Según el último Reporte Inmobiliario de Mini Almacenes de Binswanger, en la última década este sector se ha dinamizado impulsado por la densificación urbana y la continua reducción de las viviendas. Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), entre el 2015 y el 2023, el tamaño promedio de los departamentos se redujo 39% para Lima Top y 18% en Lima Moderna, con lo que las familias buscan alternativas para almacenar sus pertenencias. Esto ha generado un incremento por la demanda de depósitos.
Además de esto, otro factor clave en el desarrollo del mercado ha sido la expansión del comercio electrónico. Según la Cámara Peruana de Comercio Electrónico (Capece), las ventas en línea han crecido a una tasa de 34% anual y entre 2020 y 2022, las ventas se duplicaron.
Así, los mini almacenes se consolidan como una opción flexible para guardar bienes personales y comerciales.
Max Medina, gerente de Investigación de Binswanger, señala que actualmente Lima cuenta con 13 mini almacenes, también conocidos como mini bodegas, depósitos o ‘self storage’, distribuidos en ocho distritos: Punta Hermosa, Santiago de Surco, San Isidro, La Victoria, Callao, Lurín, Ate y Villa El Salvador. El 35% de la oferta se concentra en Santiago de Surco. Le sigue La Victoria con 25%.
“En el 2024 ingresó una nueva sede de la empresa Guardatodo en el Callao. En el 2016 eran tres sedes. La cifra prácticamente se ha cuadruplicado”, dice Medina.
Operaciones
Actualmente existen más de 5 mil unidades de mini almacenes en operación con una ocupación promedio mayor al 70%, según el estudio. Asimismo, los arrendatarios son en un 50% personas naturales y 50%, empresas. Estas últimas son las que suelen permanecer un periodo más largo, cuyo tiempo de estadía es de entre cuatro y seis meses.
Las tarifas varían según el tamaño del espacio. Considerando un periodo mensual, las rentas fluctúan entre US$ 176 por un espacio entre 1 m2 y 10 m2; US$ 324 por un espacio entre 11 m2 y 30 m2 y US$ 516 por un espacio entre 31 m2 y 100 m2.
Estas cifras también varían según el distrito, pues los almacenes más cercanos al casco urbano suelen tener precios más elevados.
Jugadores
Según Medina, este mercado se encuentra en una fase inicial de crecimiento en contraste con Santiago de Chile, que cuenta con 82 sedes y 325 mil m2. Las 13 sedes en Lima cuentan con 35 mil m2 de stock.
“Algunos jugadores internacionales están evaluando su ingreso a Perú, como es el caso del Grupo Oikos”, añade.
DepoSeguro es la empresa que hasta el momento tiene más sedes, con cuatro en total. Fernando Guillén, su gerente general, comenta que cuentan con 4 mil depósitos en alquiler entre todas sus sedes, con medidas que van hasta los 100 m2 y que concentran el 85% de la oferta formal del mercado limeño.
“Contamos con tres propuestas de valor relacionadas al alquiler de depósitos bajo el formato ‘self-storage’: DepoEmpresa (depósitos para empresas y emprendedores), DepoCasa (depósitos para las pertenencias del hogar) y DepoMini (depósitos para los artículos personales)”, explica Guillén.
Así, evalúan su expansión en otras zonas estratégicas dentro de Lima Metropolitana.
En tanto, Diego Valdez, fundador y gerente general de The Safe Storage Company, apunta a llegar al 85% de ocupación en los primeros meses del 2025 entre sus dos locales en San Isidro. Justamente, uno de los puntos fuertes de la empresa es que se ubica cerca de la zona financiera, en un distrito percibido como tranquilo, comenta. La empresa ofrece espacios desde 1 m2 hasta 25 m2 y algunos más grandes a pedido del cliente.
Asimismo, cuentan con control de humedad y de temperatura, que se mantiene en 18° en invierno y 22° en verano, condiciones idóneas para almacenar cosas por largos periodos.
“Un gran reto es dar a conocer a las personas o empresas el rubro de este negocio. Es una industria bastante nueva en el Perú”, dice.
Por otro lado, M3 Storage está presente en siete países y más de 120 ubicaciones . Nacen en Chile y se expandieron a Colombia, Brasil, México, España, Portugal y Perú, donde tienen dos locales en Lima con clientes B2B y B2C.
“Nuestro valor agregado es la experiencia ‘check in’ y’ check out’ a través de la aplicación. El cliente puede tener una firma digital que le permite la apertura de la unidad, cobros y reportes. Todo es a través del aplicativo”, dice Omar Escobar, country manager de M3 Storage en Perú y Chile.
Además, para el 2025 ingresarán con entre cuatro o cinco nuevas ubicaciones en Lima, una de ellas en Arequipa.
Además…
Menor impacto
Los edificios de mini bodegas tienen un menor impacto en el entorno que otros rubros inmobiliarios porque no requiere de grandes volúmenes de agua, no genera desechos y no contribuye al tráfico vehicular, dice el estudio.
