Unas 1,6 millones de viviendas construidas son informales

El reciente sismo debe servir para poner los reflectores sobre el riesgo de las viviendas informales. En el estudio del IPE próximo a publicarse “Contribución de la vivienda formal al cierre de brechas sociales” se encuentra que en las últimas dos décadas la expansión urbana en el país ha sido predominantemente informal: 1,6 millones de viviendas construidas (el 63% del total) originaron mediante invasiones de terrenos estatales y lotizaciones informales, y no cuentan con estructuras de calidad, conexiones de servicios básicos o título de propiedad.

Riesgo de colapso

El proceso informal mediante el cual se construyeron estas viviendas significa que tendrán estructuras vulnerables ante sismos. Según datos de la Enaho, solo un 16% de viviendas informales contó con licencia de construcción y un 14% fueron construidas con asistencia de un ingeniero civil o arquitecto. En su defecto, la mayoría de estas viviendas opta por “maestros de obra”, menos costosos, pero que carecen de los conocimientos técnicos para realizar estructuras sólidas y con carácter antisísmico.

En consecuencia, cerca de la mitad de las viviendas informales cuenta con techos de planchas de calamina, fibras de cemento o esteras. Además, un 30% cuenta con paredes de materiales como adobe o quincha.

Así, la ocurrencia de desastres naturales pone seriamente en riesgo la propiedad y la integridad de millones de peruanos. Solo en Lima Metropolitana y Callao, más de 2,8 millones de viviendas se encuentra en riesgo alto o muy alto ante un sismo de gran magnitud, según el Indeci. Si se considera además que muchas viviendas están situadas en quebradas y otras zonas de riesgo, 1,9 millones de edificaciones en el país estarían en peligro de sufrir daños por inundaciones y deslizamientos.

Expansión informal

La expansión de la vivienda informal es el resultado de una deficiente planificación urbana. En ese escenario ha tomado ventaja el tráfico de terrenos u ocupación ilegal de tierras, usualmente en zonas periféricas y sin acceso a servicios básicos, que luego son vendidas por lotes para la construcción de viviendas. Por su parte, el Estado ha tomado un rol más reactivo para la provisión de servicios públicos y la asignación de recursos para promover vivienda formal. Ello a su vez vuelve más rentable el negocio de los promotores informales, quienes no incurren en esas inversiones y venden los lotes con la promesa de que los servicios llegarán en un futuro.

Sin embargo, dada la rápida expansión informal, las familias pueden pasar décadas en condiciones precarias. El IPE estima que una de cada tres viviendas informales pasa más de 20 años sin acceso a electricidad o a una red pública de agua y desagüe. Así, la expansión informal de viviendas, sumada a una deficiente gestión del Estado, genera brechas de servicios de larga duración: en la última década, el Estado invirtió el equivalente a S/15.500 millones en el Plan Nacional de Saneamiento Urbano, pero la brecha de acceso a agua y desagüe en ciudades se mantuvo alrededor de 14% de los hogares, en promedio, e incluso aumentó de 11,4% a 16,7% entre el 2019 y 2024.

Brecha de vivienda

A la inadecuada planificación urbana se suma la falta de estrategias desde el Estado para promover el desarrollo de viviendas formales a un ritmo suficiente para satisfacer la creciente demanda. Según estimaciones del IPE, anualmente se producen alrededor de 50.000 viviendas formales en promedio, apenas un tercio de la demanda de los casi 150.000 nuevos hogares que se crean por año. Adicionalmente, se calcula que al menos 500.000 hogares no cuentan con una vivienda, según el último censo 2017. Con ello, la producción de vivienda formal debe cuadruplicarse para satisfacer la demanda nueva anual y cerrar la brecha habitacional en los próximos 10 años.

Lograrlo requiere una estrategia integral que incluya (i) controlar la expansión informal de viviendas –algo que el Congreso más bien promovió recientemente con una nueva prórroga a los plazos de formalización de la propiedad informal–, (ii) el fortalecimiento de la política de vivienda social, (iii) una verdadera planificación urbana, y (iv) la simplificación de licencias para facilitar la inversión inmobiliaria formal.