De acuerdo a un informe de GRADE de este año, el 93% de la expansión de las ciudades del país son de carácter informal.
De acuerdo a un informe de GRADE de este año, el 93% de la expansión de las ciudades del país son de carácter informal.
Rodrigo Cruz

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*Hoy se publicó la Ley 31056, la cual amplía los plazos de la titulación de terrenos ocupados por posesiones informales y dicta medidas para la formalización. Norma fue  por el Pleno del . Días antes de su aprobación, El Comercio publicó una nota al respecto, donde especialistas consideran que esta terminará beneficiando a los que trafican con tierras.


Separar un lote en Lima, sin importar quien sea el verdadero propietario, puede ser un trámite que dura no menos de cinco minutos. Basta tener acceso a internet y cien soles a la mano. Hicimos la prueba estos días: de una serie de anuncios en Facebook de predios en venta en zonas descampadas en Puente Piedra, Comas, Carabayllo y San Juan de Miraflores, escogimos a tres y los contactamos. Los vendedores, que no se presentaron como titulares de la propiedad, señalaron que con un depósito mínimo podíamos reservar el terreno y si luego pagábamos la cuota inicial tendríamos a cambio una constancia de posesión. El resto corría por nuestra cuenta: si queríamos podíamos empezar a construir una vivienda o solo cercar el espacio para luego ocuparlo.

¿Y los servicios de luz y agua? Las respuestas al otro lado del teléfono fueron las mismas: debes tener paciencia. Hasta que el terreno no esté formalizado como corresponde, camiones cisternas y paneles solares serían, en el mejor de los casos, los principales abastecedores.

“Hay que esperar unos años hasta que venga Cofopri y regularice todo”, nos dijo un vendedor con ánimos de cerrar de una vez el contrato de compra y venta del lote.

Este es solo un ejemplo sencillo, sin mediación del crimen organizado como ocurre en otros casos, que muestra cómo es el negocio informal de la venta de terrenos. Una problemática que no es exclusiva de Lima, sino que se extiende en diferentes regiones del país, y que a raíz de una ley aprobada por el Congreso ha regresado al debate debido a que especialistas consideran que esta terminará beneficiando a los que trafican con tierras. Es decir, aquellos que se apropian, venden y especulan con el valor de un predio sin ser ni siquiera los legítimos propietarios.

Vendedores de lotes han encontrado en Facebook una alternativa fácil para comercializar las tierras.
Vendedores de lotes han encontrado en Facebook una alternativa fácil para comercializar las tierras.

El pasado 14 de septiembre, con 104 votos a favor y ninguno en contra, el Legislativo aprobó, y exoneró de segunda votación, una iniciativa de ley que amplía el plazo para entregar títulos de propiedad a los terrenos ocupados de manera informal. Si antes solo podían acceder a este beneficio quienes acreditaban una posesión como máximo al 31 de diciembre del 2004, con esta modificación el tiempo se extendió hasta el último día del 2015.

El dictamen salió de la Comisión de Vivienda. Su presidente, el congresista Juan Oyola Rodríguez (Acción Popular), dice que esta ley nace como respuesta a la necesidad de una vivienda formal de millones de ciudadanos, quienes no pueden acceder a un título de propiedad por el impedimento del plazo que hasta ahora existe.

“El plazo vencía en diciembre del 2004 y ahora lo hemos ampliado hasta diciembre del 2015. Esto le dará posibilidad a las personas, que están posesionadas en terrenos del Estado, de acceder a formalizarse y vivir dignamente”, dijo Oyola a El Comercio.

Congresista Juan Oyola Rodríguez, presidente de la Comisión de Vivienda del Congreso.
Congresista Juan Oyola Rodríguez, presidente de la Comisión de Vivienda del Congreso.

Para ser efectiva, la ley necesita ser promulgada por el presidente Martín Vizcarra. El congresista Oyola confía que esto sucederá en los próximos días pues recuerda que fue el propio mandatario, en su Mensaje a la Nación del pasado 28 de julio, quien anunció un proyecto para ampliar el plazo de formalización de predios y así entregar un millón de títulos de propiedad en el país.

“Acá se han juntado varios proyectos de ley y se han recibido diferentes opiniones técnicas de entidades como Cofopri para que no sea observado por el presidente”, asegura el congresista.

Entonces, ¿cuál es el riesgo con esta iniciativa aprobada?

Ricardo Fort, investigador principal de GRADE, lo resume en una línea: esta ley valida el discurso del traficante de tierras.

“Los traficante te venden una promesa. Te dicen: ponte aquí que te aseguro que vamos a hacer las gestiones para que en unos años puedas conseguir agua potable, pistas y veredas en tu terreno porque en algún momento se aprobará una ley que formaliza las invasiones de los últimos años”, dice Fort a este Diario.

“Entonces, esa tierra pelada no vale como tierra pelada sino como una tierra que se va a convertir en urbanizable”, añade.

De hecho, un informe de GRADE de este año aborda la magnitud de este problema: las 43 ciudades más grandes del país han expandido en un 47% su suelo urbano entre los años 2001 y 2018, de los cuales el 47% son ocupaciones ilegales y el 46% lotizaciones informales. Solo el 6% corresponden a urbanizaciones formales y el 1% a proyectos de vivienda social.

El estudio también dice que las ciudades que más crecieron en proporción a su tamaño fueron Tacna (111%), Yurimaguas (103%), Arequipa (102%), Puerto Maldonado (94%) e Ica (90%). Sin embargo, si se calcula solo las hectáreas ganadas, Lima es la que más suelo urbano generó del 2001 al 2018: 25 mil hectáreas.

Fort advierte que los niveles de expansión de terrenos ocupados de manera informal en el país es de tal magnitud que el Perú ocupa el segundo lugar en América Latina en este tema, solo superados por Cuba. En promedio, de acuerdo al investigador, el 93% de la expansión de las ciudades del país son de carácter informal. Es decir, miles de hectáreas de nuevo suelo urbano no planificado.

“La ley del Congreso genera un incentivo perverso, pero aquí el problema de fondo es que no existe una política de vivienda alternativa”, dice Ford y cuestiona que el Estado solo recurra a la ampliación de plazos. Una medida que, remarca, se utiliza desde hace cincuenta años sin mayores resultados a la vista.

Por otro lado, Mariana Alegre, urbanista y directora ejecutiva de la ONG Lima Cómo Vamos, dice que apelar de nuevo a una ampliación de plazos significa que el Estado ha renunciado “a su capacidad de actuar en razón a una política de vivienda" y por lo tanto al derecho de conseguir un lugar digno donde vivir.

Alegre menciona que se debe considerar que el modelo de oferta para cubrir la necesidad de una casa adecuada, ya no solo parte de ciudadanos que se organizan para reivindicar ese derecho, sino en mayor medida “por mafiosos y traficantes de tierras que ofertan lotes a familias que lo necesitan o al mejor postor”.

“Eso no significa que no hay que atender la necesidad de vivienda de las personas, pero esa solución no se da a partir de lo que ha hecho el Congreso sino a través de programas y políticas de gobierno serios que atiendan esa demanda”, dijo la urbanista.

De acuerdo a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), el Estado ha recuperado en cinco años y medio 1,542 hectáreas de terrenos ocupados de manera informal. En primer lugar, se encuentra Piura con 654.85 hectáreas, le sigue Lima con 295.30 y luego Áncash 234.52, como muestra este gráfico:

El congresista Oyola dice que lo aprobado por su comisión no busca promover el tráfico de terrenos. Sin embargo, reconoce que puede haber un porcentaje que termine beneficiado. El parlamentario de Acción Popular destaca que la ley establece algunos requisitos. Por ejemplo, que los postulantes solo pueden vender su lote en un plazo de cinco años, que solo podrán tener acceso a una propiedad y que no deben estar instalados, por ejemplo, en lugares declarados patrimonio cultural, reserva nacional o cerca de zonas de riesgo de desastres naturales.

La Policía Nacional del Perú (PNP) tiene una unidad que investiga los casos de tráfico de terrenos, usurpación (en su modalidad simple o agravada) y los cobro de cupos. Se llama la División de Asuntos Sociales. El coronel PNP a cargo es Antonio Quispe. Él dice que aún es muy pronto para precisar cuáles serán los efectos en la población de esta ley aprobada por el Congreso.

Sin embargo, el oficial comenta que el problema de vivienda es algo que siempre ha existido y que en lugar de detenerse se ha acrecentado. “Surgen asociaciones de viviendas que están en complicidad con algunos funcionarios y otorgan, incluso, certificados de posesión. Les dicen ven, les vamos a entregar un terreno acá, posesiónate. Esta es una modalidad muy frecuente y en la que muchas veces se utilizan documentos falsos, como minutas de compra y venta”, dice el coronel PNP.

Aclaración: Se agregó un párrafo al inicio de la nota precisando la publicación de norma que amplía plazos de la titulación de terrenos ocupados por posesiones informales. El Comercio había dado cuenta hace unos días sobre la aprobación de esta norma por el Congreso y sus repercusiones.