

Hablando de cifras objetivas, Conroy señaló que antes de la pandemia el nivel de vacancia era de 16% y en el 2021 empezó el momento más duro, donde se incrementó un 10% llegando a tener el mercado de oficinas una vacancia del 26%.

La colocación de 100 mil metros cuadrados en el 2022 marcó una tendencia de recuperación, dijo el especialista y la vuelta a la presencialidad ha sido parte de ello. Las empresas han valorado la importancia de las oficinas con la palabra clave de “flexibilidad” entre empresa y colaborador.

Según Leigh, a inicios del 2021 llevábamos entre 12 y 13 meses de trabajo remoto continuo y existía la incertidumbre de qué iba a pasar con el mercado de oficinas no solo en el Perú, sino a nivel mundial. Sin embargo, todas las compañías, unas más que otras, han tomado el modelo híbrido que es probable se sostenga en el tiempo, afirmó.

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“Hemos visto que las empresas se han dado cuenta de la importancia de la presencialidad. La innovación y la generación de cultura no es posible de manera remota, además de la productividad”, añadió.

Por su parte, Zárate anotó que no solo nos afectó la pandemia, sino el tema político. Si se ve la situación en un horizonte mayor debemos tener presente que este es un mercado cíclico y que en los últimos 10 años hemos pasado por tres ciclos: uno de déficit de oferta, en el 2013 hubo una vacancia de 5% para pasar en el 2017 a 27% y que debió estabilizarse en el 2021, pero no ocurrió debido al shock de demanda que continua hasta el momento.

Para Zárate nos encontramos en un mercado con costos de producción y tasas de interés altas por lo que es difícil pensar que alguien realice una inversión mayot a tres años.

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¿Qué se ofrecía antes y qué se ofrece ahora?

Con la pandemia hubo muchos cambios, sobre todo en los contratos y uno de los principales mencionados en el panel fue la cláusula de pandemia pero, ¿qué más cambió?

Según Conroy, ahora la demanda exige mucha más flexibilidad y han tenido que ser creativos para atender la necesidad del cliente sin sacrificar la rentabilidad. Así, como producto, ahora se esperan más áreas comunes, que puedan ofrecer salas de directorio, de reuniones, entre otras.

“Ya no se debe pensar en el producto como laddrillo y cemento, este es un negocio que también tiene mucho de servicio. Todo lo que puedas dar como servicio de acompañamiento va a ser valorado”, reconoció.

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Para Leigh, la incertidumbre que llegó con la pandemia y el tema político hizo que, en líneas generales, los clientes tengan preferencias por tiempos más cortos de contrato. Ya son pocos los clientes que buscan contratos por 10 años.

Así, para cortar el tiempo del contrato, la implementación de la oficina tuvo un rol importante. Como cliente, no puedes implementar una oficina o hacer una inversión e irte en dos o tres años porque simplemente no funciona la inversión, aseguró. “La flexibilidad y la implmentación y cómo trabajar con esta será un tema importante en los próximos años”, dijo.

Al buscar contratos más cortos y con más servicios, pensar en oficinas de 200 metros cuadrados será más atractivo porque los emprendimientos se han reducido, dijo Silva. Ahora se ha cambiado a un cliente por cinco años a tener 10 clientes en un mismo piso durante dos años.

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“Ahí está la potencia comercial para asistir a un cambio y llenar esos espacios y que no haya vacancia en el medio. En este modelo de negocio, el contrato es más corto pero más caro que un contrato de largo plazo”, anotó.

Según Silva, muchos proyectos en Latinoamérica piensan ya desde su concepción en un espacio flexible de trabajo, pero el Perú está muy avanzado en términos de servicios que se ofrecían desde antes de la pandemia y es un standard que los edificios cuenten con un auditorio o sala de reuniones y todo lo que el trabajador necesita para que desarrolle su trabajo dentro.