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¿Qué factores podrían impulsar los créditos hipotecarios?

Banca prevé un mayor ritmo de hipotecas para segunda vivienda por flexibilización de normas. Para la SBS, la mayor competencia entre los cuatro principales bancos impulsaría estos préstamos

Créditos hipotecarios

Según la SBS, se tienen vigentes 247 mil créditos hipotecarios al cierre del 2017. 

Los créditos hipotecarios podrían registrar un buen año en el 2018. Hay más de un factor que ayudaría a impulsar el financiamiento para vivienda y llevarlo a crecer a tasas de doble dígito.

“Los recientes cambios en la regulación de los créditos hipotecarios son positivos y podrían llevar a que crezcan a tasas alrededor del 10% o 12% si las demás variables económicas logran sus estimados”, dice Alberto Morisaki, gerente de Estudios Económicos de la Asociación de Bancos (Asbanc).

El mes pasado, la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) modificó el Reglamento de Requerimiento de Patrimonio Efectivo por Riesgo de Crédito, en el que incentiva a las entidades financieras a prestar una mayor proporción de los créditos hipotecarios para segunda vivienda al fijar una menor cuota inicial.

Con la nueva regulación, la cuota inicial de un crédito para la adquisición de una segunda vivienda se reduce de 30% a 20%, en caso el financiamiento sea en soles, y se reduce de 30% a 25% en caso este sea en dólares. En el 2012, al subir de forma acelerada los precios de los inmuebles, la SBS endureció la norma e incentivó a las entidades a subir la cuota inicial. Pero ahora, la norma busca dar un mayor dinamismo a estos créditos.

“[En el 2012] tuvimos que pisar el freno porque el motor se estaba acelerando. Ahora que el motor se está enfriando tenemos que pisar el acelerador”, indica la SBS.

El regulador sostiene a El Comercio que si bien la norma sigue siendo prudente con relación a las de otros países de la región, ayudará a dinamizar las hipotecas.

“El menor requerimiento de cuota inicial para la compra de una segunda vivienda es una medida acertada de la SBS. La norma anterior fue un exceso, porque afectó al sector inmobiliario al reducir la velocidad de venta”, dice Ricardo Arbulú, vicepresidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

Según Arbulú, la segunda vivienda es sobre todo adquirida como alternativa de inversión. De ahí que los cambios recientes harán que este segmento aporte al crecimiento de las ventas de viviendas en este año, el cual se espera que llegue a 10%.

FACTOR COMPETENCIA 

Asimismo, otro de los factores que impulsarán los préstamos hipotecarios este año es la competencia, indica la SBS.

El regulador detalla que, a diferencia de otros productos crediticios, la competencia es más fuerte en los créditos hipotecarios, segmento en el que los cuatro principales bancos son los actores protagónicos de una competencia voraz por una mayor cuota de mercado.

“Contrario a lo que se pueda decir sobre la concentración, los cuatro se pelean por los clientes. Siempre hay competencia y esto se puede ver en las reducciones de tasas de interés”, afirma el regulador bancario.

Hoy los cuatro bancos concentran el 86% del financiamiento hipotecario de todo el sistema financiero y, en lo que va del año, la tasa de interés promedio de estos préstamos, en soles, ha caído en 130 puntos básicos, a 7,4%, mientras que en dólares se han reducido en 151 básicos, a 5,96%.

“Las tasas de interés de los créditos hipotecarios han caído de manera sustantiva y ahora están alrededor del 7%. Es un eje muy dinamizador del sector inmobiliario, pero requiere mayor difusión”, comenta Arbulú.

Según Morisaki, la competencia de la banca no solo está dirigida a los clientes que no tienen una hipoteca, sino en los que ya la tienen. El representante de Asbanc comenta que la competencia se ha vuelto agresiva en la compra de deuda hipotecaria.

“Si tienes una deuda en el banco A y saben que eres un buen pagador, el banco B te ofrece una menor tasa y te jala con la idea de darte otros productos financieros”, detalla Morisaki.

LOS REZAGADOS 

Según el BCR, el crédito hipotecario creció a una tasa anual de 7% en febrero. Si se desglosan las cifras, los préstamos otorgados por las entidades financieras con recursos propios crece a un ritmo de 8% anual, mientras que el financiamiento con el Fondo Mivivienda crece a solo 5%.

Para Morisaki, esta situación obedece más a un problema de demanda que de oferta. El experto sostiene que los emprendedores, que son los principales deudores del crédito Mivivienda, han sido golpeados por la desaceleración y hoy tienen una menor capacidad de pago para asumir estos préstamos.

“La liquidez está, pero es un tema de demanda y, quizás, también ocurre que no hay tantos proyectos inmobiliarios con buenos precios”, comentó.

Arbulú coincide con Morisaki y afirma que falta una mayor oferta de viviendas de menor precio. El representante de las inmobiliarias explica que los continuos cambios de ministros en el sector Vivienda han demorado el destrabe de proyectos de agua y desagüe para construir viviendas populares.

El Comercio se comunicó con el Fondo Mivivienda, pero no dieron declaraciones por encontrarse en reuniones que estaban en agenda.

No obstante, Arbulú afirma que las condiciones están dadas para que el sector pueda vender más de 12.000 viviendas en este año. Afirma que se requiere una mayor difusión de la reducción de tasas de interés, de la flexibilización de la norma de la SBS y de la posibilidad de usar los fondos de pensiones para la cuota inicial de un crédito hipotecario.

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