Es más económico alquilar que comprar en el Perú. Esto, según el último Reporte Inmobiliario de Credicorp Capital, donde se presentó que, entre todos los países de Latinoamérica, el Perú se encuentra en el tercer lugar, por debajo de Chile y Brasil, con el ratio más alto que mide la relación entre los precios de compra y los de alquiler. Si esta relación es mayor, es más económico alquilar.
El ratio de precio de venta versus el precio de alquiler señala en cuántos años se puede recuperar la compra de un departamento si lo alquilaras. Mientras más alto el ratio, la vivienda es más cara o su precio se ha incrementado a una velocidad mayor que el precio de alquiler, explicó Numa León, director ejecutivo de Real Estate de Credicorp Capital.
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“Si vemos las tendencias demográficas, las personas cada vez más buscan independizarse y mudarse a las zonas donde trabajan -tendencias de las generaciones más jóvenes-. Creemos que se van dando todas las variables necesarias para que cada vez las personas tiendan más a alquilar un departamento que pensar en una compra” dijo León.
En Lima, el 25% de la población alquila viviendas (casas), mientras que entre el 77% y 80% alquila departamentos, por lo que, desde Credicorp Capital, ven un gran potencial en el desarrollo de la clase de activos Multifamily, ya que puede suplir el déficit habitacional que se tiene en venta de departamntos.
“Todos los años ingresan alrededor de 50 mil hogares y solo se construyen 17 mil viviendas, ¿qué hacer con ese déficit que tenemos de vivienda. Un camino es apostar por el mercado de alquiler”, anotó.
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Mayor dinamismo en la venta de viviendas
Desde la pandemia, la venta de viviendas se ha incrementado de manera constante siempre a un nivel mayor que el año previo; sin embargo, durante el 2023 hubo una ralentización de la venta, afirmó el representante de Credicorp Capital.
Un factor es la falta de confianza de los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios, ya sea por los problemas a nivel local municipal o de inversión en el rubro; sin embargo, a fines del 2023 y durante los primeros meses del 2024, el mercado ha tenido mayor dinamismo.
“Cada vez vemos mayor apetito de volver a generar y desarrollar el número de proyectos que se hacían en años anteriores y esto lo podemos ver en cifras de los créditos hipotecarios, que es la mayor forma de compra de los clientes finales”, anotó León.
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Un segundo factor que ayudará a recuperar el dinamismo y velocidad en ventas es la reducción de la tasa de interés que viene realizando el Banco Central de Reserva. A pesar de que no creen que se lleguen a las tasas del 2021, estiman que este año alcanzarán los niveles prepandemia cercanas al 6,5%.
“Creemos que este 2024, por la estabilización de precios, la reducción de las tasas hipotecarias y la mejora en los ingresos de las familias, [la venta de viviendas] se va a empezar a dinamizar hacia el segundo semestre del 2024, para retomar la senda de la velocidad de ventas que se veía en años anteriores. Vemos que ha ido mejorando esa percepción o seguridad de poder realizar nuevas inversiones y desarrollar tres o cuatro proyectos nuevamente al año, para el desarrollo de vivienda en venta”, dijo.
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Mercado de oficinas
Según el estudio, la tasa de vacancia global disminuyó en 4 puntos porcentuales respecto al 2022. Si bien el 2023 mostró señales de recuperación en la renta, aún no se refleja en una recuperación de las tarifas del sector, señala el informe.
Según León, para este 2024, debería haber una recuperación en el mercado de oficinas. Así, no se prevén nuevos ingresos de metros cuadrados, salvo dos edificios en San Isidro empresarial, con lo cual la vacancia debería mantenerse, dando un espacio a la mejora de los precios de alquiler y así tener un mercado de oficinas más dinámico.
Mercado industrial
En este mercado, el 61% de la oferta son terrenos industriales y el 39% son locales industriales. La renta promedio de los inmuebles industriales está entre los US$ 3,5 por m2 al mes y los US$ 7,8 or m2 al mes, una disminución respecto al primer semestre del 2023.
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La zona norte -conformado por la Avenida Naranjal y la Avenida Independencia- es el sector que tuvo un mayor ajuste de precios, disminuyendo 16,2% en el precio de venta. Sin embargo, a pesar de esta disminución, es uno de los corredores con los precios más altos debido a la compatibilidad con otro usos.
Por otro lado, el sector oeste registró un mayor aumento en los precios de venta en comparación con el primer semestre del 2023, de 8,3%.
Según León, los proyectos como el Mega puerto de Chancay, Muelle Sur del Puerto del Callao y la futura adjudicación del Parque Industrial de Ancón, promoverán el desarrollo de condominios de almacenes al norte de Lima, con foco en los distritos de Ventanilla, Callao, Puente Piedra, Ancón, Chancay y Huaral, en el mediano y largo plazo.
“El mercado industrial ha tenido un comportamiento bastante positivo, la vacancia trasversal del mercado indusrial es saludable, está en el 10%. Creemos que la nueva oferta se va a seguir absorviendo y el desarrollo de estos nuevos proyectos de infraestructura van a impulsar el desarrollo de nuevos espacios logísticos”, puntualizó León.
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